A股市场迎来新年开门红，银行地产却遇开门黑。央行及银保监会发布《通知》，设置房地产贷款占比上限，堪称精准的定点打击。一边是炽热火焰，一边是冰冷海水，不同行业的待遇缘何如此不同？

应该主要是房地产惹的祸。经济转型背景下，要降低对房地产经济的依赖；坚持房住不炒，却总按不住上窜的房价，事关民生……

房价的决定因素太复杂，说不清道不明。房地产股跌到地板上了，是否值得投倒可以一议。

从纵向分位数和横向对比来看，地产的估值水平都跌到了历史极值，但质疑者的杀手锏是“价值陷阱”，让想下手的人手伸出去又缩回来。凡事做坏的打算，不失为明智，可以罗列一下地产业可能面临的坑。

城市化率已经达到一定水平，增量住房需求爆发力受到抑制；城镇人均居住面积达到40平米，改善需求空间也有限——这两个都是对需求的抑制项，一年卖15亿平米新房大概率将成为历史，稳态需求在什么水平还让人摸不着头脑。

房住不炒，房子在需求端从投资品向消费品回归，在供给端从赚土地增值的钱向赚盖房子的钱回归，房地产企业不再是土地投机商，而是工业生产商。在加快周转的同时，利润率也可能降低，使原本不性感的需求能够贡献的利润进一步打折扣。

应该说，在收入和利润率层面都有可担忧的，但也只是猜测而已。

转化到投资决策上，还是自下而上的问题。在需求减速和由投资品向工业品转化的过程中，行业集中度会如何提升？什么样的企业能够在总蛋糕萎缩和切蛋糕扩大的赛跑中保持稳定甚至有所增长？谁能通过高效运营维持甚至提升利润率？对这些问题的解答，才是超额认知的诞生地。

股票的估值看起来已经足够低，隐含着程度不低的悲观预期，在这种悲观之上的超越市场的乐观认知，才是买入的理由，而做到这一步，却并不简单。

<中泰资管基金业务部总经理 姜诚>

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（来源：中泰证券资管的财富号 2021-01-05 16:24） [点击查看原文]