01 关于楼市

下图是2012年-2020年的全国房价走势图。注意，环比是指本月相对于上月的变动。

具体时间段上，2020年年初房价涨幅疲软，年中房价涨幅回升，年底房价再次疲软。
从前几年的数据看，房价的上涨是一波一波的，而且极其分化：
一线城市的房价涨幅远超过二线，二线又远超过三线。
只有2018年，三四线城市因为棚改出现了例外，房价要略强于一、二线。
2020年M2（代表货币）同比增速超过10%，而GDP仅增长2%。二者出现了显着的剪刀差。
货币是经济的润滑液。润滑液太多了，就会到处流。
过去几次，都是流入了楼市，特别是一二线城市。
今年出现了大反常，除了深圳等极个别城市，全国房价涨幅非常有限。
准确地说，这不是反常，而是「房住不炒」政策的全面体现。
「房住不炒」是在2016年12月首次提出的。我在图中用绿线表现。
可以看出，2016年12月之前，房价波动极大，呈现明显上涨趋势。

2016年12月之后，在「房住不炒」的政策背景下，所有城市的房价涨幅都大不如前，不同线级城市的分化反而在减小。
这就好像过去是100分制，考得好的和考得差的能差40分。现在是5分制，差距最多5分。
过去大家常说，房价短期看金融。
现在来讲，这句话已经被彻底颠覆了。今年这么大的货币之水，也没把房价抬上去，以后就更难了。
而且，就在昨天，央行和银保监会还发布了《房地产贷款新规》，对于银行给地产贷款，提出了上限要求。

再结合房企的「三条红线」，中国房价的暴力上涨，从此进入历史。
不过，这里也要提醒各位：虽然不同层级城市间的房价涨幅差距在缩小，但不同城市间的房价在分化。
下图分别是北京和深圳近年二手房房价走势（数据来自中原地产）。
北京房价经历了2016年~2017年的一波暴涨后，连续阴跌。深圳却是持续上涨。

2013年至今北京房价走势

2013年至今深圳房价走势
上海和广州介于北京和深圳A之间，虽有阴跌，但相对北京好一些。
天津比北京还糟糕，房价下跌幅度更大。
成都2018年后有所下跌，但2020年反而出现了反弹。
这里能很明显看出，房价上涨的地区，主要以土地相对稀缺，人口净流入，经济活跃的城市为主。
深圳这3条基本都满足，因此近年的房价涨幅无人出其右。
北京仅能满足经济活跃这1条，因此房价相对疲软。
综上，预测下2021年房价：
之前社科院给出的涨幅是5%。
我觉得也差不多。因为房子越来越接近消费品，价格上涨会越发平缓。
而房价的分化会越发严重。不满足土地、人口和经济三大条件的城市，房价阴跌是大概率事件。
只有以下几类城市，房价会相对突出一些。
（1）深圳（土地稀，人口流入，经济活跃）
（2）北京和上海（严控人口但经济活跃）；
（3）长三角和珠三角（人口流入，经济活跃）；
（4）中部强二线城市（人口净流入，经济相对活跃）。

02关于股市

2020年，
代表大盘股的沪深300，上涨27%；
代表中盘股的中证500，上涨21%；
代表高ROE的绩优股，上涨49%。；
代表高成长的300成长，上涨44%；
很显然，2020年股市属于大盘风格、绩优风格、成长风格。
这也是基金经理的普遍风格。所以2020年主动基金的表现要远优于指数基金。
之前说了，货币是为经济服务的。2020年经济增速很弱，而货币大量超发。
最终，货币没有流入楼市，而是大面积流入了股市，带来的是A股的大爆发。
其实，受疫情影响，2020年上市公司的整体盈利增长受到了不小影响。2020年推动股市上涨的，更多的是估值，即货币之水。
举例而言，
中证消费2020年初PE为33倍，年末为41倍；
300医药2020年初PE为38倍，年末为61倍；
科技龙头2020年初PE为46倍，年末为56倍。
以医药行业为例，截止2020年3季度，整体盈利下降4%，但因为估值上涨60%，因此股价反而上涨了55%。
这也是为什么大部分券商对明年A股的预期较低，对顺周期相对看好：
成长行业的估值大多打到满，只有明年的盈利大幅增长，才能顺利消化高估值。
虽然，明年对股市的预期要下降，但从上峰的意思看，股市必然会取代楼市，成为货币的新盛具。
比如，2020年底的证监会党委专题会议上，特别学习了中央经济工作会议精神，要求促进居民储蓄向投资转化。
和「房住不炒」形成了鲜明对比。
很多读者看到这，可能会有疑问——
同样是炒高资产价格，为什么宁可引导超发货币到股市，而不是楼市呢？
这里面的本质区别在于：
目前我国股市投资中，借钱炒股的还是极少数。
楼市的上涨却借助于债务的上升和杠杆的提高（地产企业加杠杆拿地，居民通过房贷买房）。
可借债是要还的。
房价的急速下跌，会引发债务的崩盘，进而动摇国本；而股市的下跌，只会洗劫那些割肉的投资者。
资产泡沫破裂后，最可怕的不是价格的下跌，而是资产由债务堆成，价格下跌会导致整个债务链条的崩盘。
这就是为什么美国宏观经济大师，桥水基金创始人达里奥写的书叫《债务危机》，而不是《泡沫危机》或《周期危机》。
这也是为什么今年全球股市的反弹远超预期。全球股市崩盘后，对金融和实体的影响远小于2008年金融危机（2020年实体所受影响主要来自于疫情）。
2008年金融危机属于债务危机。通过美国人的一系列骚操作（各种杠杆，衍生品），债务链条遍布全球。
美国房价崩了后，直接带崩了全球。
在往前推，上一次全球大萧条是1929年。
当时西方人炒股，并不需要100%的本金，而是只要10%~20%的保证金，剩下的80%~90%由券商和经纪人出借。
换言之，当年股市繁荣背后，是债务的积累，杠杆的上升。
1929年西方各国股市崩盘后，自然引发了全球大萧条，并最终导致了二战。
因此，比泡沫破裂更可怕的是，支撑泡沫的是债务而不是货币。
更何况，房子建在那也就是个房子，而科技企业通过股市融资，可以实现更加快速的发展，带动产业升级。
综上而言，对明年股市预期要降低，但长期而言，我们要把资产通过基金等方式，尽可能往股市转移。
最后，我也知道，有不少朋友存在路径依赖心理，以前也在房子上赚了点钱，所以是存在疑虑的。
这样的朋友也不要纠结。对于不懂的事物，慢慢观察，不要着急，可以不碰。
但时间终会证明一切。
作者：远望君

（来源：金牛远望号的财富号 2021-01-01 23:13） [点击查看原文]