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发表于 2020-10-17 22:30:20 股吧网页版
涨幅突破9.6%!32个城市房价同比上涨,三四线楼市火了?

作者:二鸣 来源:功夫财经

最近又有城市开始收紧调控。

10月9号,10月10号,徐州和绍兴分别出台政策收紧楼市,而在假期之前,唐山也出台了楼市调控的政策。

可以看到,三四线城市开始紧跟一二线城市的步伐,对过热的楼市进行调控。当然房价上涨的可不止这三个三四线城市。

9月22日,易居房地产研究院发布了《1~8月全国百城房价报告》,报告显示:

4个一线城市1~8月房价同比去年上涨6.3%,32个二线城市1~8月房价同比上涨9.6%,而房价涨幅相对最大的是三四线城市,同比上涨了10%。

涨幅突破9.6%!32个城市房价同比上涨,三四线楼市火了?

被无数人唱衰的三四线城市,如今房价依然坚挺,这超出了许多人的预期。

如果你在河南,你可能会有这样的感受,大郑州的房价今年一直下跌:,但是像洛阳、许昌这些城市,甚至老家县城的房价却一直在上涨中。

这看似不符合逻辑的现象,却实打实的出现在现实生活中,被唱衰了这么多年,为什么三四线的城市甚至小县城的房价还在上涨?那这些地方的房地产市场真的还有投资价值吗?

今天,我们试着从一个新的角度来解释这个问题。

1

三四线楼市需求旺盛

中国的城市化进程轰轰烈烈,截至十三五末,我国已经提前实现1亿人口进城落户的目标。当然这还不包括人口基数更大的常住人口进城。按照惯性思维,这些大规模迁移的人口最该流向一二线发达城市?

并不是这样!

从近10年的数据来看,三四线城市总人口增长,远比一二线城市要来的迅猛,近10年内达到翻倍。

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另外,中国只有4个一线城市,每个城市可以容纳3,000万人口,大约30个二线城市,每个二线城市大约容纳1,000万人口,这样算下来,大约有10亿人口生活在默默无闻的三四线城市,三四线城市人口规模是一线城市的6倍左右。

从年龄分布来看,三四线城市中,25~34岁主力购房消费人群占比超过30%。

如此庞大的人口规模,成为支撑三四线城市房地产市场前进的主力军。

还有很重要的一点,随着一二线城市房价越来越高,购房门槛不断提高,很多在一二线城市工作的年轻人选择返乡置业,也成为支撑三四线楼市的重要一环。

有人口的地方就有需求,也许总有一些边境城市或者资源枯竭型小城因为人口流失,屡屡登上热搜,但实际上,全国大部分三四线城市的人口是有支撑的。

国外权威机构有一项研究显示,人均GDP3000美元时,现代零售业,超市业开始起步;人均GDP5000美元时,吃和住不再是主要问题,家电消费开始成为热潮,当人均GDP达到7500美元时,房地产开始起步,而且雪坡漫长。

虽然现在全国的人均GDP已经超过了万元大关,但是对于一些三四线城市还有一些小县城居民来说,人均GDP7500美元左右是比较实际的数据,这就意味着这里的人们都面临着改善性需求,所以三四线城市房产市场是有广泛需求的。

2

小镇青年不缺钱

现在小城市里的90后、95后的年轻人,早已不是落伍的象征 ,他们有思想,有文化,一般都接受过大学的教育,在老家有一份得体的工作,他们无心在一线城市打拼,但生活质量却很高,距离大都市两三小时的里程,往返其中并无压力。

这便是广大三四线城市里所谓“小镇青年”的真实写照,也是需要人们正视的一个情况:

三四线城市收入差距与一二线城市正在缩小。

从衡量这一数值的基尼系数来看,从80年代开始,一直到2008年左右,近30年时间,全国居民收入持续扩大,而从2008年开始,全国居民收入基尼系数开始呈现下滑趋势,这就说明居民收入的差距正在缩小。

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而且小镇青年不像一二线城市的年轻人面临巨大的房贷压力或者租房成本,所以他们有更多的钱来进行消费。当一二线城市年轻人开始消费降级,小镇青年们则大声旗鼓的进行消费升级。

天猫的数据显示,2019年三四线城市年货消费增速均达到55%,超过了一线城市的51%,也超过了二线城市的54%。

并且五线城市也呈现增长势头,年货消费增速为53%。而且,根据猫眼的统计,近三年来的春节档票房,三四线城市贡献度已经超过一二线城市,2018年三四线占比更是达到55%!

从更能代表消费升级的汽车消费来看,2008年以来,三四线城市汽车销量增速远远高于一二线城市,并且其中中端车市场消费增速最快。

由此可见,三四线城市现在正在经历一场消费崛起。生活在小城里的这些年轻人,他们挣的钱并不少,所以这也意味着三四线楼市无论是刚需还是改善性需求,都有强大的购买力。

三四线城市和一二线城市的收入差距在逐年缩小,另一方面随着近些年劳动力成本快速上升、国家政策对农村经济的扶持力度逐年增大,2000年后开始,农村居民绝对可支配收入也在加速增长。

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最近这几年在我国北方大部分地区都有这样的现象,在县城或者更高级别的城市买套房子,成为很多农村男孩家庭谈婚论嫁的重要筹码。

许多农村家庭为了结婚或者将来子女教育,在县城买房的人越来越多。这在一定程度上也极大推动了房地产的销量与价格。

3

三四线城市房产该如何选筹

既然现在许多三四线城市房价还在上涨,而且根据前文所述,这种房价上涨其实是有支撑的。那就说明未来三四线城市房地产还有巨大的投资价值吗?

其实不然。

从现在的趋势来看,一二线大城市以及省会城市依然是未来城市化主要的发展方向,对于许多实力较弱的三四线小城市来说,农民进城的人口增速可能远远堵不上人口流失的缺口。

所以三四线城市分化情况是非常严重的,对于很多地方来说,返乡置业或者说回老家投资买房是非常不明智的。

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而且另一方面,虽然从数据上看三四线城市房价的增幅依然比较大,但是房价很低的话,即便增幅再大能赚到的钱也是很少的,并且需要注意的一点是,这些三四线城市或者县城居民买房都有“处房情节”,基本没有二手房市场。

很多一二线城市房价基数比较高,即便增幅较小,那也是很可观的收入,并且非常容易转手变现。

当然如果你打算长期生活在家乡的三四线小城市,并且工作生活都相对已经比较稳定,有条件的话,当然可以多买一套房子对抗通胀。

但是如果你已经在一二线城市工作生活,纯粹是为了乡情或者所谓养老在家乡买房,这是没有必要的。

这其中来回所付出的时间成本以及维护成本,可能都不是房产增值所能覆盖的。

(来源:功夫财经的财富号 2020-10-17 21:58) [点击查看原文]

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