多地项目长时间延期交付、发债成本连续几年居高不下，都一定程度上映射了华南城资金面紧张状态。

先是2020年“3月30日”，又说“6月30日”，结果到“8月30日”依然无解，原本定于2019年12月31日交房的西安华南城华誉项目交房时间一拖再拖，至今仍未交付。

据多位业主透露，该项目长时间交不了房的原因系华南城控股有限公司（01688HK，以下简称“华南城”）与承建商之间存在纠纷，具体为华南城拖欠承建商中建三局（中国建筑第三局工程有限公司，以下简称“中建三局”）的钱款，导致中建三局长时间停工。与此同时，记者了解到位于郑州的郑州华南城中园项目也延期了大半年，原定于2019年12月31日交房，最终于今年6月底才实现交付。

据业内人士分析，房子出现延期交付有多种可能存在的原因，比如开发手续问题、违规施工以及资金链断裂等，其中资金链断裂是其中最为常见的一个原因。

西安华南城华誉项目和郑州华南城中园项目长时间延期交房是否与项目出现资金链断裂有关尚不能证实。不过，从华南城近两年接连高息发债和其现金短债比来分析，华南城的资金状况确实不乐观。9月14日，华南城公告完成发行2023年到期的2.5亿美元优先票据，利率为10.75%。此前8月13日，华南城成功发行2亿美元债，利率高达11.5；此外，今年2月和1月，华南城所发行美元债利率分别为10.88%和11.5%。

西安华誉项目延期近一年仍交房无望  疑存违规收费行为

近日，西安华南城华誉项目多位业主反映，该项目原定于2019年12月31日交房，但开发商却多次通知业主延期交房，至今仍未交付。

2018年5月份，业主卫先生购买了位于西安市港务西路西安华南城华誉项目的一套公寓，合同约定开发商应于2019年12月31日向业主交房，却至今未能交付。

据卫先生透露，该项目一而再再而三地推迟交房日期，先是通知业主今年3月30日交房，到期交付不了，又改为6月30日，此后交付日期再次改成8月30日。

“上周末我们（业主）去闹了，说8月30日还是交不了”。8月25日，卫先生告诉记者房子的交付时间仍没有确定。

据上述业主透露，该项目长时间延期交付的原因在于华南城与施工方之间存在纠纷，“说是（华南城）没给人家中建三局付款，人家停工了”。关于这一说法，记者在微博上也发现相关该项目的各种投诉，其中也有提及华南城拖欠中建三局钱款等类似说辞。

真实情况是否如此？《中国科技投资》记者致函华南城求证，截至发稿，对方未予以回应。此外，记者尝试通过官网电话联系中建三局，但未获成功。

至于项目缘何延期在业主看来并不重要，据业主反映，最迫切的是开发商能够按照合同规定办理退房或给予延期赔偿。“延期交房该赔偿（就）赔偿，（若业主）选择退房的（就）办理退房，可是人家根本不按照合同来，签合同有什么意义呢”，有业主对记者如是坦言。

记者查阅该项目业主提供的该项目购房合同，发现上面明确列有相应退房条款，具体内容为：“若逾期超过180日，买受人有权在出卖人逾期180天满后的30日内解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。”

*业主提供的购房合同

需要提及的是，除项目延期之外，华南城西安华誉项目疑有额外收取服务费的违规行为。多位业主透露，在购房时均被收取了3-4万的服务费，且只有收据，未开具发票，该情况涉及的购房者可能高达上千户。根据业主苗女士提供的收据显示，服务费的收取方为西安速家房地产信息咨询有限公司（以下简称“西安速家”）。

*业主苗女士提供的收据

根据天眼查信息显示，西安速家与华南城并不存在股权关系，那么购房者在购房时为何被这家公司收取了服务费？西安速家与华南城是何关系？《中国科技投资》记者致函华南城，截至发稿对方未给予回应。

就上述项目情况，记者也致电西安港务区住建局，截至发稿，未获回应。

业界人士认为，项目长时间延期有多种原因，比如开发手续问题、违规施工以及资金链断裂等。在北京金诉律师事务所主任王玉臣看来，其中的资金链断裂是现实中最常见的一种原因。

那么华南城的资金状况如何？根据2019年年报，截至2020年3月31日，华南城现金及银行存款为103亿港元。而据Wind数据分析来看，其短期借贷及长期借贷当期到期部分高达136.05亿元，现金远远不够覆盖短债，且在338亿元的有息负债中，短债占比达40%。

此外，截至2020年3月31日，华南城的流动负债达503亿元，货币资金/流动负债这一关键偿债能力指标（货币资金比率）仅有0.2。货币资金比率是衡量企业短期偿债能力的重要指标之一，这也意味着华南城的短期偿债能力并不强。

广受资本市场关注的是，华南城接连高息发债融资。最近的一次是9月14日华南城公告完成发行2.5亿美元优先票据，利率高达10.75%。此前8月13日，华南城成功发行2亿美元债，利率高达11.5%。

除此之外，今年2月华南城还发行了3.5亿美元优先票据，发行利率为10.88%。此前的1月22日，华南城则完成一笔2亿美元优先票据的发行，该票据于2022年到期，票面利率约为11.5%。据记者梳理，自2018年5月后，华南城所发行美元债利率均在10%以上。

对于企业此种资金情况和高息发债，知名地产分析师严跃进认为，华南城不是完全做住宅业务，现金流模式跟别的企业不太一样。“高息发债是企业希望加快战略的推进，同时也说明企业资金方面存在压力”，严跃进表示。

经历了多次转型的华南城一直都强调自己有别于一般的房地产开发商，收入不只来自于物业开发，还来自于包括仓储物流、商品交易中心及商业综合体等带来的租金收入。

不过，记者综合该公司近几年业绩对比发现，华南城仍依赖于其物业开发和物业管理等业务。以2019年为例，在华南城98.88亿港元营收中，其中74.76亿港元来自于物业开发和物业管理服务收入，仍占总营收的75.61%。2017-2018年，华南城物业销售实现的营收分别为73.85亿亿港元和79.59亿港元，占总营收比例分别为78.52%和77.46%。这意味着近3年华南城仓储物流等租金收入占总营收比例均不足三成，华南城的业绩仍依赖房地产及相关业务支撑。

而近年来，华南城地产业务连续疲软。2018年和2019年，华南城均未完成既定的160亿港元年度销售目标，且2019年销售额增速较2018年继续放缓。

至此，自称和“一般开发商不同”的华南城，经历了多次转型仍前路不明朗，尤其是仓储物流、商业综合体等重资产开发模式以及地产业务销售增速放缓对于华南城的现金流来说都构成一定压力。

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（来源：中科财经的财富号 2020-09-18 17:24） [点击查看原文]