作者：老孟的投资分析圈

这几年，房子已经成了大家的必谈话题；因为经过十多年的上涨，大家都看到了房子的赚钱效应。房子其实有两种属性，一种是消费需求，也就是居住的需要；二是投资属性，也就是通过房子投资去赚钱。这里单说投资属性，当很多人都觉得是赚钱机会时，基本就是要掉坑的时候了，因为投资上永远是少数人赚钱。近2-3年买房的，大多数没有浮盈的，有的还浮亏很多。今天，就来聊聊房地产行业的趋势变化和投资情况。

在房地产上，有一个最坚定的理由，就是“国家不会让房价跌”。很多人认为房地产是国家经济的一大支柱，更牵涉到地方的收入来源，所以不会舍弃这么块肥肉。这个观点有两个弱点，一是如果国家永远有那么大能力去逆趋势，那么大清朝就不会亡了；二是房地产是否还是拉动经济的动力。从房地产与GDP的历史数据可以看到，2015年拉动房地产并没有对GDP形成拉动作用，反而后续几年的负面作用很大；经过这次，国家也完全看清了，现在不是不想拉动房地产，而是知道再拉动完全没啥作用了，反而容易搞崩溃。

自2017年以来，国家政策上一直是限制房地产的，即使在疫情这么严重的情况下，也没放松对房地产的抑制，一直在防止资金流入房地产。本周末，银保监会的郭主席更是发文，将房地产的泡沫作为了威胁金融安全的最大“灰犀牛”，也就是说政策仍在各方面防御房地产风险的攻击。

再来看看历史上降准降息对房地产的影响，2008-2009年、2011-2012年、2014-2015年，采用降息降准等方式释放流动性，加大对房企的融资支持力度，提高房地产景气程度。而这次自2018年持续降准，房地产并没有同步提升而是继续下降，这次的不用以往就是，国家在降准的过程中，严格控制资金的流向，扎紧了房地产的口袋，从而保证脱虚向实。这次是真的狼来了。

历史上十次危机九次房地产，银保监会也十分清楚这一点。所以这次也采取了相应措施，就是尽量在房地产领域去杠杆。市场上也有消息，说后续房地产的借新还旧发债的额度按照70%~90%实行。这就是要让房地产企业逐渐的降低债务规模；今后，房地产企业只能加快销售回款速度。

按说大家都看好房子的上涨，那么上市的房地产企业股价应该同步才是。实际却恰恰相反，相比于楼市复苏，房地产股票最近5年，地产跑输了沪深300指数28个百分点。所以，投资地产股并不是好的选择，房价都涨成这样了，但买地产股远不如买指数更划算。房地产似乎与房价是相反的关系，原因就是房价上涨，国家的调控就越强，地产股反而预期越差。未来的趋势一定不在房地产上，投资上经常是这样的规律，前10年涨的太好，未来10年收益就比较差了；比如美国的房子，2007年之后至今，基本没多大涨幅。

老孟看来：房地产的趋势已经转向了，从原来的拉动经济效应变成了挤出效应。国家也对房地产是严密监管，并想方设法的在逐渐削弱房地产对经济的影响。而地产股更不是好的投资对象，房价上涨的时候，出台的政策是利空，房价不涨的时候，业绩也不会好。

（来源：老孟聊投资的财富号 2020-08-18 07:23） [点击查看原文]