2020年8月6日晚，融创中国发布公告称，建议通过全球发售及向股东分派少部分融创服务股份的方式，分拆公司附属公司融创服务的股份于香港联交所主板独立上市。2020年8月7日，融创服务控股有限公司（以下简称“融创服务”）向港交所递交招股书，谋求在香港主板上市。

1、主要业务

作为中国房地产百强企业，融创中国在2018年至2019年连续两年稳居房地产行业第四位，2019年全年合同销售金额攀新高至5562.1亿元人民币，这使得中国房地产行业龙头格局进入“碧恒万融”时代。这也表明融创中国是今年以来拆分物管业务上市的房地产企业中规模最大的房企。融创服务主要从事物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务等业务。截至公告日期，融创中国拥有融创服务100%股权，待建议分拆及上市完成后，预期持股权益将不少于50%，因此上市后融创服务将仍为融创中国的附属公司。

融创服务在2004年成立，经过16年的发展，融创服务已经成为中国增长最快的大型物业管理服务商，市场地位领先。根据中国指数研究院的资料，2019年，融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）为104.5%，与2019年大型物业服务百强企业相比，排名第一。截至2020年5月31日，公司合约总建筑面积达226.8百万平方米，覆盖中国29个省、自治区及直辖市的126个城市。公司在中国管理635处物业，包括405处住宅物业及230处非住宅物业，在管总建筑面积达100.6百万平方米。根据公开资料，融创服务的合约建筑面积由2017年底的5740万平方米，增长至今年5月底的2.27亿平方米，实现年复合增长率76.5%；在管建筑面积也由2017年底的2000万平方米，增长至今年5月底的1亿平方米，实现年复合增长率95.2%。

融创服务按业务划分的收入明显如下表：

2、公司特色

深潜高端物业服务

近些年来，我国经济增长加速了中高收入阶级的形成。根据中国国家统计局的资料，中国城镇人均可支配年收入由2008年的15781元增长至2019年的30733元。母公司融创中国本身的产品定位就是高端精品，因此与之相匹配的物业管理公司也同样走高品质、高端路线。反映到融创服务上，一是其能基于业主价值观、年龄、兴趣等基本要素，创建多个灵活的精品社区空间，去满足业主更高层次的需求。二是公司能够凭借高端服务，在市场上获得高于同行的服务溢价，给利润带来支撑。截至2020年3月31日，融创服务平均物业管理费约为每月3.4元/m，其中，住宅物业平均管理费约为每月每平方米人民币2.9元。根据中指院的报告，融创服务位列2019年中国物业服务品质领先企业TOP3，并获得2019年中国物业服务专业化运营领先品牌企业、2018年中国物业服务特色品牌企业——高端物业服务等奖项。

‚强大外拓能力

高品质、高溢价的物业服务，为融创服务提供利润支撑的同时，也支撑了融创服务的外拓能力。除了中高端住宅物业，融创服务也能胜任非住宅物业项目的管理和服务。目前融创服务的非住宅物业在管面积占比达到26.7%。首先是融创中国近两年持续发力的文旅版块。2019年6月15日，广州融创文旅城开业。项目占地总面积约220万平方米，规划有广州融创雪世界、广州融创水世界、广州融创乐园等全球少有的八大复合业态，满足不同人群需求。截至2019年底，作为中国大型的文旅持有运营商之一，融创文旅已布局10座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇，其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店。其次，会展中心项目、康养和特色小镇项目等等丰富的业态布局，也使得作为各大业态项目物管方的融创服务，展现了很好的外拓管理能力。再次，2020年5月8日，融创服务收购开元物业管理（一家多业态、综合性物业管理服务商，其在管物业多由独立第三方房地产开发商开发）的控制性权益。这也进一步巩固了融创服务的市场地位，扩大了管理规模，丰富了在管物业类型，并提升了获取不同来源服务委聘的市场拓展能力。

3、股东构成：

最新的招股书显示，融创服务在上市前的股东架构中，融创中国为公司的控股股东，持有融创服务100%的股份。

4、公司业绩：

融创服务的年度报表显示，2017年、2018年、2019年三个财政年度和2020年前三个月，融创服务的营业收入分别为11.11亿、18.42亿、28.27亿和7.19 亿人民币，与之相对应的净利润分别为0.42958亿、0.98307亿、2.69898亿和 0.67306亿人民币。

融创服务财务报表简表：

资料来源：招股说明书；

5、行业对比

我们拿融创服务与港股上市的佳兆业美好进行对比，佳兆业美好是房地产企业佳兆业集团的附属物业管理公司，该公司的营业收入与净利润与融创服务相差不太大，具有一定的可比性。佳兆业美好2017-2019年财务报表营业收入分别为6.7亿、9.0亿、12.6亿元人民币， 对应的2017-2019年净利润分别为0.71亿、0.54亿、1.67亿人民币；

2018年12月上市的佳兆业美好的月k线走势图

6、中介机构

融创服务此次IPO的中介团队主要有：汇丰、摩根士丹利为其联席保荐人；普华永道是其审计师；通商、盛德分别是其公司中国律师、公司香港律师；金诚同达、诺顿罗氏分别是其券商中国律师、券商香港律师；中国指数研究院是其独立行业顾问。

8、竞争力及风险点

融创服务是聚焦在核心城市、品质领先、增长最快的中国大型物业管理综合服务商，在项目储备、服务品质、品牌口碑、多业态佈局、团队能力、管理体系以及大股东强、有力全方位支持等诸多方面建立了竞争优势。

在风险方面，大量物业的物业管理服务合同终止或不获续签、自客户收回服务费不易以及并购未能实现预期效益，均可能对该公司的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。

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（来源：ReganFund的财富号 2020-08-11 09:52） [点击查看原文]