8月6日晚间，融创中国发布公告称，建议通过全球发售及向股东分派少部分融创服务股份的方式，分拆公司附属公司融创服务的股份于香港联交所主板独立上市，汇丰及摩根士丹利为联席保荐人。

作为中国房地产百强企业，融创中国于2018年至2019年连续两年稳居行业第四位，2019年全年合同销售金额再攀新高至5562.1亿元人民币，致使中国房地产行业龙头格局进入“碧恒万融”时代。

这也意味着，融创中国是今年以来拆分物管业务上市的房地产企业中规模最大的房企。目前，融创中国100%持股融创服务。

图片来源：融创服务控股有限公司招股书

1.公司介绍

融创服务是中国增长最快的大型物业管理服务商，市场地位领先。根据中国指数研究院的资料，2019年，融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）为104.5%，与2019年大型物业服务百强企业相比，排名第一。

其在中国提供物业管理服务的历史已逾16年，专注于国内一线及二线城市。

截至2020年5月31日，公司合约总建筑面积达226.8百万平方米，覆盖中国29个省、自治区及直辖市的126个城市。公司在中国管理635处物业，包括405处住宅物业及230处非住宅物业，在管总建筑面积达100.6百万平方米。

据悉，融创服务的合约建筑面积由2017年底的5740万平方米，增长至今年5月底的2.27亿平方米，实现年复合增长率76.5%；在管建筑面积也由2017年底的2000万平方米，增长至今年5月底的1亿平方米，实现年复合增长率95.2%。

业务方面，除物业管理服务外，融创服务也提供主要面向房地产开发商的非业主增值服务(例如咨询、开办服务及销售协助服务等)以及主要面向在管物业业主和住户的各类社区增值服务。

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值得一提的是，今年5月8日，融创服务收购了开元物业管理的控制性权益。融创服务表示，收购开元物业管理进一步巩固了融创服务的市场地位，扩大了管理规模，提升了获取不同来源服务委聘的市场拓展能力。

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财务方面，融创服务的收入由2017年的人民币11.12亿元增长至2018年的人民币18.42亿元，并进一步增长至2019年的人民币28.27亿元，2017年至2019年的年复合增长率为59.5%，并由截至2019年3月31日止三个月的人民币5.36亿元继续增长34.1%至2020年同期的人民币7.19亿元。

年内利润由2017年的人民币4300万元增长至2018年的人民币9830万元，并进一步增长至2019年的人民币2.7亿元，2017年至2019年的年复合增长率为150.7%，融创服务的期内利润由截至2019年3月31日止三个月的人民币1360万元继续增长394.9%至2020年同期的人民币6730万元。

与此同时，融创服务的年内利润由2017年的4300万元，增长至2018年的9830万元，并进一步增长至2019年的2.7亿元，2017年至2019年复合增长率为150.7%。

图片来源：融创服务控股有限公司招股书

毛利方面，2017年、2018年及2019年，融创服务的毛利分别为2.33亿元、4.23亿元及7.20亿元；同期，毛利率分别为21%、23%及25.5%。今年一季度，其毛利为1.40亿元，毛利率为19.6%。

融创服务在招股书中表示，2017年至2019年期间，融创服务的整体毛利率呈上涨趋势，主要反映了随着在管建筑面积增加带来规模经济、管理效率提升、成本控制措施得力等要素。同时，尽管受到疫情影响，但今年一季度融创服务的整体毛利率同比仍呈上涨趋势，主要是由于物业管理服务毛利率的上涨。

2.竞争力及风险点

融创服务是聚焦在核心城市、品质领先、增长最快的中国大型物业管理综合服务商，在项目储备、服务品质、品牌口碑、多业态佈局、团队能力、管理体系以及大股东强、有力全方位支持等诸多方面建立了竞争优势。

但在风险方面，大量物业的物业管理服务合同终止或不获续签、自客户收回服务费不易以及并购未能实现预期效益，均可能对该公司的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。

3.募资计划

至于上市所得，该公司将不断扩大市场份额，提升经营业绩，发展成为中国最具竞争力的高品质综合物管服务商之一。

综上来看，基于物业股近两年的较好表现性以及行业的广阔前景，背靠融创这个龙头房企，融创服务或许将成为今年IPO物业股中最瞩目的。

（来源：丫丫港股圈的财富号 2020-08-10 14:46） [点击查看原文]