文丨树懒生活Fine，vx ID : huamian224

8月6日晚间，融创中国（01918.HK）发布公告称，将分拆附属公司融创服务的股份于联交所主板独立上市，已经向联交所递交上市申请表。融创服务主要从事提供物业管理服务、非主业增值服务及社区增值服务。

融创中国（01918.HK）目前拥有融创服务100%权益，待建议分拆及上市完成后，预期将拥有融创服务不少于50%权益，而融创服务将仍为融创中国的附属公司。

就在刚刚过去的7月31日，中国恒大（03333.HK）发布公告称，正考虑分拆集团的物业管理服务及相关增值服务业务于香港联交所上市。

短短7天时间，又有2家地产公司宣布将拆分物业管理公司上市。今年以来，就有建业新生活（09983.HK）、正荣服务（06958.HK）、弘阳服务（01971.HK）、金融街物业（01501.HK）已经相继完成IPO，后面还有佳源服务、世贸服务、第一服务等多家公司将要赴香港IPO。

截至目前，物业板块已经有30家上市公司（不含新三板企业），这个名单仍然在不断扩充，看来物业股的小风口暂时还停不下来。

本期「树懒生活Fine」主要以融创服务为主要研究对象，从几个大的方面来分解一下其整体业务情况：

管理面积：截至2020年5月31日，合约总建筑面积2.27亿平方米，覆盖29个省，126个城市。由2017年12月31日的57.4百万平方米，大幅增长至2020年5月31日的2.27亿平方米，实现年复合增长率76.5%。

截至5月31日，共管理635处物业、其中405处住宅物业，230处非住宅物业，在管建筑面积1.01亿平方米，86.2%位于一二线城市。由2017年12月31日的20.0百万平方米，大幅增长至2020年5月31日的100.6百万平方米，实现年复合增长率95.2%。

最近3年的整体收入及利润情况：由2017年的11.12亿元增长到2019年的28.27亿元，年复合增长率为59.5%。利润由2017年的4300万增长到2019年的2.70亿元，年复合增长率为150.7%。截至2020年3月31日，实现收入7.19亿元，同比增长394.9%，利润6730万元。

物业费：截至2020年3月31日，融创服务整体平均物业管理费约为3.40元/平米/月，住宅物业平均物业管理费约为2.90元/平米/月，非住宅物业平均物业管理费约为7.85元/平米/月。

业务结构：主要分为物业管理服务（安保、清洁、绿化、园艺及公区设施运行的维修维护等服务。）、非主业增值服务（协销服务、咨询、工程服务、旅游度假项目的代理销售等）、社区增值服务（主要包括：美居服务；空间运营服务；房产中介服务以及车位使用权销售服务；社区生活服务，如家政、团购及旅游服务）。

三大业务业绩占比：物业管理占40%、非主业增值服务占56%、社区增值服务占4%。具体如下图：

（融创服务2017-2020年Q1收入及利润情况丨招股书）

（融创服务业务划分及收入情况丨招股书）

业务毛利率方面：最近3年，毛利率水平在21%-26%，物业管理毛利较低，仅为12%，非主业增值服务和社区增值服务毛利率大于34%。

（融创服务业务毛利情况丨招股书）

大客户情况：单一最大客户为融创集团（及其合营企业及联营公司），主要是提供非业主增值服务和物业管理服务。2017-2020年Q1，收入为5.97亿元、11.29亿元、17.41亿元、3.26亿元。分别占总收入的53.7%、61.3%、61.6%及45.4%。

大部分物业管理服务合同与管理融创集团（及其合营企业及联营公司）开发的物业有关。截至2017年、2018年、2019年、2020年3月31日，管理该物业产生的收入占物业管理服务所得收入的99.4%、99.1%、99.6%、99.2%。外部业务拓展能力是一块大短板。

对外收购物业企业：收购新三板企业“开元物业”，共3份股份转让协议，以首份8.19亿元（占股54.61%）、第二份6.05亿元（占股40.36%）、第三份0.63亿元（占股4.20%）。

被收购企业开元物业的经营情况：开元物业于2015年2月10日在新三板挂牌上市，2020年3月24日摘牌。2015-2018年的营收分别为3.10亿元、4.32亿元、5.54亿元、7.26亿元。归属净利润分别为1889万元、3409万元、5179万元、6882万元。截至2020年3月31日，管理 290项物业，在管面积达37.3百万平方米，非住宅物业佔比高达32.6%，涵盖城市公共物业、写字楼、医院、商业等多种业态。

社区增值服务：主要包括美居服务、社区空间运营、房产中介及车位销售、社区生活等服务。目前看，2019年房产中介及车位销售占比较高，达到67.9%，而美居服务实现收入仅为1192万元，占比11.2%。美居服务的模式是与第三方装修公司合作，向业主提供家居设计、装修及拎包入住服务，收入模式是场地广告费（进场费）和佣金。

（融创服务社区增值服务收入明细丨招股书）

员工人数：截至2020年3月31日，员工总数为19740名。职能划分的明细：

（融创服务人员结构丨招股书）

以上为融创服务招股书里提及的关键数据。

最后重点提及一点，关于物业管理公司布局「家装」（含拎包入住），「树懒生活Fine」在上一期做了相关报道，为什么物业开始做「家装」？30家上市公司入场，这一票能干成吗？

文章提到，碧桂园服务（06098.HK）、保利物业（06049.HK）、蓝光嘉宝服务（02606.HK）、雅居乐（03383.HK）、佳兆业美好（02168.HK）、还有即将上市的世贸物业也在加码家装业务。

长远来看，大家都对这块增值业务抱有期待，但是从目前业绩占比来看，还有很大提升空间，有机会给未来的业绩提供支撑点，但是现实的确骨感，或许还没有想清楚具体的发展模式吧，「树懒生活Fine」也将持续关注物业公司的新布局，欢迎私信小编聊聊你的看法。

（来源：树懒生活Fine的财富号 2020-08-08 20:54） [点击查看原文]