“86.2%的在管面积位于一二线城市。”

本文为IPO早知道原创

作者｜苍穹

据IPO早知道消息，融创服务控股有限公司（简称“融创服务”）已于8月6日晚间向港交所递交招股书，汇丰和摩根士丹利担任联席保荐人。此前媒体报道，融创服务预计融资10亿美元。

招股资料显示，融创服务最早可追溯至2004年，融创中国通过全资子公司融创服务投资和融享持有其100%权益。分拆及上市完成后，融创中国预计将拥有融创服务不少于50%权益，而融创服务将仍为融创中国的附属公司。

融创服务股权结构（来源:招股书）

融创中国表示，本次IPO所得款将用于寻求物业管理主业及/或社区运营相关公司的战略性投资及并购机会、用于升级智能管理服务系统及开展智慧社区建设、用于拓展社区增值服务、用作营运资金及一般企业用途。

增速位列行业第一

融创服务专注为国内一线及二线城市提供物业管理服务已逾16年，管理业态涵盖住宅物业及广泛的非住宅物业，包括商业物业（如写字楼、购物中心、酒店式公寓及酒店）及城市公共及其他物业（如学校、医院、游乐园、会议中心及行政机关）。除物业管理服务外，融创服务也主要提供面向房地产开发商的非业主增值服务（例如咨询、开办服务及销售协助服务等）以及主要面向在管物业业主和住户的各类社区增值服务。

于往绩记录期间，融创服务实现快速增长，成为中国增长最快的大型物业管理服务商。自2017年12月31日至2020年5月31日，融创服务的合约建筑面积由57.4百万平米大幅增长至2.27亿平米，实现复合年增长率76.5%；同期在管建筑面积亦由20.0百万平米大幅增长至1.01亿平米，实现复合年增长率95.2%。

截至2020年5月末，融创服务的业务覆盖中国29个省、自治区及直辖市的126个城市，涉及在管物业项目635处。其中，融创服务的86.2%在管面积位于中国的一线及二线城市。

随着规模的增大，融创服务的财务业绩亦是相当出彩。其的收入由2017年的11.12亿元增长至2018年的18.42亿元，并进一步增长至2019年的28.27亿元，三年复合年增长率为59.5%，而在2020年一季度其的收入已达7.19亿元。

融创服务利润表（来源：招股书）

与之对应，融创服务于2017-2019年的利润分别为43.0百万元、98.3百万元及2.70亿元，三年复合年增长率为150.7%。尤为一提的是，2020年第一季度其的利润由2019年的13.6百万元增至67.3百万元，同比增长高达394.9%。

根据中指研究院的数据，2019年融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）为104.5%，与2019年大型物业服务百强企业相比，排名第一。

目前融创服务已经在市场树立了高品质的服务形象，拥有不错的口碑。赛惟咨询报告显示，2019年其的客户满意度高达90分，远高于行业平均73分的水平。

背靠大树之后的隐忧

过去20年房地产行业风云变幻，最明显的特征是由“招保万金”转变为“碧万恒融”。融创服务之所以取得上述成绩，很大程度由融创集团一力促成。

于业绩记录期间，融创服务的大部分物业管理服务与管理融创集团（及其合营企业及联营公司）开发的物业有关。截至2017年、2018年及2019年止年度以及2019年3月31日及2020年3月31日止三个月，管理物业产生的收入分别占其物业管理服务所得收入的99.4%、99.1%、99.6%、99.5%及99.2%。

融创服务关联方依赖情况（来源：招股书）

除依靠内生增长之外，融创服务第三方项目的外拓动力略显不足。截至2020年3月末，融创服务的外拓项目只有2个，涉及在管建筑面积仅有135.2万平米，占全部在管面积的比重只有2.3%。

融创服务也意识到其在外拓方面的短板，这从其将收并购列入融资的首要目标可见一斑。其实，融创服务也有收并购的先例，其于2020年5月8日收购开元物业管理的控制性权益，鉴于时间结点并未将此项资产重组列入合并财务报表。

融创服务披露，于2020年3月31日其的整体平均物业管理费约为每月每平方米3.4元，其中住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米2.9元，同日非住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米7.85元。但其整体毛利率在行业处于低位，以2019年的25.5%进行衡量，这比同年港股房地产服务板块30.4%的平均毛利率要低4.9个百分点。

融创服务毛利率情况（来源：招股书）

而在整个物业行业，服务增值化已是趋势，然而融创服务在这一块表现同样欠佳。2019年末其的社区增值服务录得收入1.07亿元，仅是当期总收入的3.8%。与同列TOP4房企的关联物业公司碧桂园服务相比，后者该板块8.65亿元的收入、9.0%的比重则要闪光不少。

更为糟糕的是，融创服务社区增值服务盈利能力也要弱于同行。虽说2019年这一数值已经增至34.6%，但行业增值服务毛利率普遍在40%以上，相比之下融创服务的成绩显得黯淡不少。

然则融创服务算是赶上好时机，后疫情时代物管服务的价值更为凸显。如果利用募资所得资金补足自身短板，融创服务的未来还是值得期待。

（来源：IPO早知道的财富号 2020-08-07 10:49） [点击查看原文]