我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：您好广叔，我在广州海珠英豪花园有一套高层顶楼小面积，二套投资房，现在价值170，有租约。另有200计划做房产投资。方案一，用英豪花园+200置换市内其他潜力楼盘。方案二，保留英豪花园，用200另外投资一套不需要房票的。以上两个方案您建议哪个方案更合适？两个方案可否请您分别帮我建议几个可以去踩盘的区域和楼盘。多谢！

回答：你好。英豪花园在南洲，配套齐全，交通方便，但是片区发展成熟，缺少增量，且小户型一般家庭居住起来不是很舒适，自然失去了购房主力军的支撑，如不出租，建议出手置换。4成首付，考虑入个三房，可以看看金融城骏景，老黄埔的黄埔花园、金碧领秀，科学城的万科东荟城，海珠光大花园

提问：广叔您好，我这几天在广州看房，很喜欢黄埔科学城，我有研究生学历但是没有黄埔社保，看到您说补交半年社保就可以办购房资格，但是我问了很多不同房产中介的人，以及帮办户口和人才绿卡的人，都说补缴的社保房管局不认，他们有客户被打回来了。不知道您是否可以给我推荐下能办理资格的渠道呢？因为从现在起交社保要到年底才能买，我怕房价又涨了。谢谢！

回答：你好。你的学历达到人才标准，只需证明你在黄埔工作半年即可，某宝补交黄浦区社保，另外开具工作证明。

提问：广叔您好，我看您有提到，广州黄埔这些地区要比东莞松山湖这些地区的升值潜力还要大，但没有房票，如何破限购？

回答：你好。可补半年社保，一些开发商还可以先交定金签合同，然后开始补缴社保，半年后再做网签。

提问：新人首问。您好，我和我老婆都是广州户口，我月收入平均四万多，我老婆六千多，18年卖了增城永和太阳城巧克力三房102平房子卖了185万，在广州买了黄埔万科里享家117平四房，275万买的，双合同，一起首付差不多160万，今年三月收房了还没有办房产证。因为买了之后那边一期业主才拉横幅说有污染气味，为了小孩健康，18年底在新塘凤凰城凤凰名苑全款115万买了一房落户给小孩读书，我有两个男孩，大的读一年级小的读幼儿园小班，现在都在凤凰城公立学校读。还有16年在惠州大亚湾买了海伦堡海伦虹，两房99万，刚出证还没有去拿，60万贷款。我这几个房子都没有买好，现在都降了。现在租在凤凰城凤凰名苑。我想咨询您一下，我该如何配置一下，我手上现在没有资金，我有几个想法不知道怎么选择，1:是否把一房卖了，然后在科学城中海誉城买三房，全款然后抵押？这样我小孩可以在科学城读书，我和我老婆都在科学城上班。2:明后年有存款50万左右是借用我农村老家表哥的名字在凤凰城买三房自住，保留一房不卖。3:明年卖掉一房，户口迁万科里享家并自住，这边有个污染的工厂2022年会搬走，小孩可以在旁边华峰学校读书，这个学校一般。卖一房后所得这几年再看机会投资买房，选科学城？谢谢您解答

回答：你好。万科里享家的问题确实多，不但是污染气味，过去有业主反应房屋建筑问题，还有梅沙小学维权问题。凤凰城，盘太大了，价格易横难涨；大亚湾也是天量供应，不过由于最近深圳40周年，调控等方面，涨了一点。1、可以考虑。2、不建议，凤凰城盘大不说，位置还很偏，一般刚需到不了这里，也没法上班通勤，不是很好的投资标的。3、也可以考虑。但比较好的方案，建议选择方案1，房子有潜力，上班居住也舒适。

提问：广叔你好。坐标广州，工作在琶洲，月收入7W，之前有贷无房。现在子弹150，年底能到200，也能再借一些凑到250。两个孩子还未上小学，也会有上学的考虑。想考虑买房自住，请问有什么推荐吗？是现在买好，还是一年后子弹再充裕点买好？看了珠江帝景苑，都是大套，总价好高。

回答：你好，感谢赞赏！250首付，能买到800左右的房子。自住现在就可以上车，不要等。滨江东可以考虑。琶洲工作，滨江东可以考虑，其次磨碟沙和万胜围都可以考虑。珠江帝景苑大面积多，总价高，有三房100平的可以考虑，其他可参考选筹：泊雅湾、星品、世港花园、保利天悦花园、雅郡花园

提问：你好广叔，我手上约有100万，可首付三成，本人暂时不居住在深圳，也不在深圳工作。人在海外。我是深户。 想投资一个小房子。希望在持有的三年内，升值空间尽可能大一些，三年后卖掉，再置换一个更大一些的房子。 看了很多资讯，不知道买在哪里。 我个人喜欢坂田华为附近的万科城，四五层楼高那种低密度房子。这个小区准备通地铁。 也有朋友推荐龙华的丰泽湖山庄。这里也准备通地铁。但是这里比万科城要贵很多。 我同学住在大芬地铁附近的桂芳园，那里的房子也是可负担范围内的。 我也可以买福田的一居室。反正都是投资房嘛。 我首付可多出一些，但因为我想留多一点钱做生意，故目前只是想拿一部分资金投入到楼市。

回答：你好，1.整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，加上利好规划落地很少，这也导致龙岗整体涨幅不如西部。 万科城是大型社区，在建10号地铁口，容积率1.3，绿化率高，小区户型涵盖公寓、洋房、高层和小高层，内有2所幼儿园，物业管理较好，未来10号线开通，区域会迎来新一轮涨幅。 但是从大方向来说，华为外迁导致购买力不足，坂田自住可以、投资只是略略跑赢大盘。 2.民治的短板在片区环境。 上塘我觉得地铁口的几个小区非常宜居，不错的价格就能买到合适的3房2卫。 梅林片区太老了，自住体验一般。 3.布吉长期跑输大势，桂芳园不建议买。 首付100万，如果月供能力不错，建议适当增加首付和高评，入手总价500万左右的楼盘，新盘海岸城是个不错的选择。 二手房关注沙井 上塘 保税区

提问：广叔你好。对广州大坦沙的前景你是怎么看的？双桥8号，金湾明珠与西关海，你分别是怎么看的？投资前景如何？如果想淘二手，考虑到小孩读书，改善与自住，御金沙与金域蓝湾相比，你更倾向哪个？期待你的建议，谢谢！

回答：你好，大坦沙不会成为海心沙的，太多规划都是空大上。大坦沙板块里面的金湾明珠、双桥8号都不会太好的标的。金湾明珠作为珠岛花园的新一期，实际还不如直接挑选老二手。而双桥8号太接近珠江大桥，交通拥堵，噪音严重也不会是好选择。 至于西关海，除非是纯粹想看江吧，自住类的，否则还不如去荔港南湾。金沙洲那一带就更弱于荔湾西关了，起码交通便利程度不及，金沙洲大桥就是天人路隔。建议若以你的选择，还是西关海一带最佳。

提问：广叔你好！广州工作居住，子弹80，目前jingshifang楼梯，后悔无益，想出售再买，但当前ZC需补交子弹70，房价预计140到150，补交后仅余70，孩子也需备婚房。请问，是咬牙补交出售后买两套，还是jsf继续等ZC，只先备孩子一套，如果买两套，子弹才150个，再加公积金20个，不知是否有些冒险，家庭收入30多万，三四年面临退休，若不出售，恐以后更没力量置换电梯。有意黄埔萝岗，看了下一手二手均4万左右，两房总价约320万以上，一手有越秀品秀星樾324万84平3房，170个裂变两套均才仅是刚需，其中一套可先出租两三年，请问，该如何配置好些，一套萝岗一套长岭居or增城or知识城or南沙？多谢！

回答：你好，萝岗区，在一个一手供应极大的区域范围内，其实进场投资是有很大风险的，比如现如今的罗岗、增城、南沙，当你买入之后，看到无边无际的供应之后心都凉了，供需决定价格。 刨去2016-2017年全国上下普涨之外，入手萝岗这个板块，从投资角度来看是非常要小心的，绝对不是闭着眼即买即赚得。

而且还有几个原则不能碰： 1.坚决不碰一手 2.坚决不碰远离2公里地铁覆盖的区域 3.坚决不碰知识城 4.尽量不要碰长岭居版块 经适房到底要不要卖？经适房涨幅普遍不如附近的商品房。 经适房和商品房的价值差距，不是直接得出结论，而是从拆骨法分析。 正确的视角是： A小区，和B小区，有什么差距？这些差距，值多少钱？ 差距的计算种类，主流的几种不可回避： 1.小区本身品质 2.楼栋内外品相 3.环境，容积率，居住人群，交通状况等 4.税费 经适房的最大差别，在于税费，税费，是可以单独拆出来计算价格的。 理解以上，回过头来再看你的问题，相信你可以给自己一个解答了。 你提到的这几个板块，优先萝岗，其次是长岭居和增城，南沙和知识城暂时回避。 能买二手尽量二手，租金可以覆盖一部分月供，越秀品秀星樾自住还行，投资回避。

提问：广叔你好，请问卓越荣津瀚海湾名庭您觉得值得买吗？有预算650w左右考虑自住和学位（首套置换），对于打新 广叔有哪些推荐呢？另外，请问有哪些官方渠道可以了解最新信息呢？感谢感谢！

回答：你好，卓越荣津瀚海湾名庭在沙头角，盐田这边自住是可以考虑的，由于属于旅游区，刚需到这里通勤也不便，购买力不是很强。所以投资价值不是很高。新盘可以看看沙井海岸城、电建悦府、中海寰宇时代、宏发万悦山、合正观澜汇2期。各大app都有，多加几个中介，一般笋盘也第一时间出现在他们的朋友圈中，而不是在网上。

提问：广叔你好，“715”前我本来准备将南山的小学位房卖了以小换大，需要办理LH才能5成，但“715”后要买的话首付就是7成，所以在想去广州买，我老公可以申请广州户口，广州无房有贷，好像是4成，深圳的房子就不卖了，请问我们这样操作是否合适呢？如果可行，可否推荐400万的市内小两房，可长期持有，谢谢。

回答：你好，可以考虑老黄埔，如黄埔花园、金碧领秀，还可以看下万博：万科欧泊、海印又一城 。

提问：广叔你好，预算总价800内大两房，自住（当然也考虑之后跑不跑得赢），本目标前海，宝中和蛇口的十五年内盘，但目前房源着实不多，宝中各盘几乎都看了看。感觉高位的太多，如兰溪谷公寓、佳兆业前海、深业新岸线、第五大道、 幸福海岸等。去看了碧海，圣淘沙暂无啥房源，阳光海旧旧的，还有被农民房包围QCC…求问该怎么选？感觉自己这预算也很尴尬，好小区两房目前难够着，旧的都能买三房又不情愿，要等等吗

回答：你好，这一轮过后，热点片区800万三房缩水为两房，确实让人无法接受，800万白花花的银子，让我买个大两房？ 可不接受又有什么办法，看现在的市场热度，等下跌的可能性有多大？ 如果不能提高预算，只能提高自己的承受能力了。

本文来源：广叔谈房

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（来源：广叔谈房的财富号 2020-08-03 23:05） [点击查看原文]