我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：广叔你好，目前东莞南城有2套房，一套230平方米叠加自住，一套93平小三房出租，欠款200万；还想买一套2房或者3房纯投资，可以抵押贷100万出来做首付及2年按揭贷款，房价200万左右，哪个区域升值空间比较大？

回答：你好。200左右可以考虑：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香。大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园。常平：绿地大都会、碧桂园常平首府。

提问：广叔好，1.未来世界花园两房200万2.第一国际一期一房75平200万（第一国际的价格疯了，三期买不起了）3.广州黄埔，不过好像也都3万+了，但是可选择的户型应该比上面两个好。4.东莞下辖各镇区。广叔，预算200万，请问这些您会选择哪一个??？请广叔尽量帮我细致的分析下，投资不自住，麻烦您了广叔，这次想一锤定音了，看房看得越多越迷糊了

回答：你好。看得越多，越难选择，因为你“输入”的信息越多，越会造成“判断”的混乱。200w，有两种选择，一是核心区的一房，地铁便利。二是郊区有潜力的地段2房，片区开发中或者地铁在建。未来世界花园，在西平，近地铁，虽然隔了一个立交桥，但仍然有CBD辐射利好，可以考虑。第一国际之前就有分析过，核心地段，商业配套繁华，虽然是一房，一般家庭居住不便，但对于附近的小白领来说很是欢迎，租售比高，也可以考虑。广州黄埔，黄埔其实价格已经涨了一波了，但对于中长期投资来说，依旧看好。东莞除了环松山湖外，临深的长安也是可以考虑的。看你个人的投资偏好了，如果注重稳定增长的，可以考虑1、2选项。注重长期增长或者暴击的，考虑广州黄埔、东莞长安。

提问：您好广叔，感谢您的不厌其烦;资金有限又想上好车，真是不好意思，让您费心了。接上个问题广叔。其实子弹预算在210内，看了配套设施还是想上车南城，但是不知道汇一城那个一房靠不靠谱，中介说是汇一城商圈学区房（但是我小孩不在这边读书）。一期朝南没阳台，三期朝西有阳台，如果要上车汇一城，是选择一期还是三期？汇一城和南城老小区谁更有优势？或者广叔有具体楼盘推荐？题外话:今天看了大岭山一个新盘碧桂园天钻石，主打临松湖概念，二期开盘价33000+，让我更觉得东莞买不起了

回答：你好，感谢赞赏。汇一城的小户型，可以做为学区房短期投资都没问题的，朝西有点晒，但一般人不觉得怎样，相反多个阳台，吸引力更大一些。210可以买个2房了，如石竹的中信新天地，近地铁，楼龄也不老；西平的未来世界花园也不错。选筹尽量以次新带花园小区，近地铁为主。你去看看我说的这个两个楼盘吧，比你说的一房和老小区好。

提问：新人首问～现有2套房。1东莞虎门名门华轩，带个车位，老小区，加上车位250左右，明年6月才能卖。（挂别人名字2东莞东城地铁口金泽花园，120平，240万左右。可以卖，欠124万。已经结清房贷，做的经营贷款。现在住我妈沙田这里，今天卖出沙田一套房，178万，现在这套房是我名下，实际是我妈的。因为我把我妈那套卖出去了，套178万现金，然后我这套还要帮她供5000一个月，还有27年，剩70多万，带一个车位。这套房可以住到我弟结婚。估计可以住三到四年。工作在东莞，可以转户口去深圳拿房票。目前资金280万。问题：1要不要卖了东城地铁口金泽投资深圳。2深圳买哪里。3投资深圳还是投资东莞。4如果投资东莞需要投资哪里。5每个月收入5到15万，自己做老板，很难说收入。6只需要挣钱就可以，孩子2岁半，东莞有学校，不需要解决孩子问题。投资回报大。7虎门明年一定会卖。

回答：你好。1、名门华轩，楼龄有点老，独栋小区，居家体验可能不是很好，明年可出手置换。金泽花园2003年的房子，楼龄再过几年就老了，近地铁，如果置换到深圳，可以出手，不然建议继续持有。2、如果不卖金泽花园，深圳有贷款记录只能五成，能买到560左右的房子，可考虑深圳坂田：信义嘉御山、佳兆业上品佳园、万科里城、沙井：鸿荣源禧园、西荟城、翡丽郡。3、建议买深圳。4、东莞考虑：万科金域松湖花园、南部湾万科城、长安花园、保利红珊瑚花园

提问：您好广叔。坐标东莞万江，首套房，在中堂购买了一套刚需小三房，顶楼，86.6平方，总价133万左右，离我上班距离8公里。开始去看的时候感觉各方面都不错，当天下了3万定金。后来过了一段时间，家里人各种不满意。最近惠州那边的销售员推荐了惠州园洲正黄金色云庭，格局还不错，面积101平方，6楼，总价格88万左右可以拿下，距离离我上班约33公里。周边还有其他小区，价格应该差不多。提问1、我是不是应该舍弃中堂小三房，在园洲购买这个101平方的房子来自住？2、惠州还有临近深圳那边的房子，单价比园洲更加优惠，我如果去那边买来投资，它有没有前景呢？3、中堂这边值得购买吗？

回答：你好，首套房应该更多考虑自住，你不应该放弃去惠州园洲，惠州离你距离太远了，距离基本上要横跨整个东莞。临深投资的确有价值的，但临深投资最大的机会在于东莞的塘厦凤岗还有长安。这几个片区的单价都接近3万了。你的预算有限，去也买不到什么好房子，还是应该聚焦于自己居住。还是刚才那句话，你现在的预算有限，如果不买中堂，你买不到其他特别适合你的。这一套房，不如太太平平地买一套自己住的。等到将来有余力再去投资。

提问：你好广叔，请问龙华上塘潜龙漫海宁花园潜力如何？想在那边买一套小单位投资兼学位。(本人在附近有一套大三房自住但不带学位)。另外还问一下，金地上塘道和曼海林宁谁潜力更大？或者有没有更好推荐，谢谢！

回答：你好，这2个盘都是星球内推荐的楼盘。 红山就是所谓的宇宙中心，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万以上可见一斑；深圳北CBD也尚未建成，利好兑现需要时间； 上塘定位为龙华的核心居住区，是龙华居住环境较好的片区； 区位对比曼海宁略占上风。

提问：广叔，你好！本人坐座标深圳，在深圳工作生活了多年，非常想买一套投资用的房产，有深圳的房票，深圳无房且有房贷记录，手头现有资金200万左右，还有一套外地住房可以抵押出 150万左右，先有以下几点困惑，望广叔给予解答。1，目前的形势下是在深圳买房呢，还是在广州买呢？2，在深圳是买二手房呢还是打新房？3，去广州，是在黄埔个人名义买呢？还是以公司的名义在天河买呢？4，在深圳买二手房的话买哪些区域？哪些楼盘会更有投资价值？5，在广州，哪些区域和楼盘比较适合投资？6，新房打新的话，优势和劣势是是什么？

回答：你好，当下可以买广州，但是你要确定2-3年后 能脱手广州买深圳。换仓是比较痛苦的。不是人人都能吃尽未来广州和深圳2波涨幅。建议2手准备，深圳和广州同时关注，深圳打新，广州淘笋。如果深圳打新成功，广州就用公司名义买。深圳新盘打到肯定是赚到，打不到要置换的话，价格整体是趋稳。虽然新政让很大一部分人失去购房资格，但是这些网红新盘能打到的概率依然很低。如果没打到，这里面的主要成本就是买卖交易之间的摩擦成本（税费和中介费）需要考虑进去。

提问：广叔好，请问松坪村3期现在还值得入手吗？

回答：你好，松坪村三期在房圈属于争议较大的盘，属于南山刚需次新入门；大的地理位置优越，但小板块却被京港澳、沙河西、北环围绕；优缺点十分明显，除非1/2期旧改或者学校被南山四大集团收购，要不很难打出暴击，但是作为南山最低总价次新两房，会是一个南山铁底，每一轮都可以略赢，但很难大赢。

提问：广叔你好，我看现在市场上还是有好多人手里几百万的，但是因为这个名额问题买不了房了，像这种人他们现在会去哪里呢？

回答：你好，外地投资客，除了深圳，还有自家省会城市和其他强二线可以进场。大湾区居民，除了深圳，还有广州、东莞、珠海、佛山、中山、惠州可选。深圳本地，被限购的最难受，能够跨城市投资的人不多，因为非常怕出去了回不来。4、切忌买小产权、公寓，可以考虑跟开发商买回迁更名房。

提问：你好广叔， 本人马上进入不惑之年了，在深圳三套小产权没欠款共值380这样，一套自住二套出租租金有3.5点，另2016入手中骏四季阳光三期一套商品房有180货款，这套本是投资的但近年来都没升，现出租才2000多一点，很伤！这套有没有必要留，现想换房改善自住加小孩读书的，大的三年级小的没有上学，必须三房，现手上130，看过宏发世纪城，很新但觉得跟我现住的没有什么改善，鸿景园看得可以但面积太大总价太高，光明勤诚达正太城又觉得太偏，广叔个有什么楼盘推荐？或我现阶段怎么做跑赢通胀？谢谢

回答：你好，深圳一路向西的大趋势不变，所以近几年在龙岗买的盘，基本都没怎么涨。 1.宏发世纪城在石岩，板块本身没有什么规划，主要就是承接南山人口外溢，缺点在于周边盘太少，地也少，很难和周边楼盘形成联动。生活半径在附近可以入手，升值潜力还不如光明。 2.鸿景园，有大泳池和超高绿化，非常宜居，短板是学位和交通。 3.光明中心我们都是很推荐的，但勤诚达属于中心边缘，靠近老城区，不如选择光明一号，位置更好。 这几个板块排序： 光明>鸿景园>宏发世纪城

提问：你好广叔，我17年决策失误，在布吉sfsd买了套两房240万，到现在也才260万，这几天仔细算了下，首付+按揭的资金成本平均6.5%，增幅+租金收益才不到年4%，这房子还能继续拿着么？还是说接受损失早点卖掉？

回答：你好，两年涨了20w，这在布吉算是不错的表现了吧，说实话现在去置换你要面临的有贷款记录，再买首付要五成按揭、全款抵押才能做三成，如果不置换，长期持有会面临其他更好区域的机会成本。 现金流强的话，果断置换，现金流弱，拿住等等看吧。

本文来源：广叔谈房

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（来源：广叔谈房的财富号 2020-08-03 23:04） [点击查看原文]