7月的“水深”，8月的“火热”。

进入8月，武汉进入火辣的夏天。从疫情模式、防汛模式，到高温模式，武汉太难了。

上半年，武汉遇到疫情。暂停两个月后，一切快速复苏。

楼市是武汉经济的一面镜子。

1-7月，武汉新建商品住宅成交约6.6万套，相当于2019年同期的6成。

这份成绩单，非常优秀。

对于最后5个月的武汉楼市走势，从经济大趋势、城市机会与房地产三个维度，尝试着找到答案。

01

从大趋势看，经济内循环的反弹。

一切的判断，皆是基于此。

几年前，国内经济有一个说法，经济与楼市，是反向行情。

大意是说，经济不好则楼市好。经济衰退时，房地产则是压舱石。

内循环经济下，房地产本身就是内循环，甚至是内循环的主力军。

武汉，是长江经济带的中心城市，也是经济内循环与一带一路的支点城市。以前，海洋经济时代，沿海城市经济大发展。

如今，内循环经济，主动脉在长江沿线，因为这里有长江黄金水道。武汉地处长江的中间位置。一带一路、长江经济带两大战略，都与这个支点紧密相关。

可以说，内循环将给武汉经济插上翅膀。

02

买房，就是买城市。

武汉的反弹，则是投资武汉的机会。

疫情后，武汉城市快速复苏，对武汉的城市误解降低。

武汉，并没有因为疫情，减少人口预期，也并没有一蹶不振。

以光谷为例，上半年，光谷的地区生产总值总量和增量均居武汉之首，达到了2019年上半年的九成。

疫情后，央企、上市公司在武汉集中投资签约。

7月份以来，国药集团、中国电子、中国有色集团、葛洲坝集团、中远海运集团、中铁集团、中粮集团、中免集团等；

华发李光宁、世茂许荣茂、万达王健林、万科郁亮、瑞安罗康瑞等集中到武汉。

这一轮投资潮，将在一两年兑现。长江新城、光谷与经开等地，将是未来爆发的区域。

以“新基建”为主的武汉城市建设，并没有停步。比如，重大交通基础设施建设、武汉数字经济建设。

最近，武汉成立城市更新中心，将两家公司并入武汉地产集团。

这对武汉的旧城改造则是一个标志。目前武汉中心城区还剩余3000万平方米待拆迁改造量。

同时，杭州、东莞、宁波、深圳、南京等楼市偏热的城市，出台了楼市收紧政策，一些买房资金可能流入武汉。

新一轮投资潮、新一轮旧城改造、新一轮城市购买力转移，这就是武汉的城市机会。

03

从小趋势看，武汉楼市的反弹。

截至7月31日，武汉新建商品住宅成交65515套。其中，7月份单月成交21916套。

单月成交量，创下今年的新纪录。过去14年，武汉单月新建商品住宅破2万套的时间，2014年11月；2015年10-12月；2016年1-12月（除2月、9月外）；2019年6月、7月、10月、12月。

从成交量上看，5－7月，呈现出阶梯式上涨，单月从破1万套，到破2万套。单月新房成交量破2万套，是武汉楼市爆发的标志。

从房价上看，新房房价微涨，并没有出现下跌的趋势。一些新盘拉高备案价，然后打折卖房。它的实际价格并没有降低。

武汉的落户政策相对宽松。先落户，再买房。这对武汉周边居民或外地买房人来说，是一次抢滩武汉的机会。

从成交区域上看，洪山、江夏与黄陂，是区域成交前三甲。这三个区域的共性是，区域板块大、新盘多。

7月份，武汉82个住宅项目取得预售许可证，与6月份持平。

一个普通的住宅项目，与同区域二手房价格持平，这样的项目值得买入；一个有品牌与较高产品力的项目，房价比同区域二手房价格高出2000-3000元；个别豪宅里项目则不适合与区域房价对比

从二手房市场看，武汉二手房成交均价16962元。

贝壳二手房数据显示，武汉在售二手房约8.16万套。最近90天成交约1.05万套。

上半年武汉土地市场，房地产用地成交额全国排名第七名，成交总金额782.33亿元。

新房、二手房与土地市场，均能看出武汉楼市的反弹。8月起，武汉新房市场将再起风云。

［后记］

内循环经济、武汉的复苏反弹、外地购买力涌入，这些最终体现在武汉楼市里。

如果没有其他“黑天鹅”事件，5个月时间，武汉楼市还将持续爆发。

按照历年的惯例，下半年的成交量通常是上半年的1.2-1.5倍。这就是楼市的下半年，特别是最后3个月的翘尾行情。

前不久，武汉提出，社会治理要对标北京，营商环境要对标上海，科技创新要对标深圳，智慧城市要对标杭州。

在武汉的“十四五”规划中、加快建设国家中心城市和一线城市、努力打造国际化大都市。

其中的表述里，多了一个“一线城市”。

如果以二线城市标准看武汉，武汉的发展到了天花板；如果用一线城市看武汉，武汉的发展刚刚起步，相当于5年前的深圳与上海。

文｜杨光华（地产写字人）

（来源：光华楼评的财富号 2020-08-03 19:58） [点击查看原文]