来源：观点地产网

观点地产网 在北京土地市场中，各家房企各有生存之道。

7月27日，经过三天的竞招标价招标，北京门头沟区龙泉镇门头沟新城京土整储招(门)[2020]030号（下称：“门头沟地块”）共有产权住房地块成功以总价26.95亿元入市，中标方为京能置业，参与投标的还包括另外两家北京房企首钢和金隅。

资料显示，该宗地块用途为R2二类居住用地、S4社会停车场用地、A33基础教育用地，建设用地面积15.4万，规划建筑面积20.94万，代征地面积1.06万。

观点地产新媒体了解到，虽然2020年时间已经过半，但这次拿下门头沟地块却是京能置业今年首次拿地动作。事实上，翻看过去三年的财务报表发现，京能置业的扩储动作并不多，基本保持着“一年拿一地”的状态。

如此谨慎的拿地策略，除了本身规模之外，京能置业更多考量的是资金状态。因为北京市场高昂的土地成本，对其开发、建设而言并不容易，包括这次竞得的门头沟地块。

共有产权房市场滞销

早于7月2日开始公布招标时，就有市场消息传出，门头沟地块是京煤集团旗下鑫华源机械制造公司生产基地搬迁后，腾退出来的土地。最初计划土地用途为建设自住型商品住房用地，而最终公示时变更为共有产权房用地。

观点地产新媒体了解到，门头沟地块是一种纯住宅性质的共有产权房用地，最大建面为20.94万，其中基础教育用地3367、社会停车场用地约2651.32，而居住用途建筑规模全部用于建设“共有产权住房”，未来房屋销售均价为2.95万元/（含全装修）。

关于该宗地块的规划，业内人士分析到，按照最大规模来算，预计可以建设约2千套共有产权房源，同时项目住宅部分容积率仅有1.4，在商品住房中也有可能开发出叠拼等类别墅产品。未来有可能建设成一个低密度的洋房小区。

但有消费者则认为，目前地块周边以小区安置房为主，售价在每平米3万元左右，这个共产房项目售价达到2.95万元左右，也意味着自持比例将会非常高，可能超过8成，甚至是9成。

“如果这个项目自持比例太高，和直接买周边的房源没有差别。这么高的价格不是保障住房需求人群考虑的问题。先解决有得住的问题，下一步才是提供生活品质。”其中一位消费者表示。

而和硕机构首席分析师郭毅告诉我们，从住房保障层面来说，不管占有产权的比例有多高，即使是自持比例高达99%，只要是与政府参与就一定共有产权。那么，房子未来价值提升后享受的收益及分割上、权属等都会有限制。

“这也就意味着房屋不能被随意买卖，购房者就不能从升值中获取很高的收益，比重只是一个双方的约定，只要满足住房保障的性质，就能满足刚需家庭的需求。”上述人士称。

回过头来看，人们讨论共有产权房的话题，已经持续了将近3年时间。2017年9月，北京出台《北京市共有产权住房管理暂行办法》后，北京开始了新的住房供应体系，其中包括共有产权房的规划、建设、销售及使用等条例。

到了今年上半年，共有产权房的供应情况则发生了细微的变化。期间，北京共出让31宗涉宅用地，其中“不限价”住宅地块成为供应主力，占比超过7成，并且地价达到了历史高位。

其中，共有产权房地块的供应亦出现明显的收缩，上半年仅供应3宗，分别为海开、建工联合体32.9亿元竞得的海淀西北旺镇辛店东一路地块，金隅27.88亿元竞得的海淀安宁庄东路1号地块，中建一局、房山新城联合体以26.5亿元竞得的房山拱辰地块。而2019年前两个月共有产权房供应量就达到10宗。

关于这种变化，郭毅指出，前几年共有产权房的大量供应造成市场出现了明显的滞销，特别是部分行政区申购住房保障人群已经基本完成了，顺义区已经停止供应这类用地。从这个层面看，需要调整供应指标，目前市场上已供应未成交的共有产权房源还没有得到去化，所以没必要再为市场供应共有产权用地。

资金考量

回到门头沟地块身上，若按成交价26.95亿元、最大建筑面积20.94万平方米计算，该宗地块的成交楼面价为1.287万元/，即使加上建安成本，与未来房屋售价2.95万元/来看，京能置业在这个项目上依然有利可图。

但目前北京共有产权市场已经出现滞销的现象，若京能置业没有在产品上做出优于周边市场的品质，这个项目或许将给其带来不小的压力。

一位不愿透露姓名人士分析道：“这个项目还是有利润空间，共有产权住房最大难点是申购周期很长，加上现在很多共有产权住房，它的弃购率比较高，使得整个项目销售周期拉长，提高财务成本，对项目利润会有很大的折损。”

观点地产新媒体进一步了解到，这次出让地块底价中还包含土地开发建设补偿费总额20.47亿元，而这笔补偿款同样是一笔不小的金额。

事实上，从历年的发展情况来看，京能置业基本上保持“一年拿一地”的节奏，虽然没有强烈资金投入的需求，但“投入少”也意味“产出少”，目前收入依靠京能天下川、京能海语城、京能雍清丽苑、梧桐大道、云湖5个项目，其中后两个为参股项目，持有权益仅超过15%。

据京能置业2020年一季度财务报告显示，期内，京能置业总收入为8223.44万元，同比下降18.77%；归母净利润由正转负，为负798.66万元，同比下降251.92%。

于期末，京能置业持有货币资金总额为5.89亿元，占总资产的4.38%，较2019年末的10.38亿元，下降43.24%；下降的原因为支付地价款所致。而本次门头沟地块的保证金数额为5.4亿元。

拉长时间线来看，从2014年开始，京能的经营活动现金流一直处于负数状态，意味着其项目去化速度较慢。其中2015年至今，京能置业这数值变化基本与土地款项相关。其在年报公示的原因，前2年为土地增值税的缴纳，后3年为新增土地储备所致。

在这种状态下，为了满足获取项目和开发建设需求，京能置业早于一个星期前就进行了两笔融资动作，而两笔融资的用途基本为“解决项目投入的资金需要”。具体而言，于7月20日，京能置业向金融机构申请融资20亿元、向控股股东能源集团申请11.3亿元股东借款，合计31.3亿元。

无独有偶，在2019年购置的两宗地块中，京能置业竞得地块前均有融资动作。其中，去年3月28日联合世茂、蓝光分别竞得天津下朱庄C11地块、C12地块前，其向京能集团申请5.41亿元借款；去年10月15日联合竞得电建地产竞得北京大兴区旧宫地铁站项目前，其向金融机构申请总额不超过30亿元贷款。

这种联合开发、拿地前进行融资的拓展模式或许也成为了京能置业的惯用手法。对此，一位市场人士曾对观点地产新媒体表示，京能置业原本有着比较好的发展基础，但错过了成长机遇，业务没有作大。在当下行业调整期，还是比较有压力。

（来源：风财讯的财富号 2020-07-29 08:04） [点击查看原文]