在城市发展目标不变的情况下，人们对住房租赁的需求依旧存在，与以往不同的是，受到外界环境刺激，部分需求由现实需求转化为潜在需求。在市场环境转暖，消费者信心恢复之下，人们的住房租赁需求将再度回归涌现。

历经市场洗礼，长租公寓市场筛选节奏加快，出局者络绎不绝，进场加码者亦频频出镜。在行业变革与市场选择中，失败者的理由各不相同，但留下来的都有着同样的魅力。

全新赛道

实力企业争相进场

2019年，乐伽、安闲居、悦如、喔客公寓资金链断裂，星窝、预见、乐栈公寓被收购，《整顿规范住房租赁市场秩序的意见》、《住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进》、《住房租赁资金监管办法》出台，住房租赁市场迎来一轮大整改。

进入2020年，突发的公共卫生事件让长租公寓市场再度遭遇冲击，企业期待的租房高峰被限制出行压制。复工后，人们对于租赁环境和品质的需求发生变化，退房率增加，空置率上涨，住房租赁行业迎来艰难的转型期，长租公寓企业提前“被推入”全新赛道。

 

即使面对惨淡的市场，也依旧有勇士敢于直面。

今年3月，方隅作为中骏集团一体两翼布局的核心业务再度被提及，集团对于租赁市场的信心并未因短期亏损而消减，反而定下了宏伟目标：计划至2025年布局长租公寓20万间，资产管理规模达600亿元，管理租金规模冲击100亿元，以实现为集团提供稳定的现金流的目标。

顽强的勇士从不孤独，近期乐乎公寓对外宣称为尽快实现财务独立，2020年实现盈利的第一目标不变。据悉，目前其房源出租率已恢复至70%-80%，一季度出租情况虽受到影响，但乐乎对以多重方式引流、多元优惠活动提升出租率依旧抱有信心，对于住房租赁市场也仍旧抱有期待。

据统计，截至4月底，乐乎公寓实现逆势开业，新增门店21家，扩充房源2902间，涉及北上广深4座核心城市。

  

黑天鹅可以造成市场的波动，却不能阻碍行业的发展。企业要实现市场占位，区域化的圈地自嗨自不是终点，唯有突破市场限制实现规模化，占领现实消费者，吸引潜在消费者，使其时间属性最大化，才可能达成企业发展的持续性目标。

企业失速

湾流扩张，冲出长租赛道

市场总是适时展现他的冷酷，不惊喜于新成员的到来，亦不为老朋友的离场而悲伤，高傲而冷漠的见证弱肉强食，成员更新。

  

2019年至今长租公寓因多番爆仓事件频频成为大众舆论焦点，数十家长租公寓企业被市场淘汰，而留下来的许多企业也游离在崩盘的边缘，租金贷、扩张压力、空置率上升正将一些企业一步步推向临界点。

2019年7月，南京乐伽公寓因高收低租导致资金链断裂停业；

2020年2月，长租公寓第一股青客公寓年报显示公司现金流承压，租金贷比率高带来挤兑风险；

租金贷给白领公寓市场带来的恶果，资金链全数承接，抗压不过，许多企业惨遭清洗。

落寞离场不仅是普通玩家的特权，市场总是刻意地显露出他的公平。

近期定位中高端长租公寓市场的湾流国际青年社区也陷入了相似的境况。4月初，湾流国际被爆出多个项目滞后退还租客押金、长期拖欠业主租金等情况。

1月，湾流上大路社区因湾流拖欠租金，业主私自扣押租客行李，索要租金；

1月21日起，湾流复旦社区断电，强制租客搬家，搬家费用自理；

无论是业主还是租客，均已完全丧失对湾流国际的信心，而各方矛盾的激发点均源于湾流的资金链。

 

自2015年成立，湾流国际就凭借精准的市场定位收获到了资本的青睐，2017、2018两年内先后完成4亿融资，并建立重资产投资基金和住房租赁发展基金，同时大举进入全国多地。

2019年初，湾流创始人黄海滨甚至立下豪言，称将在2019年将全面打开市场，投资500座共享社区，力争实现11.5万套托管的短期目标；同时发力布局，努力向布局8大城市和国际15大城市，管理规模超100万套房源的长期目标靠近。

然而，截至2019年12月湾流仅完成24个项目布局，在管房源1万间，与年初立下的目标相去甚远。

  

行业面临洗牌，市场出现波动，再加上疫情的突袭，让湾流本已疲惫不堪的资金链再度受创。湾流作为中高端定位的长租公寓，拥有高租金回报的同时也要承担高昂的物业成本，而“不允许招租”、“租客难返”、“空置率上升”则让湾流的现金流更加脆弱，扩张过快造成的隐患此时也愈加明显。

疯狂的扩张，快速的侵占，终会在市场的选择中停下来。

抢夺市场占位的同时，企业还需注意，规模化的发展并非大肆的扩张，在防疫常态化时期，以优质产品和精准运营协同规模化发展战略才是保障企业健康发展的关键。

政策施力

租赁市场再获加速度

今年受到突发性公共卫生事件影响，一季度国内生产总值出现罕见下降，众多行业受到严重波及，人员出行、企业复工的限制亦对住房租赁市场造成影响。降价出租、挂牌数十天无人问津者屡见不鲜，长租公寓空置率走高更给企业资金链当头一棒。

3月至今，随着企业复工情况转好，许多长租公寓企业开始加大曝光频率，借以丰富的租住体验聚揽人气，甚至以最大力度释放优惠让利求生，行业竞争再度升级。

 

丰富多元的租住需求即是对长租公寓企业的考验，也是强化行业稳定性的关键。在租赁需求趋向多元化的背景之下，长租公寓也成为国家发展政策倾斜的方向。

5/19

上海市政府发布《关于促进本市养老产业加快发展的若干意见》，鼓励建设年轻人、老年人融合居住的综合社区和长租公寓，未来长租公寓与养老地产融合或将成为新增长点；

5/24

在国务院新闻办新闻发布会上,国家发展改革委副主任宁吉喆公开表示，在积极促进消费回升的同时，还要大力发展住房租赁市场，加大城市老旧小区便民化等方面的改造力度；

在政策的多番加持之下，住房租赁市场的发展之路尚存曙光。

5月28日，由朗诗集团运作的中国首单合作型长租公寓储架式REITs“平安汇通－平安不动产朗诗租赁住房2期资产支持专项计划”成功设立。

长租公寓类REITs的成功发行将进一步推进盘活优质存量资产的步伐，为租购并举的住房制度体系建设增添助力。近年我国类REITs发展较快，同时公募REITs也逐渐进入大众视野。

4月30日，中国证监会联合国家发展改革委共同发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，以及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的征求意见稿，首度明确界定了公募REITs的投资范围、产品定义、专业胜任、发售安排以及基金运作，基础设施也将成为我国正式进军公募REITs的起点。

 

在中美关系日益紧张的当下，在世界经济动荡的今天，我国的公募REITs的落地既是众望所归，也是在保障我国经济平稳运行的同时，为我国深化供给侧结构性改革和经济高质量发展增添助力。

此次公募REITs试点虽未提及长租公寓业态，但业内普遍认为，长租公寓已基本具备其所需条件，未来公募REITs在基础设施方面的成功经验必将为长租公寓打开REITs通路提供保障。

（来源：亿翰智库的财富号 2020-06-06 13:39） [点击查看原文]