原创 中原荟CENTALINE CLUB

近日，第一财经新一线城市研究所发布《2020城市商业魅力排行榜》，从商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性、未来可塑性五个方面作为一级维度来评估中国城市，评选出了15个实力仅次于北上广深这四座一线城市的“新一线”城市。

15个进入“新一线”的城市依次是：成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山。

2016年-2020年新一线城市商业魅力排名变化

通过这份榜单，我们可以清晰地了解到：哪些城市适合投资？哪些城市适合奋斗？哪些城市适合安居？

针对上图的排行榜，《2020新一线城市报告》做出新的解读：在房产投资人眼中，新一线城市的房价增长会超过一线！对此，诸多行业人士都先后发表了看法及观点，其中深圳尚舒房、跨学科型科普达人大白的观点更客观及具有一定的参考性，为此我们就大白在“一线城市”和“新一线城市”各方面发展，城市价值分析及房价的对比等内容给大家作一个分享，希望为广大朋友们的投资决策提供一些参考。

一线城市共识：影响力边界

对于“一线城市”，官方并没有明确定义，而传统的一线城市北京、上海、深圳、广州其实是大众所形成的共识，其指标性是由影响力的边界（包括政治影响力和商业影响力）决定的。就中国来说，一个城市的影响力边界至少能达到全国，甚至扩散到全球，它才能称为一线城市。

那么目前具有共识的北上深广这四个一线城市来说，它们的影响力边界如何？这四个城市状况大致如下。

北京作为中国的政治中心，天然具有庞大的政治影响力，因为中国是一个世界性和全球性大国。此外，北京拥有大量的央企驻地，而央企具有规模大的特点，因此，北京具有一定的商业影响力。总体而言，北京无论是在政治还是商业都具有非常大的影响力。

关于上海，客观来说，它的政治影响力比其他城市要大一些，但与北京相比还有很大的差距。上海在100多年前是远东的第一大城市，在这一个过程中，积累了中国最大的商业影响力，虽然它的一些民营企业可能不如深圳来的耀眼，但是总的产业体量和经济辐射能力、辐射半径依然是全球和全国最大的一个城市，所以上海的商业影响力依然全国最大的。

关于深圳，它具有政治地位，但没有政治权利，所以政治影响力相对较小。但是深圳是中国民营企业影响力最大的一个城市，另外，深圳拥有体量最大的具有全球影响力的企业，如华为、腾讯等，因此深圳在中国民营企业影响力深远，在商业上也是具有非常大的影响力。

广州虽然是南方的政治中心，但近些年政治影响力有所下降。此外，它的产业影响力在四个城市中相对来说是最弱的，因此，广州对比其他三个城市，政治和商业影响力较弱。

一线城市房价影响：“供需关系”决定

房地产其实是个特殊品，因为它不仅是投资品，也是商品，主要体现的是使用价值，而投资价值也是来自于使用价值的占有体现，两者之间存在供需关系。因此，根本上决定一个城市房价的还是供需关系。

供应的决定性要素是土地供应，而土地供应受自然条件限制和主观的供应政策限制两个因素影响。大部分城市在自然条件限制上是没有问题的。此外，多数城市比较依赖土地财政，所以卖地较多。

需求的决定性要素是产业和资源，产业决定收入，有产业有企业才有工作收入，有足够高的收入，购房需求也会增加；另外，资源决定消费，包含了自然资源、社会公共资源、医疗资源等。因此，有了产业和资源，才会有需求的产生。

比如杭州湾、粤港澳大湾区、前海自贸区等这些地区有长期的产业政策投入、产业建设，才会有更多的工作机会，才能形成一个未来的可持续产生需求。而“新一线城市的概念”客观上来说并不是一个影响房价的要素。

从供需两个角度来看，以深圳为例，实际上，深圳是供需矛盾尤为突出的一个城市，首先在自然地理条件上，深圳只有1996平方公里，面积特别小，不到上海的1/3、不到北京的1/8，是重庆的1/42。

其次深圳还是“带状城市”，不像北京上海是个“圆饼城市”，“带状城市”的特点是面积不大，跨度大。因此，在工作中心地与住宅集中地上存在较大的跨度，超出了国际通行城市人口能接受的极限通行距离30公里的通行半径。另外一方面，在主观条件限制上，深圳具有良好的财政条件，不依赖土地财政，卖地冲动较少。产业优先，产业供地过剩，住宅供应不足，在绿地建设上有众多公园，它的绿地规模是世界之最，这些绿草用地在一程度上压缩了住宅供地空间。所以深圳在客观自然条件、地理条件和主观的政府供地条件下，两方面的供应都存在问题，因此导致深圳的供需矛盾更加突出，房价上涨比较明显。

“新一线城市”要素：区域影响力

另外，区域影响力也是个重要因素，大白表示，一个城市的影响力至少要到区域层面才能成为“新一线城市”，即政治和产业能不能超出本省至少到达一个区域的影响力。

就沈阳来说，它的影响力在整个东北能够成为区域中心城市，因此在一定程度上也算是“新一线”城市。

此外，杭州的一些安防和信息技术已经开始超出东部地区了，并开始对全国乃至全球产生一些影响，比如阿里巴巴集团。所以杭州这个城市基本被认定了成为“新一线城市”。

“新一线城市”房价影响：人口规模、

自身发展、强核市外溢

事实上，新一线城市可分为省会城市、直辖市和计划单列市、地级市这三类城市，不同类别的城市具有不同的房价特点，它的房价逻辑、影响因素和供需关系也是完全不一样的。

这三类城市房价的涨跌逻辑大致为：

省会城市主要看人口腹地规模。省会城市的特点是拥有巨大的人口腹地，本省人口规模比较大。如成都有8000多万人口，那么就可视为成都的人口腹地规模较大。

直辖市和计划单列市看自身发展。直辖市和计划单列市的最大优势是是财政自主，缺点是没有专属人口腹地，因此发展主要看自身能力。

地级市看强核市外溢。地级市的政治和财政地位不高，地级市能够走出来的，主要靠的是强核市外溢，如苏州靠上海外溢，东莞靠深圳外溢，佛山靠广州外溢。这三个城市都是靠给强核市做产业链配套组织的。

具体来说，新一线城市排行榜中，厦门的经济体量不算大，但是房价却比绝大多数二线城市要高。在客观自然条件限制和主观条件限制这两方面，厦门的供应过少，但是很多福建人喜欢到厦门买房，导致厦门以外的福建省内人来加码，所以导致供需矛盾突出。

再看杭州，以前它的地理面积较小，在2010年前房价远高于深圳。但是经过一系列的城镇合并，导致杭州的城市边界扩展的比较大，因而供应量在2010年后呈现爆发式增长，使得房价涨幅维持平稳状态。

另外，值得注意的是，南京的学位房价格与北上深广旗鼓相当。一般来说省会城市的基础教育和高等教育通常是省内最强的，但是南京的基础教育较弱，导致核心的少数学位房房价很高。

小 结

新一线比一线城市涨幅，整体更有优势

为什么说新一线比一线城市涨幅，整体更有优势？

第一，内伸性OR外伸性的影响。

对于此两者的涨幅比较，大白认为主要看涨幅来源是受内伸性还是外伸性的影响。其中外伸性主要是受国家政策因素影响，其特点是容易把差别拉平，导致好的和坏的两者对比差别较小。而真正能拉开差别的是内伸性因素，即在外部大环境一致下，看城市内部的供需矛盾。

目前来看，绝大多数新一线城市的供应端是没有问题的，财政压力大的城市有卖地冲动，因此不存在供应问题。讨论新一线城市内伸性涨幅主要是讨论需求端，哪一个城市能聚集足够多的需求，足够多的产业及通过产业来吸引足够多的人口，那么相对来说，这个城市就会比较有优势。

第二，新一线在行政上是国家发展重点，行政意志上会占一定优势。

当前，一线城市成本太高，人口负担重，目前城市发展思路是大城市化转向区域城市化和城镇化，便于人口疏导。所以从这个角度看，新一线城市未来获得的基础设施投入、转移支付、产业引导等会获益更多。而一线城市的政策管控更严，虽然深圳和广州情况较好，但未来一定会越来越严。

第三，从成本收益关系来看，一线城市房价等成本过高，城市的成本收益关系会难以持续支撑，而新一线城市总体来说房价不算高，所以从这个角度来看，新一线城市会相对更有优势。

但从新一线城市内部来看，省会城市、直辖市和计划单列市、地级市这三类城市，不同类别城市具有不同的房价逻辑，因此内部又具有一定的涨跌差异性。

此外，一线城市中，涨幅会存在头尾的现象，即深圳位于头部，启动早、涨幅快。虽说新一线比一线整体有优势，但还是比不过深圳。但同为一线城市的广州位于尾部，则会处于跟涨的趋势。

上述内容主要是我们基于城市价值、房产投资的思考与分享，以期对各位房产置业投资者提供相应的参考作用。

注：文中相关资讯来自于第一财经及相关行业机构

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（来源：中原荟的财富号 2020-06-05 18:37） [点击查看原文]