尽管实地地产营收持续增高，但增速却明显放缓且净资产负债比率高企。同时，该公司经营活动现金流净额逐年下滑，报告期内分别为25.18亿元、6.63亿元以及2.23亿元

《投资时报》研究员 辛夷

房子关乎着每个人的生活，但居高不下的房价也让大部分人望而却步。与此同时，房地产公司也面临房市降温的窘境。随着内地地产企业A股IPO暂停，地产公司纷纷转向港股寻求上市。

近日，由富力地产总裁张力的独子张量100%控股，专注于在大湾区开发智慧住宅物业的综合房地产开发商——实地地产发展有限公司（下称实地地产）正式向香港证券交易所递交招股说明书，正式向港股发起冲击。

本次IPO，实地资产拟募集资金将用于建设广州常春藤、广州蔷薇国际、三亚海棠华着及重庆永川蔷薇国际项目，以及偿还若干现有贷款及补充日常营运资金。

《投资时报》研究员查阅实地地产招股书注意到，2017—2019年（下称报告期），该公司虽然营收持续增高，但增速却明显放缓且净资产负债比率远高于同行业公司，债务压力加大。同时，该公司经营活动现金流净额逐年下滑，虽毛利率有所提升，但净利率却出现下滑。

净资产负债比率高企

实地地产于2006年成立，起步之时仅在广东中山有一个建筑面积30.26万平方米的开发项目。经过多年发展，截至2020年3月31日，实地地产触角已伸至粤港澳大湾区、长江三角洲、京津冀、华中和中国西部核心城区及华北地区，目前其在国内14个省份或直辖市的25个城市共持有37个处于不同发展阶段的地产项目。

在迅速发展的进程中，实地地产确实取得了一些成绩。在中国房地产TOP10研究组发布的2020中国房地产百强企业名单中，该公司排名第70位。在亿翰智库发布的2019中国房企综合实力Top 200中，该公司排名77位。此外，按销售额计，实地地产在中国房地产指数系统发布的2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜中排名92位。

实地地产近三年按业务线划分的收益明细

数据来源：实地地产招股书

招股书数据显示，报告期内，该公司总收益分别为38.71亿元（人民币，下同）、63.72亿元、83.24亿元，2018年及2019年同比增幅分别为64.61%、30.63%；同期，其税前利润分别为4.15亿元、13.43亿元、17.06亿元，2018年及2019年同比增幅分别为223.61%、27.03%。可以看出，该公司近两年营收及税前利润增长幅度都出现下降。

查阅招股书，《投资时报》研究员发现，报告期内，实地地产的收益主要集中于物业销售，此外，有小部分收益来自机电安装及装修收益及自租赁赚取租金收入，该公司亦自设计咨询服务及建材贸易赚取收入。报告期内，实地地产物业销售收益分别为36.23亿元、61.59亿元、81.56亿元，分别占同年总收益93.6%、96.6%及98.0%。

值得注意的是，在营收持续增长的同时，实地地产也维持着相当高的债务水平。招股书数据显示，报告期内，该公司借款总额（包括银行贷款及其他非银行借贷）分别为119.83亿元、117.71亿元、126.56亿元，净资产负债比率分别为38.09倍、5.33倍、2.25倍。

实地地产近三年主要财务比率

数据来源：实地地产招股书

同时，招股书数据显示，报告期内，实地地产的现金及现金等价物分别为45.76亿元、42.16亿元、20.39亿元， 而流动负债中计息银行及其他借款分别为25.29亿元、43.47亿元、35.84亿元。可以看出，2018年及2019年，该公司的现金及现金等价物并不足以偿还短期债。

虽然净资产负债比率呈现出明显下降趋势，但仍然远高于同行业公司平均水平。随着公司规模的不断扩大，后期其仍可能需要大量额外债务。若实地地产未产生充足现金流量以支付经营开支及支付债务，或将被迫采取其他策略，包括减少或延迟房地产项目开发、出售资产、重组债务或债务再融资或寻求股本等行动。即使实施有关策略，也可能会对该公司经营业绩及财务状况有不利影响。

经营现金流净额逐年下滑

招股书显示，实地地产一直致力于为客户提供兼备智能人居生态系统解决方案的优质物业，并通过整合先进技术、智能家具及电子产品，使客户在物业管理及生活中享受一体化的智能解决方案。

报告期内，实地地产已结转建筑面积由2017年的46.98万平方米增至2018年的76.26万平方米，并进一步增至2019年的82.53万平方米，已结转平均售价在2017—2019年分别为每平方米7711元、8077元、9882元。已结转建筑面积及平均售价的上涨为实地地产毛利率的提升做了主要的贡献。

招股书数据显示，报告期内，实地地产的毛利分别为8.47亿元、16.03亿元、25.70亿元。毛利率由2017年的21.9%增至2019年的30.9%，毛利持续增长主要是由于已交付建筑面积有所增长。

但值得注意的是，报告期内，实地地产的净利率分别为8.4%、13.3%及9.1%，净利率整体不高并在2019年出现下滑趋势。招股书中，实地地产解释称，报告期内净利率波动主要是由于项目交付时间表所致。

截至2020年3月31日，实地地产应占土地储备为1016.93万平方米，包括：可出售或可出租建筑面积55.44万平方米的已竣工物业；总规划建筑面积624.20万平方米的开发中物业；及总规划建筑面积337.29万平方米留作未来开发的物业。

另外，《投资时报》研究员发现，报告期内，实地地产经营活动现金流量净额分别为25.18亿元、6.63亿元以及2.23亿元，可以看出，经营活动现金流量净额虽然为正，但却逐年下滑，并且减少幅度非常大。一般情况下，经营活动现金流越大，公司承受风险的能力也越强。

物业开发项目在建设期间前及建设期间内因土地收购及施工等需要大量资本支出，通过预售、出售、租赁或出租产生正现金流量净额前，物业开发项目的建设或会需时一年以上或更长时间。因此，实地地产的现金流量及经营业绩会受项目开发时间及任何后续变动所影响。

实地地产合并现金流量表概况

数据来源：实地地产招股书

富力总裁之子张量100%持股

实地地产的历史可追溯至2006年，当时控股股东张量在中国就物业开发业务成立实地地产集团。成立之初，张量及其母亲廖冬芬分别拥有实地地产集团80%及20%股权。其后，张量取得本集团全部控制权以进一步发展业务。

张量最为人知的身份或许是富力地产联席董事长兼总裁张力的独子。但与父辈们的区别在于，其在开发的项目中引入了“智慧住宅”“智慧人居生态系统”等概念，旨在为客户提供智能人居生态系统解决方案。

现年38岁的张量目前主要负责实地地产整体业务方针和战略规划及管理。其还控制多家私营企业，并分布于各个行业，包括物业管理、智能家居电器、园林工程、健康咨询和通讯领域等。招股书表示，前述领域的公司与实地地产并无实际或潜在的利益冲突，但值得注意的是，张量实际控制的部分企业与实地地产存在关联交易。

同时，张量也在其他上市公司担任多个董事职位。2018年6月，其在主要从事半导体业务的脑洞科技有限公司（2203.HK）担任执行董事；2017年12月,在主要从事娱乐业务的传递娱乐有限公司（1326.HK）担任执行董事兼董事长；2012年3月起于主要从事建筑及煤矿开发的力量矿业能源有限公司（1277.HK）担任执行董事兼董事长。如果本次实地地产在港上市成功，则成为张量实控的又一家港股上市公司。

（来源：投资时报的财富号 2020-06-05 16:03） [点击查看原文]