引言

2020年5月28日，由亿翰智库主办的“2020年中国上市房企百强发布会（第三届）”在线上举行，会上隆重发布“2020中国上市房企百强”研究成果，来自上市房企、商业银行、证券公司、基金公司和评级机构等数位行业大咖共话行业趋势、企业战略、市值管理和项目投融资，多家知名房企和金融机构的高管发表了精彩演讲，吸引了数万人次在线收看。此次百强发布会以“新逻辑内生力”为主题，一方面，“新逻辑”蕴含新机遇，“内生力”孵化发展力；另一方面，“新逻辑内生力”也寓意“新生”。

会议内容

主办方致辞——亿翰智库 首席研究员 张化东2017年，国家提出房地产业要逐步建立长效调控机制，并落实“房住不炒”的定位。2018年以来中美贸易争端加剧，国家在外抗压力、内修报表的情况下，地产行业去杠杆的基调维持不变，房企融资面临窘境。在此背景下，2018年和2019年连续两届上市房企百强峰会均以“助力上市房企资本市场融资突围，协助上市房企加强市值管理”为诉求。2020年受新冠疫情冲击影响，行业底层逻辑与资本估值逻辑发生转化。亿翰智库作为战略引领下的房企综合服务平台，将本次上市房企百强发布会的主题定为“新逻辑，内生力”，希望借助本次上市房企百强发布会的平台，从“新逻辑”和“内生力”两方面，与大家探讨上市房企未来发展之路：一方面，新逻辑蕴含新机遇，行业焕新内在逻辑，企业修炼经营内功，只有认清行业、认清自己、做好自己，才能抓住行业新逻辑下的突围机遇；另一方面，内生力孵化发展力，在当前风云变幻的时代大背景下找到自身定位，回归内生经营需求，挖掘内生发展动力。

房地产企业境外美元债券市场最新动态

——交银国际债务资本市场部 联席董事 周福艳

交银国际债务资本市场部 主管 谭景基

受疫情影响，全球的股市出现大幅波动。3月，随着公共卫生事件在全球发酵，美股经历了4次熔断，市场恐慌情绪推升了中资美元债的收益率，市场投资者持续认为债券的信用风险较高。现今的金融市场环境下，每个资产类别都环环相扣，特别是股票市场的震荡将传导至各大资产类别的波动。

目前，持仓的债券投资者急于处理仓位，对于新发行也多处于观望状态。尽管美联储紧急加大货币宽松力度，但市场流动性指标并未出现明显缓解，债券新发行窗口仍基本处于关闭状态。各国政府已经开始大力采取措施进行救市。受各项救市政策带动，市场恐慌情绪正在逐步缓解。从中长期看，受惠于各央行的宽松货币政策，市场的流动性会逐渐恢复并在中长期内走向充裕。当前我们还需要等待投资者情绪的进一步恢复与稳定，境外债新发行市场方可逐渐重启。

盈利能力如何炼成——从利润、杠杆驱动到周转管理红利

——佳兆业集团控股 首席经济学家 刘策

几年之前，万科就提出这个行业已经进入到了白银时代，背后深层次含义是房企要在这个行业挣钱越来越难了，利润比是越来越薄了。通过分析发现房企的净资产收益率其实是逐步上行的，特别在19年达到了史无前例的20.6%的最高值，与万科所谓的白银时代的判断是截然相反的。

影响房企的净资产收益率的因素主要分为三个部分：净利润率、财务杠杆水平、周转率。第一：净利润率。从2010年到2019年其实净利润率，大部分时间处于连续下滑阶段；第二：财务杠杆水平。虽2010-2018年财务杠杆处于上升阶段，但随国家去杠杆政策的实施，2019年出现大幅的下降；由此得出，驱动净资产收益率的重要因素是：提升周转、管理的效益，体现于三个方面。第一个：快周转。突出的表现形式为从拿地开始，缩短开工的时间。特别是碧桂园做到了极致的拿地就开工。第二个：加快供货转换的效率，缩短存货时间，节约利息成本，提升现金流，进而滚动更多的项目。第三个：提升销售去化速度。

渐进重启中的经济

——华泰研究所 副所长 张继强

近期两会召开，在此背景之下，我们来看看中国经济未来的发展趋势，主要从三个角度来展开：

第一，疫情周期。疫情周期正在渡过最艰难的时候，是一个缓步改善的过程，引发了金融的风险、经济的冲击、中美关系问题、甚至还有逆全球化以及MMT现代货币理论的加速等。

第二，经济周期。目前已经处在渐进重启的过程当中，经济也在逐步修复，二季度是弱修复、三、四季度可能会更好一点年一季度由于低基数效应，GDP增速看起来会更好一些。由于存在外部环境变化、疫情反复的风险，整个经济的中枢确实很难回到过去，有可能是系统性能有所下行，但是从阶段性来讲的，GDP的逐渐改善没有太大的问题。

第三，政策周期。地产政策没有看到太大放松的迹象，基本是求稳为主；财政、基建会是比较重要的抓手，货币政策，营造一个比较好的宽松的融资环境。

对房地产企业来讲，从政策面来看确实没有大的放松空间，但我相信，继续“紧”的可能性也几乎不太存在。

存量时代，资管机构赋能房企发展

——朗姿韩亚资管 董事总经理 贾翔宇

行业地位方面，房地产依然是中国经济的重要的支柱。在市场方面，商品房销售额稳中有升。在政策方面，是大方向托而不举，总基调是“稳”。在资金面方面，我们预期在短中期内会有一个相对宽松的货币环境。综上所述，从总体方面来看整个住宅市场仍然是有一定的发展空间，但另一方面，房地产行业目前处于成长期到成熟期的过渡阶段，也是由增量时代向存量时代过渡的阶段。关于存量时代的趋势和特点：在宏观的指标方面，由于城镇化率增速放缓、棚改货币化逐步退出等因素，导致结果是销售额和销售面积是在逐渐下滑。增量放缓的微观结果就是导致存量博弈的加剧。在行业方面，头部房企规模和市场占有率提升，盈利能力优于行业平均水平，主流房企回归一、二线以及长三角、大湾区等重点区域在内的核心城市，使得行业分化加剧，企业集中度提升。随着存量时代的到来，整个行业趋势也发生了一些新的变化，给资管机构与房企的合作带来新的挑战和机会，产生多种形式合作：股权合作、并购夹层、资产证券化等。

（来源：亿翰智库的财富号 2020-05-28 11:36） [点击查看原文]