来源：地产密探

作者：密探君

5月初的时候，远洋资本曾对外抛出一单规模18亿元的公司债申请计划，之所以此时说这一单融资，是因其迎合了证监会2017年7月曾出台支持“创新创业特种专项债”的指导意见。

作为地产私募，远洋资本的投资领域及方式较灵活，自然优势毕现。有意思的是，昨日，保利资本与碧桂园创投发起设立总规模50亿元的房地产产业链赋能基金，其中首期基金10亿元规模。

说是赋能，这是官方说辞，按大白话说，就是为这两家头部房企大鳄帅选优质被并购企业或项目，破解依靠单一房地产开发已暴露利润持续下滑的行业风险。

相对于过往房企孵化的地产私募，如金地集团旗下稳盛投资，荣盛发展旗下的泰发基金，朗诗集团旗下青杉资本，景瑞控股旗下景瑞优钺，以及光大嘉宝等，更多是纯地产基金。

不同以往的是，如今地产私募凭借资本优势，尤其是母公司的资源整合优势，横跨诸多产业，俨然成为大型房企未来产业跨界大整合的“排头兵”，或者说“探雷者”。

我们看一下远洋资本，过去3年（2017-2019年），实现合并口径营业收入分别为6.04亿元元、8.04亿元万元和12.45亿元，归母净利润分别为5.33亿元、2.07亿元和 4.1亿元。

从收入规模看，远洋资本还不及一般的小房企规模大，但不容小觑的是赚钱能力，如去年归母净利率接近33%，比同期优质房企的毛利率还高。

接下来重点看一下收入构成，从以下表格不难看出，债权投资板块是远洋资本营业收入的主要来源，主要涉及房地产项目，涵盖咨询费、管理费收入增加，业务模式包括“股权+债权”模式及直接债权投资。

截至2019年末，远洋资本债权投资板块累计投资项目99个，累计投资金额689.6亿元；已全部及部分退出项目66个，累计退出金额375.79亿元；在管项目61个，在管投资金额313.81亿元。其中，在管地产项目51个，在管投资297.3亿元，收益率10%-17%。

实际上，债权投资占远洋资本营业收入的绝对大头，显然与作为私募机构的定位是有很大差距的，更像是一个为房企融资的“输血机构”，真正的私募机构应该在私募股权投资乃至不动产投资上。

我们看一下远洋资本的不动产投资，已投资的项目主要为一、二线城市商业物业，代表性投资项目包括北京钻石大厦、上海远洋商业大厦等。截至2019年末，累计投资不动产项目37个，投资金额225.72亿元；已全部及部分退出项目5个，退出金额28.98亿元；在管项目33个，在管投资金额2196.74亿元。

注意！除了商业物业之外，物流地产及数据地产项目也被远洋资本纳入其中。当前，房企围绕物流地产争夺激烈，最典型的莫过于万科及被其收购来的普洛斯中国。

就远洋资本旗下的物流地产，目前包括成都青白江、天津北辰、昆山玉山冷链项目等典型项目。

当然，按远洋资本划分的，绝大多数“股权投资”板块的项目其实也可以划分到“大物流”领域。只不过，这里投资的是处于成长中后期的企业，资金来源包括自有资金及市场化基金募资。如大健康领域，已投美中宜和医疗集团、北京联合丽格医疗等；大物流领域已投公司包上海郑明现代物流有限公司、四川驹马企业管理有限公司等。

从各个市场分析看，比如商业地产，目前人均2.3平米，整体供给过剩，商业地产库存规模持续攀升，销售及出租上一二线与三四线分化严重，三四线空置率不断上升，运营压力较大。

物流地产，大家都知道，过去两三年遭到各路资本疯狂“跑马圈地”。消费升级及新零售概念的兴起推动线上线下渠道融合，电商的成长和渗透过程，工业、批发和零售业物流外包比例提升，未来“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，将带动高标仓储需求快速增长。

让外界颇有兴趣的是，“数据地产”方兴未艾，远洋资本旗下目前只有一个项目，位于北京亦庄，如上图所示。

随着对数据存储、交换、处理效率要求不断提高，越来越多的客户选择专业机构托管服务器，IDC（数据中心）行业逐渐繁荣，数据地产作为数据中心的基础设施规模日益扩大。

从Synergy Research 调查数据看，截至2019年第三季度末，超大规模提供商运营的大型数据中心数量增加到504个，是2013年初以来的3倍。EMEA（欧洲、中东和非洲）和亚太地区增长最快，但美国仍然占据主要云和互联网数据中心站点的近40%。

业内人士透露说，与商业地产比较，数据地产现金流情况更好，仅需考虑收租现金流，新建一线IDC资产的投资回收期在7-8年，反观投资回报率5%的一线写字楼项目，投资回收期在20年。

“IDC用于存放客户的服务器，服务器支撑的是底层数据业务，新业务调试部署需要数月时间，要预留业务增长的服务器空间，通常满租在2年以上。”

IDC 行业背后是网络的数据容量。因互联网和云服务商都需要留有一部分冗余服务器资源以应对数据量陡升造成的网络压力，所以 IDC 行业的产能扩张会领先于网络流量增长，加上5G 时代新应用层出不穷，会带来网络流量新一轮的高速增长，引发IDC 行业面临历史性机遇。

2020年3月，政治局会议提出要加快5G网络、数据中心等"新基建"进度。与传统基建相比，以5G、人工智能、工业互联网、物联网为内容的新基建更多体现在数字经济的典型体征，真要搭建起来，“掘金”数据地产的机会非常之大。

更让大家眼前豁然明朗的是，今年4月底，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，如果结合到“新基建”涉及的数据地产，不难发现这是中国REITs破冰较易的突破口。

我们有理由相信：在商用物业REITs难以破局的当下，风口之上的物流地产及与之密切相关的数据地产，有了顶层相关制度的强力推动，可以预见地产私募、公募投资或将呈爆炸式扩张。

（来源：蓝腾财经的财富号 2020-05-28 10:47） [点击查看原文]