文|范德金

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企业概况：

走在园区创新前列

中电光谷的前身为光谷联合，是董事长黄立平先生在2004年参与东湖高新业务重组，选择将主题型产业园区开发运营作为主营业务而创立的。旗舰项目是2005年的武汉光谷软件园。

2016年2月，光谷联合与中国电子公告，后者将旗下中电科技100%股权作价8.46亿港元出售予前者，同时中国电子参与光谷新股配售。交易完成后，中国电子将成为光谷联合第一大股东，持股31.88%。在合并后，中电光谷不仅得到集团在园区业务上的助力，还得到中国电子央企身份和实际产业的支撑，这都是做二级园区开发的要务。

中国电子是中央直接管理的国有特大型集团公司，产业分布于集成电路、软件服务、整机与关键零部件、平板、贸易和物流园区等五大板块，亦为中国最大的国有IT企业。

表：中国电子集团业务

目前，中电光谷在全国30多个城市开发运营各类主题产业园近40个，运营面积2200万平方米。2018年中电光谷实现营业总收入30.01亿元，较2017年上升11.4%，集团核心利润（不包括来自投资性物业和产业投资业务除税后公允价值收益）为4.51亿元，与2017年同期相比上升49.9%；归属所有者利润为5.42亿元，同比增长21.3%。

图：2014—2018年营业总收入及归母公司净利润情况

业务模式：

基本实现

轻重资产平衡

中电光谷的业务分为三大板块：

（1）产业园空间服务（产业园销售及租赁）；

（2）产业园运营服务（包括设计与建造、物业管理、能源服务、信息技术与数字园区（公寓）服务、孵化器与共享办公、园区金融、团体餐饮及酒店服务、不动产营销代理、公寓租赁、文体娱乐等）；

（3）产业投资（旗下有零度资本和中电中金基金平台）。

图:中电光谷2018-2019收入结构

在获中国电子收购后，中电光谷开启了轻资产迅速扩张。公司的轻资产收入（包含园区运营服务和建造合同）比重从2015年的17%上涨到2018年的39%，轻资产总收入从2015年的3.31亿元上涨到2018年的11.55亿元。

图：2015年-2018年轻资产服务收入比重

这是由于以下三点：

（1）中电光谷产业园规模增加后，物业管理运营比重提高。

（2）中电光谷凭借中国电子的央企背书及雄厚的电子信息产业资源，中标了许多政府购买服务，例如以集成电路为主导产业的成都芯谷和新一代电子信息产业为主导的中国电子西部智谷。

（3）中电光谷能够整合各大产业园中的企业资源进行创业孵化，在中国电子的集团体系助力下，被投企业获得很强的资源支撑，产业投资业务和创投服务加速发展。

2.1 产业园运营服务：为政府提供全流程“菜单式”服务

中电光谷在综合运营服务板块中，搭建了一套生态闭环式服务体系。并借力中国电子集团的央企背景和雄厚的产业资源，获取了许多政府购买服务，为政府提供“菜单式”服务。中电光谷的综合运营服务板块包括：数字园区系统、数字公寓系统、项目策划、项目规划、建筑设计、工程总承包、装饰工程、不动产代理、区域能源服务、物业管理、联合办公、长租公寓、园区金融服务、餐饮、酒店等15大类综合运营业务类型。

（1）设计与建造服务

从业务结构来看，设计与建造服务及物业管理服务是中电光谷产业园运营服务收入的主要来源，占比超过了运营服务收入的70%。中电光谷通过“设计与建造服务”对外输出咨询和管理业务，并通过咨询服务切入后续的园区开发业务。设计与建造服务包括政府采购、PPP、EPC一体化设计建造、项目管理咨询。目前中电光谷建筑设计研究院在15个城市实现了业务布局。

表：中电光谷建筑设计院承接的项目

近年来，中电光谷中标了许多代建代运营的合同。公司的建造合同业务收入从2015年的0.67亿元上升为4.73亿元。其中很大一部分是为政府提供建筑设计和代运营。这离不开央企股东中国电子提供的背书，以及资源上和技术上的支持。在园区运营服务方面，中电光谷目前有大量的项目是与地方政府平台合资为政府资产做代运营，不做项目包租，聚焦项目的运营权益，把收益和政府平台合理分配。

（2）物业管理服务

目前中电光谷已初步建立起智慧园区的管理模式，并将在未来3年将该管理模式对外推广，届时此项业务的营收将进入高速上涨通道。中电光谷设立“智能园区系统”物联网产业生态体系，结合旗下丽岛物业、丽岛科技、蓝域智能、全派生活等线下服务资源，初步形成了产业园区运营体系。

2.2   产业投资：通过投资构建中电光谷运营管理生态体系

中电光谷的产业投资业务拥有中国电子以及中电光谷优质的产业资源，对于投资标的，不仅能提供资金支持，还能提供产业资源的导入。

中电光谷通过中电中金基金和零度资本（管理三支产业基金），对近40家从事集成电路、信息安全、物联网、大数据、智能设备、人工智能、体育竞赛、文化娱乐、园区智能服务等行业的企业进行了财务投资。

图：中电光谷旗下的2支基金及投资企业

通过产业投资业务，中电光谷实现了以下三点：

（1）享受产业投资收益；

（2）招商上的便利，被投企业可以成为园区客户；

（3）通过投资园区运营服务产业链上的企业，将企业整合成为中电光谷运营管理生态体系一部分，实现投资与开发运营的有机结合。

例如，“慧联无限”是一家低功耗广域物联网综合服务商，公司业务目前聚焦在智慧平安社区、智慧建筑和抄表等垂直行业，是中电光谷运营管理生态体系企业之一。依托CEC电子产业链优势和中电光谷产业园区资源优势，已经落地了100多个城市级、园区级和多个垂直领域的应用案例。

2017年慧联无限获得IDG领投的A轮融资，2018年完成华创资本领投的B轮融资，该公司投后估值约人民币8.3亿元。2018年慧联无限营收超过2亿元，业绩增长迅速。中电光谷对其投资由联营企业投资变为财务投资角色，公允价值增值了1.32亿元。2019年上半年，慧联无限营收同比增长47.3%，中电光谷投资的公允价值也增值了0.82亿元。

图：2014—2018年中电光谷对联营和合营公司投资及溢利情况

投融资：

中国电子央企背景

助力企业投融资

对于产业园开发商，资金和土地是核心要素。央企背景对于土地获得更为有利，在融资方面也具备优势。

3.1 投资：借力中电深耕二三线城市、切入一线城市，实现区域扩张

在2015年上半年的业绩发布会上，光谷联合曾承认业绩下滑主要与相关结算节点有关，“规模相对小、项目相对少”是存在的问题。这也是我国民营企业普遍的痛点。市场化产业园的开发建设因土地开发和招商代理未完全市场化，且必须与地方政府建立良好关系，存在很高的进入壁垒。

而中国电子的央企背景、在全国的关系网降低了光谷进行产业园开发复制的门槛，再加上光谷的专业化运营，使得中电光谷能够将产业园物理空间扩展到全国版图。同时，随着产业链的整合升级，中国电子也将许多资源和项目进一步注入中电光谷之中。

中电光谷目前深耕二三线城市，已经切入上海、深圳等一线城市，并将园区业务延至大湾区（2017年，深圳卓越置业入主中电科技，以3.5亿人民币收购其50%股权，卓越集团拥有深圳及粤港澳大湾区资产）。

目前，中电光谷物业储备及土地储备较为丰富。并购前，光谷联合的土地储备为77万平方米。到2018年，集团在17个城市拥有产业园用地储备已达到612万平方米，主要位于成都、长沙、上海、宁波、洛阳等城市。

图：截至2018年中电光谷土地储备情况

3.2 融资：中电央企背景助力提升融资能力

中电光谷融资方式包括以下类型：

（1）IPO：2014年3月28日，光谷联合于港交所主板挂牌上市，是国内第一家在香港上市的产业园开发运营商，成为市场化产业园第一股。

（2）并购重组：2016 年 2 月，中国电子将旗下中电科技100%股权作价8.46亿港元出售予光谷联合，同时中国电子参与光谷新股配售，股价为0.8元/股。据统计，通过中国电子入主，中电光谷得到20多亿资金。

（3）债券：包括长期债券和超短期融资券等。如武汉光谷联合于2013年发行6亿元的长期公司债券，年期为六年，票面利率为7.35%，募集资金拟用于武汉金融后台服务中心二期项目。

（4）出售中国电子园区资产：2017年1月，中电光谷以1.96亿元出售中国电子北海产业园发展有限公司70%股权。2017年1月，中电光谷联营公司海南软件园集团有限公司新增注册资本14.4亿元，中电光谷在海南软件园的股权由40%摊薄至20%。

（5）出售股权：2017年1月25日，深圳卓越置业集团有限公司正式入驻中电科技，以3.5亿人民币收购其50%股权。根据协议，中电光谷通过此项交易将得到约8亿现金，降低自身负债率。

在融资这一环，中电入驻后，能够提升企业在融资渠道、融资成本上的能力。央企规模大、背景硬、有股东链作担保支撑，可以更低的成本获取资金，此外在信贷获取便利性、信贷期限、信贷能力方面也有优势。2014年，中国电子在银行及其他借贷方面的实际利率为2.085%-6.55%；而光谷联合银行借贷的实际利率在6%到12%之间。中电成为光谷大股东后，能够帮助光谷降低融资成本。2018年，中电光谷平均借贷成本为6.3%。

园区产品：

产品线发展

与国家战略产业同步

中电光谷拥有软件园、金融港、信息港、物联港、生物城、科技城、芯谷、智谷、研创中心、创意天地等不同类型园区产品线体系。目前在30座城市拥有32座产业园。

中电光谷的传统代表产品有三类：软件园、金融港和生物城。这三类园区都符合“产业结构调整及转型升级”的国家发展战略。在获中国电子收购后，得益于集团在集成电路和电子信息上雄厚的产业资源，中电光谷的园区体系内多了“芯谷”、“智谷”两个产品线，主导产业为集成电路和新一代电子信息产业，也与国家最新的发展战略同步。

图:中电光谷产品系列

启示与思考

并购重组后，中国电子给光谷联合带来的是国企身份与产业资源，这都是做二级园区开发的要务。对于我国民营二级园区开发商来说，丰富的产业资源是生存的关键，政府资源是生存的强有力支撑。

通过中国电子集团支持，中电光谷在轻重平衡进程中，能够获取大量政府项目，实现轻资产迅速扩张，同时为产业投资上的企业提供集团技术和资源支持；在投融资环节，中电光谷能够向全国拓展业务，同时较并购前提升融资能力；在园区产品上，中电光谷能够凭借集团产业资源紧跟国家发展战略，巩固原有园区产品并拓展新产品线。

THE END

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（来源：亿翰智库的财富号 2020-05-01 17:52） [点击查看原文]