文|佳乐

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天安数码城（集团）有限公司，简称：天安数码城，成立于1990年，总部位于广东省深圳市车公庙，由中国香港“天安中国投资有限公司”和深圳市属国企“深业泰然（集团）有限公司”合资“混血”而生，主要服务于中小型成长企业，已在全国13个城市开发、运营和管理19座园区，以粤港澳大湾区为重点，覆盖长三角、环渤海和西南经济圈，开发及运营面积超过2000万平方米，园区内企业1万多家，其中上市企业80多家。

打造创新企业生态圈

提供创新企业

成长解决方案

三十年来，作为国内首批涉足民营科技产业园的企业，天安数码城引导产业聚集，构建出以创新企业生态圈的建设运营为核心，以智慧园区和金控平台为两翼的业务发展模式，服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期。

图 – 天安数码城的投资区域

投资地点以华南为大本营，主要集中在西南经济圈、环渤海经济圈、长江三角洲、珠江三角洲等经济发达区域，投资方向主要是立足深莞、聚焦和辐射珠三角地区、深耕北上广一线城市，结合城市的产业基础，经济结构调整、人口结构等特点，以及政府对产业的规划，对城市的定位，考虑综合性的因素而因地制宜。

图 – 天安数码城全国布局情况

天安自身的特长是轻资产运营，2016年天安数码城在上海新增闵行项目，进行管理输出和资源对接，2017年3月底与深圳坪山区政府签署合作协议进行开发运营、品牌管理等输出，多年来积累了服务1000多家港澳台资企业及与港台服务机构合作的丰富经验。

1.   天安数码城的“一级”背景

两大股东之一的天安(中国)是一家涉及房地产开发、酒店投资及管理、物业管理、建筑材料的控股公司，公司注册地在香港。1987年正式于香港联交所上市，成为香港首批中国概念的上市公司，大股东为新鸿基有限公司。另一国企“血统”的合资公司“深业泰然(集团)股份有限公司”，母公司系“深业(集团)有限公司”，是深圳市人民政府全资拥有，深圳市国有资产监督管理局直管的大型综合性企业集团。

图 –天安数码城集团股东简介

这种股权结构在当时一方面港资保证了天安数码城业绩可以并表，另一方面中资也保证了国有资产的安全性和话语权，在早期的确起到了很正面的促进作用。但股权结构上的势均力敌和股东风格与诉求上天然的龃龉矛盾，让天安数码城始终没有能够将IPO提上日程，缺一条腿走路的天安数码城在资金上的问题始终没有得到很好的解决。

2.   劳燕分飞，中港两大股东股权之争

业内研究天安数码城的发展一般可以分为三个阶段，前两个阶段是港方主导阶段，这个时期职业经理人可以在国资背书+港资授权的情况下，发挥出最大的灵活性在全国攻城略地；后一个阶段可以概括为国进港退。即中方取得实际管理权，港方变身财务投资人。

在这样的发展过程中，业内研究往往把天安数码城描绘为“马申时期—戴宏亮时期—李可时期”类似的表述，把天安出现的问题归结于港资与中资的股权之争，把天安数码城近年出现的问题归结于主要企业操盘人的去职，更有类似踢港资再去港资等等说法，对此类分析笔者持保留意见，一家企业的发展其本质在于适应于市场的变化。

在现代成熟化的重资产产业地产企业中，优秀的职业经理人确实具备稀缺性，但在企业中的作用本质是企业战略更好的执行，一家企业做得好本质是企业战略取舍的正确与对应的运营配称。现代化的企业一定会有自己的护城河，不可能存在职业经理人的离职使得企业垮掉问题。如果一定要说国资与港资股权属性为天安带来了发展的困难，那更不能忽视的是早期以及现在，国资与港资双重背景为天安数码城获取项目带来的持续的便利。判断企业能不能做好，还是要反过来看企业整体情况，最基础的就是企业产品是不是被市场接受，所以我们就从产品的视角简单看下天安数码城发展的历程。

产品视角看

天安数码城的

发展历程

天安数码城以自身产品不断迭代更新为基础，契合城市发展诉求，打造产业地产产品。这个逻辑下，那么如果天安数码城需要进一步发展，那最核心需要关注的是下一阶段城市对于产业板块发展诉求是什么？也就是核心一点–天安自身产业综合体模式是不是城市还需要？是不是存在对应的发展空间？

1.   天安数码城产品升级迭代的背后本质是适应城市发展需求

天安数码城的发展过程中，从最早传统的劳动密集型工业区进行了转型，在1997、1998年的时候向工业2.5的工业厂房转型，1997、1998年开始向工贸园转型，在2002、2003年是向科技园区转型。到2008年以后提出城市产业综合体的转型，到2014年天安数码城提的目标是要打造城市产业生态运营商，更加关注产业生态，创新生态体系的构建，是一个从低端向高端快速突破过程。

图 – 天安数码城产品的四个时代

产品主要为城市型科技园、生态型科技园、主题产业园三类。在产品设置上，主要有60%、20%、20%和65%、35%两种模式。拿地比例有两种：（1）3:1:1模式：以天津天安数码城为例，总计拿地150万平方米，90万平方米用于产业建设，分别有30万平方米用地用来建设配套商业设施和住宅；（2）65%的产业用地（也有部分项目是商业用地），另外35%是住宅用地，视具体情况而定。

图 – 天安数码城产品现有项目的三大类型

从产品发展来看，天安数码城的发展产品形态其实变的比较多，从早期的厂房到后期的综合体模式，配套了公寓住宅等，整体的产品趋势与国内产业地产发展的产品需求基本相同。即早期的厂房，05-15年从冷到热的科技园产品，再到后续的产业新城综合开发模式的显现。但问题的最核心是，如果天安数码城要进一步发展，那现有的产业综合体模式城市是不是需要？自身的产品与城市发展是否匹配？

图 – 我国产业地产热门概念与天安数码城产品变化

2.   天安数码城的产业综合体模式

天安数码城“产业综合体”概念下，有产业楼、住宅、商业、酒店等多种业态，一个企业做那么多业态真的能都做的好吗？这可能还不是核心问题，其中核心问题是，在社会专业化分工的今天，城市是不是还需要各类业态混合类似“产业综合体”这类的产品？

图 – 一个天安数码城项目内含有的业态

我们来看美国的产业地产。美国产业地产的各种类型及其细分类型都有着各自不同的项目选址标准，存在彼此不同的选址“敏感因素”，因此也就形成了各具特色的项目分布规律。这也告诉我们，在一个产业园中，把多种类型和细分类型的产业地产设施齐聚一堂，形成所谓的产业综合体，有时可能是违背产业地产项目选址规律的粗放行为。

图 – 美国产业地产的细分类型、建筑体量和项目选址

中国的产业地产发展尚未成熟，各类型及其细分类型的产业地产并未完全达到社会化、市场化和产业化发展阶段。因此就出现了多种类型或细分类型的选址标准迥异甚至相互排斥的产业地产共存于一个项目的所谓“产业综合体”，最典型的就是天安模式。虽然打着各类型或细分类型产业地产相互促进、共存共荣、互为供求的协同发展旗号，但实际上往往是彼此冲突、相互牵制，最终沦为“四不像”。这是因为不同类型或细分类型的产业地产项目选址的“敏感因素”不同。

这种敏感因素包括：1.不同的产业建筑类型对交通基础设施连接有不同的要求；2.可用土地资源和地价的不匹配；3.劳动力供应源的邻近程度将影响产业地产项目分布。这个趋势在天安数码城新项目落地上也得到了一些体现，不再标准化的产品，发挥企业孵化服务优势进行突破等等，较为典型的项目就包括上海虹口T创园等，皆为明证。

3.   市场拓展方面，天安举步维艰

我国二级产业园区早期的市场化代表模式就是“南天安、北联东”，两者均诞生于20世纪初中国制造业和民营经济开始走向巅峰的时代背景下。二者尽管一个在深圳（福田车公庙），一个在北京（亦庄开发区），但都是典型的工业用地上“拿地-建房-散售”，几乎完全以房地产化（即商品厂房）操作，产品业态都属于“加速器类”。

联东疯狂地在全国迅速扩大规模的时候，天安已经面临步履维艰的状态，2018年至今新增土地储备非常少。它自己的说法是“已完成全国产业布局，土地储备已经够未来5年开发，主动将拿地速度减缓”，但真实情况是，地方政府对天安的品牌和模式已经不再像当年那样热切了，尤其是“数码城”这个字眼早就已经是20年前的过时概念了，现在很多地方平台公司做的产业楼、研发楼、写字楼、总部基地都比天安的产品优秀前卫，而且上百万方的载体还都大面积空置着。

表 – 天安数码城部分经营数字指标

这是我们对天安模式感到比较担忧的第一层问题，就是逐渐走下坡路的园区产品窘境。

天安数码城的

破局方向

虽然天安数码城这些年人才流失很大，品牌折损度非常高，早已退出一线江湖，但是毕竟无论从集团层面还是封疆大吏的维度都还是挣了大钱的，而且安全性有保障，不会像有些老牌园区商遭遇财务危机或者基本是名存实亡的境地，只是经营效率、战略空间和市场竞争力会越来越差,笔者认为的破局方向有：

（1）调整产品结构，做品牌输出

从天安现阶段发展来看，从虹口T创园，再到其他一二线城市的新项目落地，天安数码城的产品也在从产业综合体向专业化进行纵深发展，以天安云城为主打谋求自身产业地产的突围。在品牌输出方面天安也在与万科等多家企业合作，在轻资产运营管理输出方面尝试比较多，但轻资产管理运营毕竟收益相对比较薄，未来在轻资产能力方面还需进一步的探索。

（2）依托轻资产能力，把准产业脉络，做好中小企业服务商角色

天安数码城多年服务于中小企业，依托自身长期积累的服务能力与国资背景带来相对便利的资源富集，逐步构建了天安自身轻资产孵化、培育、加速企业成长的综合服务体系，这点在如今行业中天安相关能力依然处于前列。那如何从全平台孵化顺应孵化的专业化趋势，最终形成专业化孵化？如何从基础服务再进一步升级至资源对接服务？这可能是未来天安数码城自身发展的核心突破点，即在把准行业脉络的前提下，做好中小企业服务商的具体落地角色。

天安数码城在眼花缭乱，是非莫辩人员更迭的背后，实质问题出现在城市对其综合体产品的接受程度上，专业化服务化这是行业的大趋势，而从其产品的不断迭代来看，天安数码城的发展本质也与过去20年快速城镇化趋势下，城市对产业地块的开发诉求相契合，那未来20年呢？分工精细化、土地集约化、孵化服务化的未来产业地产企业将何去何从？这是我们需要持续探索的命题。

THE END

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（来源：亿翰智库的财富号 2020-04-29 17:35） [点击查看原文]