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发表于 2020-04-10 20:42:01 股吧网页版
领地赴港IPO野心:天府视高刚圈地355亩,短债承压欲战华东

来源:地产密探

作者:密探君

继3月底上坤地产之后,一家来自四川的中型房企——领地控股集团又递交了一份香港IPO上市招股书。

当前,各大房企的规模化扩张越来越仰仗金融化优势,我们相信今年还会有更多房企参与赴港上市。

据地产密探获悉:仅在四川,今年就不止领地一家房企要上市。目前,领地可以说是除了10年前龙湖赴港上市以来,西南区域第二家赴港IPO的四川房企。

作为中型房企的领地,将拿出什么样的家底来吸引颇为挑剔的国际投资者作为见面礼?

NO. 1|壹

从招股资料看,截至今年2月底,领地应占总土地储备1313.4万平方米,涉及90个项目,有57个项目位于四川,其中涉及省会成都10个项目,对外坦言“业务及前景高度依赖四川楼市的表现”。

注:领地控股集团全国布局图

从区域过分集中的危机感出发,领地明确称接下来最想拓展的区域就是华东,这与我们3月中旬深度解析“领地集团战略牵手大发地产”背后意图不谋而合,详情且看文章《刚牵手领地,又溢价124.7%成都抢地,大发“发飙”!》一文。

过去3年,领地取得营业收入分别为53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元,98%以上来自房地产开发与销售,净利润分别为6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元。

但我们发现:这3年里与行业大趋势一样,领地的毛利率及净利率均“震荡”下行,如毛利率分别为為20.1%、35.7%及27.8%,净利率分别为12.2%、11.5%及8.9%。

从具体原因看,一个是占确认收入大头的西昌领地蘭台府2019年毛利率只有17.9%,主要是拿地价高而为快周转售价低,另一个是成都锦巷蘭台的毛利率26.1%,同比下降17.3个百分点,因结转的是公寓,相比以往住宅售价较低。

注:领地控股集团境内外股权控制关系图

除此之外,对领地盈利影响较大的是财务费用,2019年达到2.3亿元,同比剧增81%,主要是银行及其他借款利息支出。

值得注意的是,领地近3年的利息资本化率一直很高,比如2019年总利息支出14.45亿元,但利息资本化高达12.89亿元,如果全部费用化,对领地当年的净利影响将是非常严重的。

从近3年现金流看,我们也发现了为何领地的融资成本“居高不下”,比如经营净现金流一直为负值,融资净现金流一直处于高位,现金及现金等价物明显也主要来自外部融资净额所得。

截至今年2月底,领地的现金及现金等价物余额为11.71亿元,总借款余额119亿元,涉及信托部分融资60.9亿元,一年内到期有息负债55.25亿元,占总借款额的50%,足以说明当前短期现金流偿债压力较大。

NO. 2|贰

当前,领地集团已推出六大产品系,分別为蘭台系、天字系、頤居文旅系、凱旋系、觀字系及中心系,其中蘭台系为旗舰产品,主要在成都、西昌和雅安,以适应不同客群需求。

年初时候,我们专门走过一期川滇渝房企近三年销售额排名分析,从克而瑞全口径统计口径看,领地去年销售额247.3亿元,排名底96位,三年来一直徘徊于百强门槛附近。

据克而瑞监测统计,今年一季度,领地实现全口径销售额37.4亿元,排名第79位,权益销售额32亿元,排名第69位。从排名上看,相比去年全年有明显的提升,但相比去年同期却有下滑,如去年一季度全口径销售额51亿元。

4个月前,领地从恒大副总裁位上斥重金挖来徐晓军,当然从早些年就已制定的千亿计划看,显然是奔着这个目标来的。加速收并购及密集拿地成为必然。

去年5月,领地集团斥资10.58亿元收购成都港基地产100%股权,其中涉及地价8.68亿元,预计6月收购才能完成。

去年8月,领地集团斥资7500万元收购成都京英领赫置业5%股权,加上此前已持有该公司45%股权,总计持股50%,另一股东嘉兴信喜股权基金持股50%。

从克而瑞监测看,整个2019年,领地集团新增货值214.5亿元,排名第91位。

4月9日(昨日),领地集团又斥资7.28亿元低价摘得天府视高5幅地块,总占地面积355亩,楼面地价最高一幅不到1900元,最低不足700元/。

所以说,领地集团赴港上市将迎来资本与规模“双扩张”的新契机,一方面为了扩大融资渠道,进一步补充资本金,另一方面也会加速拿地储备,这是相辅相成的。

再考虑到领地与大发地产战略合作,我们有理由相信:更多重磅信息会不断释放出来。

(来源:蓝腾财经的财富号 2020-04-10 20:42) [点击查看原文]

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