来源：地产密探

作者：密探君

继3月底上坤地产之后，一家来自四川的中型房企——领地控股集团又递交了一份香港IPO上市招股书。

当前，各大房企的规模化扩张越来越仰仗金融化优势，我们相信今年还会有更多房企参与赴港上市。

据地产密探获悉：仅在四川，今年就不止领地一家房企要上市。目前，领地可以说是除了10年前龙湖赴港上市以来，西南区域第二家赴港IPO的四川房企。

作为中型房企的领地，将拿出什么样的家底来吸引颇为挑剔的国际投资者作为见面礼？

NO. 1｜壹

从招股资料看，截至今年2月底，领地应占总土地储备1313.4万平方米，涉及90个项目，有57个项目位于四川，其中涉及省会成都10个项目，对外坦言“业务及前景高度依赖四川楼市的表现”。

注：领地控股集团全国布局图

从区域过分集中的危机感出发，领地明确称接下来最想拓展的区域就是华东，这与我们3月中旬深度解析“领地集团战略牵手大发地产”背后意图不谋而合，详情且看文章《刚牵手领地，又溢价124.7%成都抢地，大发“发飙”！》一文。

过去3年，领地取得营业收入分别为53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元，98%以上来自房地产开发与销售，净利润分别为6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元。

但我们发现：这3年里与行业大趋势一样，领地的毛利率及净利率均“震荡”下行，如毛利率分别为為20.1%、35.7%及27.8%，净利率分别为12.2%、11.5%及8.9%。

从具体原因看，一个是占确认收入大头的西昌领地蘭台府2019年毛利率只有17.9%，主要是拿地价高而为快周转售价低，另一个是成都锦巷蘭台的毛利率26.1%，同比下降17.3个百分点，因结转的是公寓，相比以往住宅售价较低。

注：领地控股集团境内外股权控制关系图

除此之外，对领地盈利影响较大的是财务费用，2019年达到2.3亿元，同比剧增81%，主要是银行及其他借款利息支出。

值得注意的是，领地近3年的利息资本化率一直很高，比如2019年总利息支出14.45亿元，但利息资本化高达12.89亿元，如果全部费用化，对领地当年的净利影响将是非常严重的。

从近3年现金流看，我们也发现了为何领地的融资成本“居高不下”，比如经营净现金流一直为负值，融资净现金流一直处于高位，现金及现金等价物明显也主要来自外部融资净额所得。

截至今年2月底，领地的现金及现金等价物余额为11.71亿元，总借款余额119亿元，涉及信托部分融资60.9亿元，一年内到期有息负债55.25亿元，占总借款额的50%，足以说明当前短期现金流偿债压力较大。

NO. 2｜贰

当前，领地集团已推出六大产品系，分別为蘭台系、天字系、頤居文旅系、凱旋系、觀字系及中心系，其中蘭台系为旗舰产品，主要在成都、西昌和雅安，以适应不同客群需求。

年初时候，我们专门走过一期川滇渝房企近三年销售额排名分析，从克而瑞全口径统计口径看，领地去年销售额247.3亿元，排名底96位，三年来一直徘徊于百强门槛附近。

据克而瑞监测统计，今年一季度，领地实现全口径销售额37.4亿元，排名第79位，权益销售额32亿元，排名第69位。从排名上看，相比去年全年有明显的提升，但相比去年同期却有下滑，如去年一季度全口径销售额51亿元。

4个月前，领地从恒大副总裁位上斥重金挖来徐晓军，当然从早些年就已制定的千亿计划看，显然是奔着这个目标来的。加速收并购及密集拿地成为必然。

去年5月，领地集团斥资10.58亿元收购成都港基地产100%股权，其中涉及地价8.68亿元，预计6月收购才能完成。

去年8月，领地集团斥资7500万元收购成都京英领赫置业5%股权，加上此前已持有该公司45%股权，总计持股50%，另一股东嘉兴信喜股权基金持股50%。

从克而瑞监测看，整个2019年，领地集团新增货值214.5亿元，排名第91位。

4月9日（昨日），领地集团又斥资7.28亿元低价摘得天府视高5幅地块，总占地面积355亩，楼面地价最高一幅不到1900元，最低不足700元/。

所以说，领地集团赴港上市将迎来资本与规模“双扩张”的新契机，一方面为了扩大融资渠道，进一步补充资本金，另一方面也会加速拿地储备，这是相辅相成的。

再考虑到领地与大发地产战略合作，我们有理由相信：更多重磅信息会不断释放出来。

（来源：蓝腾财经的财富号 2020-04-10 20:42） [点击查看原文]