销售高增长,土储负增长!新战略出炉恒大巧施降债平衡术丨财报AlphaGo
投资时报
2020-04-01 21:13:48
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据业内人士分析,以恒大目前的资金成本计算,每年降低1500亿元负债,不仅大幅降低杠杆,还将减少百亿元资金成本,而这一数据,会直接反映在其利润中

《投资时报》记者  苏慧

3月31日,港股上市公司年报季最后一日,中国恒大集团(下称恒大,3333.HK)于线上召开了2019年度业绩发布会。

数据显示,2019年恒大实现合约销售额6011亿元,同比增长9%;核心利润408.2亿元,同比下降48%;资产负债率77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点;现金余额2287.7亿元,同比增长12%,总体呈现出稳健的增长态势。

《投资时报》记者注意到,在此次业绩发布会上,除披露年度数据外,最大的亮点当属中国恒大集团董事会主席许家印在会上正式宣布,恒大将从2020年开始转变发展方式,全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略,“从今年起恒大有息负债每年平均下降1500亿元,未来三年大降负债4500亿元,一定把负债降下来。”

对此,业内资深人士纷纷惊叹,降负债,如恒大这般决心之大、力度之大者,前所未有。


许家印宣布恒大全面实施新战略

战略三级跳

随着地产行业进入下半场,高质量发展已成为龙头房企十分关注的命题,其中降负债则是高质量发展的关键。

经历规模冲刺之后,龙头房企开始把“安全管控”放在首位。表现在财务上,即是主动降负债。这其中,恒大无疑是最主动、最积极的代表。

《投资时报》记者注意到,在2017年以前,恒大的战略导向集中在“高负债、高周转、高杠杆和低成本”上。这样的运作方式使其在行业“追赶者”的角色中加速猛跑、快速增长,并最终成为房地产行业新的领头羊。完成“追赶者”阶段的目标后,恒大于2017年启动“低负债、低杠杆、低成本和高周转”的战略转型,开始实施“三低一高”的偏效益模式。此次转型同样成效显著。更重要的是,在这一过程中,恒大的净负债率水平也逐年降低。

进入2020年,恒大全面施行的“高增长、控规模、降负债”发展战略在此前基础上更进一步,将“降负债”放于核心位置,显示出其力求稳健增长的决心。

具体来看,“高增长”就是要实现销售高速增长,2020年恒大内部销售目标为8000亿元,到2022年要实现销售1万亿元;“控规模”则是要严控土地储备规模,实现土储负增长,即未来三年每年要降低3000万平方米土储,到2022年总土储降低至2亿平方米左右;而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年将总负债降到4000亿元以下,负债率达到行业中低水平。

降负债两大通路

可以看到,在恒大最新战略中,“高增长”“控规模”不仅是其发展目标,亦是实现核心目的“降负债”的重要手段。毫无疑问,“高销售增加回款”“降土储严控预算”将成为恒大降债的两大通路。

其一,要达到降负债目的,促回款增加现金流是最直接的方式,而强劲的销售才能确保充足的回款,从而拥有充实的现金流,这是降负债的根基所在。因此恒大新战略的第一要务就是要实现销售“高增长”,即今年力争实现销售额8000亿元,2022年实现销售额1万亿元。

在这方面,恒大今年率先全面启动“网上卖房”方式,给其实现强劲销售吃下一颗定心丸。

数据显示,2020年一季度,恒大实现销售额1465亿元,同比增长23%;实现销售回款1133亿元,同比大增55%。这一数据也刷新了该公司一季度销售及回款最高历史纪录。

一季度业绩的“开门红”,充分展现出恒大实施新战略的巨大成效,也为其实现“2020年8000亿、2022年1万亿”销售目标奠定了基础。


恒大一季度销售及回款对照图

据许家印在业绩会现场介绍,2018—2019年度,恒大每年销售回款约达4500亿元,假设2020年销售8000亿元,回款按7000亿元计算,其年度销售回款将增加2500亿元,这对降负债将是极大的促进。

其二,在强销售促回款的同时,恒大也针对支出最多的土地款项做出严格控制,限定土储实现“负增长”。  

截至2019年末,恒大土地储备达3亿平方米,这不仅为其业绩高增长准备了足够弹药,也为企业严控支出提供了空间。

许家印在现场算了一笔账,“目前恒大土储约在3亿平方米,未来三年每年要降低3000万平方米,到2022年降低到总土储2亿平方米左右。而今年减少3000万平方米土储,则相当于减少600亿元支出,这对恒大降负债是非常有利的。”

因此整体来看,若恒大2020年销售回款增加2500亿元,土地支出减少600亿元,一增一减双重效应下,其今年有息负债下降1500亿元应是大概率事件。

一个更加稳健的恒大

除了销售回款与土地支出的增减,恒大在多个方面也已具备大降负债的条件和优势。

比如,恒大实施紧密型集团化管理模式和标准化运营模式,严格管控开发建设的各个重要环节,形成强大的开发建设管控能力和成本控制能力,因此能够大幅降低公司的财务、销售、管理等各项经营成本,确保实现降本增效。

同时,长期以来恒大向细节狠下功夫,尤其在产品打造上,所有环节都从严管控,通过打造环节精品提升产品品质,不断增加产品附加值。

可见,恒大拥有强劲的销售能力、充足的优质土储、过硬的产品品质以及出色的成本控制能力,已然具备了未来“高增长、控规模、降负债”应有的强大优势和条件。

据业内人士分析,以恒大目前的资金成本计算,每年降低1500亿元负债,不仅大幅降低杠杆,还将减少百亿元资金成本,而这一数据,会直接反映在其利润中。不难预见,通过高增长的“开源”,及控规模等的“节流”举措,恒大的负债情况将在未来几年大为改善,市场也将收获一个更加稳健的龙头房企。

(来源:投资时报的财富号 2020-04-01 21:13) [点击查看原文]

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