5.6亿平方米的管理面积、38.45亿元的营收规模、4.99亿元的归母净利润，这是彩生活交出的2019年成绩单。

这样一家第一梯队成色的物业公司，市值却常年“被低估”。

光大证券研报数据显示，截至2020年2月29日，彩生活总市值53亿元，PE仅为9.8，远低于其他在上市物管公司。也无怪乎彩生活服务集团董事局主席潘军总是对此表示不满。

3月31日，在彩生活业绩会上，对估值问题展开论述的不再是潘军，而是彩生活的执行董事陈新禹，他直言“我们的股价是被市场严重低估的”。从互联网到“更务实、更回归物业”，便是彩生活给出的解决之道。

2019年，曾专注于线下社区业务的黄玮被任命为彩生活的CEO，也正是因为过往在互联网上投入较多精力，“未来要把比较偏向于互联网的逻辑，平衡到线下服务和线上创新并举的逻辑上去”。

除了解决估值问题，物管行业越发激烈的市场竞争，也是彩生活未来要面对的更严峻问题。不过，潘军直言，“彩生活无所畏惧。”

低估值之困

2019年，彩生活全年共实现营业收入38.45亿元，归属于控股股东的净利润为4.99亿元，分别同比增长6.4%和2.8%。

管理面积方面，截至2019年底，彩生活累计接收新委聘的管理面积达到2260万平方米，平台服务面积达到12.11亿平方米，其中包括合约管理总建筑面积5.62亿平方米，合作及同盟的总建筑面积6.49亿平方米。

“从规模、利润和收入来讲，我们应该都是一个是前五名的头部企业，但从股价来讲，我们和头部企业差距比较大了。” 陈新禹在业绩会现场如是表示，“市场上（很多物管企业）在40、50倍，我们可能现在低于10倍。”

陈新禹对此给出了详细的分析。“过去，在物业公司里面，我们一直贴着一个鲜明的标签‘互联网公司’。”陈新禹称，而对互联网长期持续的大规模投入，一则导致基础物业的一些品质不能得到有效的保障和提升，而品质、客户满意度下降之后，收缴率有所下降，挤压基础物业的利润；二则，过去对互联网战略的侧重，使得对基础物业的重视、强化管理方面有所不足。

“过去，公司更多的想在互联网增值方面取得突破，由此对物业费的基础收缴有所偏颇。市场可能在这点上用脚投票了。”陈新禹坦陈。

意识到这个问题的彩生活选择“把专业的事交给专业的人做”，在2019年引入了京东和360，分别持股5%和3.05%。在业务上，彩生活与京东推出“京选业务”，进军社区新零售领域；与360则在安防、大数据、物联网、人工智能等领域开展合作。同时，其还聘请专业人才担任CTO，负责相关业务。

引发估值问题的第二点发生在投资端。“我们进入了重资产行业，像彩之家、彩车位，这些重资产行业并不是我们熟悉的，这对公司流动性、负债有所影响，让投资者产生顾虑和担忧”。

对此，潘军2019年亲自挂帅，“看怎么调整解决，如商管方面请专业人士操作，我们觉得不行就马上退出、止损；在重资产方面，我们也是看如何重新回归到轻资产。”陈新禹说，“2020年大家会看到比较明显的改变和调整”。

事实上，互联网标签带来的影响不只是体现在业务布局上，在思路上也产生了潜移默化的作用。

互联网的增长模式是流量的增长，当按照这个逻辑思考时，彩生活选择了“小股操盘”模式，“这个模式可以迅速扩张，大量的当地中小型物业公司愿意跟我们进行合作。”陈新禹剖析道，“但由于对互联网思维的侧重，我们对于合作的利润和管理面积，有时候会采取‘放弃’的角度，在短时间内可能会对我们的增长形成压力和影响。”

从线上回归线下

于是，反思后的彩生活决定转变发展思路、发展方向。这样的变革，自然离不开操盘手的变动。

2019年，彩生活的人事变动引起了市场极大的关注。2002年进入花样年、创立彩生活品牌，并将其引领进资本市场的唐学斌，2019年职务发生多次转变，从执行董事兼行政总裁，到执行董事兼CEO，再到副董事长兼非执行董事。

与此同时，黄玮从彩生活的高级副总裁、执行董事变为CEO、执行董事；陈新禹也从非执行董事变为执行董事。

这一重大人事变动的一项重要考量，“就是过去在互联网方面我们投入了比较多的精力，但在线下组织、区域之间、团队之间出现不平衡的现象。”潘军在回答人事变动问题时表示，“公司也想将开元国际、万象美（更名后的万达物业）、彩生活社区进行有效整合，在未来工作当中，更加强调业主对于彩生活的满意度提升；第二我们在收缴率方面，要有更强有力的拓展；第三将我们在万象美、开元国际所形成的关于社区温度提升的能力，进一步在彩生活集团这个平台上进一步深入的扎根。”

黄玮是物管行业老兵。2015年随着彩生活收购开元国际，黄玮进入到彩生活，并一直专项服务开元国际管理，是彩生活高端服务平台的主要推动者。2016年彩生活并购万达物业之后，黄玮也负责该模块的推进，推动了利润率的增长。这也意味着，黄玮在线下拥有更丰富的经验。

虽然刚就任不久，黄玮已对彩生活进行了详细的摸排。

“目前彩生活物业费在0.8元以下的项目还存在150个，彩生活整个集团平均物业费价格只有1.15元/平。”黄玮指出，这低于很多上市物业企业的价格，“但在这种价格下，彩生活都可以保持盈利。150个社区中有50%的项目当年的现金流是正的，我们是挣钱的、是盈利的。”

黄玮表示，“我想用一两年的时间，把这些价格的项目进一步做精、做好，让业主黏度、满意度更高。”

事实上，业主满意度是彩生活管理层在业绩会上频繁提及的词汇。这或许也与当前彩生活对物业管理的基础逻辑有关，即对业主需求的保障。

“很多物业行业企业都在说‘我们要做增值服务’，但如果没有比较好的跟客户的关系、没有很温暖的社区氛围，没有很好的客户黏度，增值业务就是‘空中楼阁’。”黄玮表示，“我们现在回过头来要把这一部分进一步加强。”

对未来“无所畏惧”

再怎么变化，根本还是要持续发展。不过，从当前的情况来看，彩生活似乎有些“停滞不前”。

数据显示，2019年彩生活营收增速6.4%，归属于控股股东的净利润增速为2.8%，毛利增速约5.69%，皆为2014年上市以来的低谷；同时，彩生活的合约管理总建筑面积和对应的社区数量，同比增幅分别为1.5%和5.7%。

在投资者会上，黄玮也坦然指出“对彩生活的扩张，现在投资者觉得我们有点‘止步不前’”。

尤其是在当前，行业集中度不断提高，其他物管公司在规模上不断寻求突破，且有地产公司输血的情况下，彩生活面临的市场竞争越发激烈。

不过，潘军表示，彩生活无所畏惧，“我们在价格和组织效能方面有绝对领先优势。同时，有规模，平台服务面积全国最大达到12亿平方米；够独立，来自第三方的在管面积占比高达99%；有效率，具备高效的运营与优质的服务；能创新，联合互联网巨头京东与360探索社区+互联网的融合业态。”

在潘军看来，2020年还会有超过十家的物业公司上市，而且都是“大块头”，未来高端市场的整体并购机会越来越少，地产百强企业都希望自己的物业能够分拆上市，这是由于物管行业的PE倍数带来的。

“我们将用自身优势来进一步拓展市场份额。”潘军指出，“我们还有7亿平方米的小股操盘面积，这些并没有进入并表面积。”这被认为是彩生活未来新的增长点。

此外，彩生活在全国范围内物业费低至0.8元的150个社区中，“超过一半是盈利的”。黄玮也指出，但这部分因价格太低了，“挣得太少”，未来将通过提供更多更有价值的服务，“可能会把物业费给提升起来”。

那未来存量有多少？截至2019年年底，除了百强房企所控制的面积之外，彩生活预计至少还有130亿平方米。

潘军意在整合这部分市场，“为什么我们能获得这样的信任？第一我们具备这样的基因，第二我们具备这样的技术系统，第三我们有他们所需要的增值服务系统。这是我们认为未来彩生活在面积增长、营收增长、利润增长、增值服务增长方面的基础。”

记者 郑娜编辑 沈玉洁

（来源：地产深度报道的财富号 2020-03-31 23:19） [点击查看原文]