文谢泽锋

-58.32%、-18.5%、-35.64%，这是雅居乐集团（03383.HK）今年2月、1月以及去年12月的销售额的同比下滑数字。

根据雅居乐业绩公告，该公司2月预售额同比下滑58.32%至29.8亿元；2020年1月的预售金额合计为50.2亿元，同比去年减少18.5%；2019年12月，公司实现合约销售87.6亿元，同比下降35.64%。

受新冠肺炎疫情影响，百强房企今年前两月的销售额普遍下滑，雅居乐1-2月的销售额下滑既在意料之中，也情有可原。

不过，从最近发布的2019年报来看，作为曾经的华南五虎之一，在如今弱肉强食的丛林法则中，雅居乐显得太慢了。

金蛋成色

在董事会主席陈卓林看来，海南项目是“金蛋”。

营业收入、归母净利润、净利润均呈现低于行业龙头的增速，而毛利率出现了大幅下滑。

这也就难怪，雅居乐集团（03383.HK）股价在3月23日发布年报后大跌超13%。而在3月24日，港股房地产股大涨的背景下，其股价却仍旧下跌3.04%。

雅居乐重仓的海南项目再次成为关注的焦点，在董事会主席陈卓林看来，海南项目是“金蛋”，“海南的项目是雅居乐最好的项目，没有之一。”

尽管房地产调控的基调没有改变，但陈卓林的梦想仍旧在南国：“未来海南的政策还是有可能放开的。我们在海南还有400多万平方米的土地储备，货值接近1000亿元，海南岛项目有20%的利润率，毛利率超过50%。我们很有信心，我们的金蛋在海南。”

由于独特的气候条件和优美的自然环境，海南成为房地产投资的热土，但在这一片新兴的土地上，既有一夜暴富的掘金故事，也不乏折戟沉沙的没落背影。

而陈卓林口中的“金蛋”正是雅居乐投资超300亿，耗时10年，打造1.5万亩的海南清水湾项目。

自2009年起,雅居乐长期重仓海南，在海南海口、文昌、陵水、万宁、临高等城市均有项目布局，而此前海南项目贡献公司营收占比高达40%，毛利率可达近60%。

对于雅居乐来说，海南不容有失。然而自2018年4月起，海南宣布全岛限购，海南楼市迅速遇冷。

房地产企业的营收和利润结算一般滞后于销售额，平均约为1-2年，海南调控的影响将对雅居乐近两年业绩带来较明显的波动。

具体来看，2019年雅居乐集团累积预售金额为1179.7亿元，较2018年增加14.9%，增速基本持平。

但其物业发展业务的确认销售收入则为541.77亿元，同比增长3.2%，增幅较2018年的6.5%减少3.3个百分点。

2019年，雅居乐的营业额为602.39亿元，较去年只增加了7.3%。值得注意的是，2019年雅居乐的毛利出现大幅下滑，同比下跌25.6%至183.58亿元，整体毛利率创下2017年以来的新低，为30.5%，较2018年同期下跌13.4个百分点。

利润增长速度也大幅下滑，净利润增加10.5%至92.33亿元，股东应占利润则为75.12亿元，增速降至5.4%的个位数。2016-2018年归母净利润增速分别为64.25%、163.84%、18.25%。

根据雅居乐官网显示，清水湾项目主要针对业主第二置业，并非刚需楼盘，在海南收紧楼市调控背景下，业绩萎缩可想而知。

陈卓林也不得不承认，“海南项目是一个高毛利率的项目，但2019年由于收入确认降低因此对毛利率有一定的影响。”

多元化发力

陈卓林曾公开表示：“我希望4年后，2022年到2023年，地产跟多元化业务将各占收入一半。”

“成也海南，败也海南。”

海南项目短期难以挑起大梁，雅居乐决定大力推动多元化业务。雅居乐内部相信，随着其他产业发展起来，海南项目的影响会越来越小。

从最新的2019年报来看，雅居乐多元产业发展势头不俗。2019年，公司物业发展收入与多元化业务收入的占比为 89.9%及 10.1%，其中多元化业务收入的占比较去年增加3.6个百分点。其中，物业管理服务、酒店营运及环保收入分别较去年增加67.7%、11.1%及 146.1%。

值得一提的是，雅居乐旗下独立上市的雅生活服务（03319.HK），2019年营业额达到51.27亿元，同比增长高达51.8%。

同时，雅生活的毛利率及净利润率分别为36.7%及25.2%，归母净利润12.31亿元，较去年增加 53.7%。

物业服务股在香港资本市场普遍受到追捧，雅生活自2018年2月上市后，股价至今上涨超3倍。

除上述业务外，雅居乐旗下代建板块——雅城科创也是陈卓林看重的增长点。他在业绩发布会上表示，“雅城科创是集团多元化业务发展的重中之重，在发展过程中不排除上市的可能，但现在还没有确定的计划。”

据悉，雅城科创集团成立于2017年，业务以人居科技、EPC/总承包两大业务板块为主。陈卓林介绍，雅城科创的从三个方面来扩大规模，一个是集团自己的业务，第二是承接同行业务，包括万科、融创等，第三是收并购。

截至2019年底，雅城科创经营范围覆盖28个省市及直辖市内80个城市，承接超过300个工程项目，为超过50家房企提供建设相关服务。

一方面，公司在海南付出了十多年的心血，转型不易；但另一方面，雅居乐却在孵化更多的“金蛋”。陈卓林曾公开表示：“我希望4年后，2022年到2023年，地产跟多元化业务将各占收入一半。”

尽管陈卓林为未来有着美好的预期，但嗜血的资本市场只相信确切的数字。

在雅居乐的收入盘子里，地产开发仍旧是最主要的头盘菜，尽管非地产业务增速喜人，但市场仍旧将雅居乐定位为房地产开发公司。

在现金流和负债方面，雅居乐在2019年并没有太大起色。负债方面，截至2019年底，雅居乐的总借贷966.7亿元，同比增加了81亿元；净借贷540亿元，同比增加了106亿元；资产负债率76.1%；净负债率82.2%，较2018年底的79.1%有所增加。

其中，在966亿元的借贷中，银行借款及其他借款约678.62亿元，优先票据152.52亿元，境内公司债券、商业物业资产支持证劵及资产支持证券约135.56亿元。境内借款占比56%，境外占比44%，未来一年到期的债务为422亿元，占比43.8%，平均借贷成本7.1%。

从财务数据来看，截至2019年底，雅居乐持有现金426亿元，短期债务423亿元。但其中受限现金超过90亿元，手中现金及现金等价物仅有336亿元，不足以覆盖其短债。

面对更加困难的2020年，陈卓林认为，“今年销售情况可以与去年相当已算是不错。今年可售货值达2200亿元，目标合同销售额为1200亿元，属比较保守的目标。”

并没有多大改善的财务指标，再加上不确定的2020年，这也就解释了雅居乐股价大幅下跌的原因。

（来源：英才杂志的财富号 2020-03-27 17:59） [点击查看原文]