2019雅居乐集团

 核心观点

自2018年雅居乐销售破千亿之后，2019年销售额维持千亿，同比增速与往年基本持平。销售规模的稳健增长保障公司收入不断提升，2019年公司实现营业收入602.4亿元，同比增长7.3%。另外，雅居乐的土地储备，有21%位于粤港澳大湾区，我们认为，凭借大湾区多年的深耕优势，将有力保障公司销售金额增长，不断外拓的城市，将与大湾区形成内外互联，共促规模扩张。

一、销售额维持千亿，多元化业务助力收入增长

雅居乐业务范围包括地产开发、物业管理、商业、酒店运营、环保、建筑、房管等多项领域，并取得不俗成绩。2019年，公司实现销售额1179.7亿元，同比增长14.9%，基本与2018年持平；实现预售建筑面积891.1万平米，同比增长11.7%；销售均价为13240元/平米，同比增长3%。全年销售目标完成率达104%，维持千亿销售规模。

在营销方面，公司持续推动多元化的营销策略，并全力拓展产城融合项目。同年，公司分别在天津、威海、襄阳、郑州等城市推售产业小镇项目，为公司提供了长远而稳定的销售额增长。过去一年，雅居乐分别在华南、华东、海南及云南、华北等区域缔造了良好的销售成绩，全年可售货值超过2000亿元，在售项目达178个，其中有55个是全新推出项目。

公司结转收入保持稳定增长。2019年，雅居乐实现营业收入602.4亿元，同比增加7.3%。在海南房地产市场几乎冰封的情况下，公司毛利润大幅降低，同比下滑25.6%至183.6亿元，最终整体毛利润率为30.5%，较2018年同比下滑13.4个百分点；但净利润表现良好，同比增加10.5%至92.3亿元，且净利润率同比上升0.4个百分点至15.3%；股东净利润为75.1亿元，同比增长5.4%。

我们认为，雅居乐能取得如此优异的盈利表现离不开公司对多元化业务的重视。除了传统的地产销售收入增长以外，公司在物业管理、环保服务领域的收入同比增速分别达到67.7%、146.1%。虽说当前物业销售仍是收入的主要来源，但从全年来看，公司的物业销售收入与多元化业务收入的占比分别为89.9%和10.1%，其中多元化业务收入占比相比2018年提升3.6个百分点，表明公司“以地产为主，多元化业务并行”的运营模式初见成效。

二、全年新增土地建面超千万，湾区土储占比21%

雅居乐以深耕华南出身，并致力于全国化布局。2019年，公司充分采用多元化拿地方式，策略性的通过招拍挂、勾地及股权收购等方式获取41个项目，分布在北海、昆明、昆山、溧阳、清远、石家庄、渭南、襄阳、宜兴及柬埔寨金边等城市。全年新增土地建筑面积达到1090万平米，投资总额为472亿元，新增土地平均楼面价为4334元/平米。根据公司新增土地储备分布情况来看，雅居乐以华东和华南为布局重心，2019年新增土地储备占比合计达到55.8%，相比2018年下降0.3个百分点，这两个区域城市集聚效应显著，人口充足，居民购买能力强，且有政策支持城市群的统筹发展，存在巨大的市场潜力。

截至到2019年年底，公司共布局75个城市，拥有权益建筑面积3970万平米。此外，公司在粤港澳大湾区的土地储备有834万平米，占土地储备的21%。我们认为，一方面，雅居乐深耕华南多年，对当地市场充分了解，品牌认知度强；另一方面，随着中央政府对大湾区建设发布具体的实施意见以及计划，公司将会受惠于政策利好。

三、净负债率维持低位，但需警惕短期流动性风险

2019年，雅居乐的净负债率为82.8%，相比2018年的79.1%增长了3.7个百分点，主要与公司增加投资有关。我们认为，房企加杠杆和投资拿地力度成正比，为保障销售规模的持续增长，在经历了2018年的普遍降杠杆之后，2019年房企投资规模增加，净负债率回升成为常态。在短期偿债能力方面，2019年公司的现金短债比为1倍，货币资金基本能覆盖短期债务。但需要警惕的是，公司425.6亿元的货币资金中，受限制资金为90.04亿元，假设扣除受限制资金，则公司的现金并不能完全覆盖短期有息负债，所以应当警惕流动性风险。

在融资方面，2019年公司尚未动用的银行授信额度为64.04亿元。公司同样注重增加海外融资以优化债务结构，包括发行于2022年到期的融资成本为6.7%、金额为5亿美元的优先票据；14亿美元的优先永续资本证券；分别获授一项为期24个月的18.54亿澳门元的定期贷款和一项为期36个月的两笔金额分别为11.7亿港元及1亿美元的定期贷款。截至2019年底，公司平均融资成本为7.1%，相比2018年上升0.6个百分点，受艰难的融资环境影响所致。

（来源：亿翰智库的财富号 2020-03-23 22:08） [点击查看原文]