作者：密探君

相较于近期物业公司年度财报，开发商的财报自从万科首次披露以来，就没有多少振奋人心的。

继绿城中国之后，今天（3月23日）又来一份不太好看的，他就是雅居乐集团。从整体数据看，营收、净利及股东利润均呈现低速增长，遗憾的是毛利出现较大跌幅。

雅居乐2019年毛利显著下滑25.6%，我们从过去3年的预售价或许能看出些端倪，比如2019年预售均价是12688元/，2018年是12871元/，2017年是12736元/，2016年是13179元/。

雅居乐虽也是高周转房企，但相对于其他房企，不同在于它有大量泛文旅类产品，开发、销售到交房结转的整个周期本身就比较长，去年结转收入的很大比例很可能就是2017年、2018年的项目，从销售均价看，要明显低于2016年。

注意！雅居乐在“销售及营销”类成本略有下降的情况下，2019年行政开支近40亿元，比2018年多出10.9亿元，这是一项非常扎眼的支出项目。

很显然，在雅居乐营业收入仅增幅7.3%的情况下，毛利率也好不哪儿去，2019年毛利率30.5%，同比下降13.4个百分点。

好在，雅居乐2019年净利增幅10.5%，净利率达到15.3%，同比微增0.4个百分点，股东应占利润同比增幅5.4%。

再来看雅居乐在公告中着墨较多的业务“多元化”，物业开发销售收入占总营收的近89.9%，其他营收包括物业管理服务、酒店及环保收入合计占比10.1%，分别增幅67.7%、11.1%、146.1%。

其中，雅居乐颇为看重的雅生活板块，去年营业额51.27亿元，同比增幅51.8%，毛利、净利分别增幅46%、59.3%，毛利率和净利率依旧维持在较高水平。

2019年，雅居乐增添42幅地块，预计总建筑面积1090万平方米，总土地金472亿元，对应楼面地价约4334元/，比2018年平均楼面地价2825元/增幅明显，但仍具有较强的竞争优势。

再来看现金流，截至2019年末，雅居乐账上现金及银行存款总额425.5亿元，其中受限资金90亿元，实际上可动用的现金及存款为335.5亿元，与2018年末基本持平。

截至去年末，雅居乐计入权益工具的永续债余额达到135.6亿元，比2018年末83.3亿元新增高达52.3亿元，总借款余额543.7亿元，比2018年末增加约12亿元，其中一年期流动负债约423亿元，比2018年末新增近70亿元。

从现金及一年内到期有息负债对比看，雅居乐当前依然处于现金流承压状态。

（来源：蓝腾财经的财富号 2020-03-23 14:43） [点击查看原文]