江寓

统一管理、装修时尚、不担心随意涨租……近年，在北京、上海、广州、武汉等人口千万级别的超大城市中，长租公寓热度不断上升。

该业态解决了不少年轻人的安居问题，有利于缓解楼市压力，一定程度上承担了“锁”住人才、培育城市竞争力的功能。尤其对武汉这类外来人口多、创业氛围浓、大学生数量大的城市而言，长租公寓有着巨大的发展潜力。

然而，突如其来的新冠肺炎疫情，使得长租公寓行业的市场需求大幅下滑。与此同时，相关企业还需承担租金、员工薪资等成本支出。

对深耕武汉的长租公寓企业而言，疫情更是“当头一棒”。长租公寓品牌江寓便是其中的典型代表——该公司所有业务、房源均在武汉，在汉拥有超15万名租客、4万多间房源，员工接近700人。

“疫情对公司现金流影响很大，但我相信一切困难都会过去。我们希望‘新武汉人’不要因为疫情而离开武汉，待疫情结束后一起建设武汉。”江寓创始人兼CEO田德鑫对支点财经记者说。

疫情背景下，长租公寓行业都受到了哪些冲击？从业者有哪些应对举措？

疫情前，行业正处于“修复期”

长租公寓在国内发展时日较短，快速发展中有不少乱象。不过，在疫情前，该行业已进入“触底回升”的修复期。

长租公寓是住房租赁的重要形式之一，主要指服务商租用、收购业主的闲置物业，经装修、改造后对外出租，并提供各类租后服务。

因为一般租期比较长，以年份为计量单位，所以命名长租公寓。

这一业态的价值，在于能方便房东收租，也能让租客享受更专业的服务。随着城镇化的推进，大批开发商、中介公司、创业者进入这一领域。

2014年开始，国内长租公寓行业进入快速发展和品牌化时期。

这一年，雷军斥资1亿元投资YOU+国际青年公寓，“公寓”成为网络热词。

2015年开始，各类利好政策不断出炉，资本纷纷进入，长租公寓也一路高歌。

迈点研究院数据显示，截至2018年上半年，“酒店系”“房企系”“中介系”“国家队”等长租公寓企业阵营不断壮大，品牌数量已超过2000家。

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这一过程中，地方性长租公寓品牌也大量出现，主攻武汉市场的江寓就是其中之一。公司创始人田德鑫2011年大学毕业后，曾在总部位于北京的一家头部长租公寓工作。2017年他回到武汉，创立了这一品牌。

值得注意的是，田德鑫是一位“新武汉人”。大学时期一次武汉之行给他留下了深刻印象，他便选择在武汉创业。

长租公寓常规盈利来源主要是租金差，以及面向租客提供的增值服务，本身是个“微利行业”。

譬如，在长租公寓产业成熟的日本，房间数量排行第二的公司Leopalace21 Corp，2019年毛利率仅8.31%。

行业特点决定了，企业拥有的房屋足够多、有集约经营的成本优势，才能盈利。

但随后，因部分企业无序扩张，行业乱象也随之出现。

其一是高进低出。简单说，就是为了在短期内抢夺房源，长租公寓付给房东的租金比收承租人的租金还要高，100%亏本经营。

其二是长收短付。就是向租客按年收租金，然后按季或按月付给房东，将差额用于继续扩张或其他用途。

当然，乱象远不止以上两种，还包括滥用“租金贷”、甲醛超标等问题。

由于整个行业都未进入盈利期，加上持续高风险扩张及不良经营模式，久而久之，积累的风险在2018-2019年集中爆发。

支点财经不完全统计，2018年因资金链断裂导致跑路、倒闭的公寓数为12家，2019年则为52家。

与此同时，政府也加大了行业监管力度。受此影响，行业融资难度骤升。田德鑫向支点财经记者表示，江寓在2018年的贷款、发债均遇到了较大困难。

华菁证券相关研报表示，2019年长租公寓行业头部企业管理房间规模平均增速为19%，较2018年173%的增速明显回落。

优胜劣汰下，活下来的优质企业开始了“自我修复”。除了优化业务结构、精细化运作外，也开始积极拥抱资本市场。

2019年11月，青客（QK）在纳斯达克挂牌上市；2020年1月17日，蛋壳公寓（DNK）登陆纽交所。

虽然两家企业仍处于“烧钱”阶段，但IPO一定程度上也代表着行业底层框架初步建立，让从业者更具信心。

“熬过了融资艰难的2018年、2019年，觉得行业最糟糕的时代已经过去了。”一直到年初，田德鑫的计划都是2021年实现美股上市。

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遭遇“黑天鹅”

“黑天鹅”骤然降临，让处于自我修复期的行业再次遇到了冲击，也让江寓的上市计划大概率推迟。

春节过后，租赁市场本应迎来一年之中的高峰期，但因疫情暴发，大量租客受交通管制影响，减免租金诉求巨大。

以江寓为例，2019年春节假期过后的一个月内，公司签了约1万个房间。“今年2月，每天只有30-40个续约客户，不到去年的同期的1/3。”田德鑫说。

很多人都延迟了返城计划，原有的租赁需求也一并延迟，各地长租公寓的退租率也随之增加。

易居中国数据显示，近八成长租公寓企业表示，疫情期间出租率、营收同比下降50%以上。

对很多长租公寓来说，这几乎就是“灭顶之灾”。

江寓

可能有些人不理解，不就一两个月没有收入，影响有那么大吗？等疫情结束，再赚回来不就行了？

没有那么简单。这段时期，房屋空置、收入断流，成本却依然在继续。租金依然要交，工资要发，设备折旧也要承担，这些都是巨大的成本。

以房源量达10万间的青客公寓为例，2019年营业成本约13.05亿元。若粗放地分摊到每个月，成本就高达1.09亿元。

假设收入降低了5成以上，而成本只降了3成，那一个月（实际影响时间可能更长）的亏损，可能3-4年也赚不回来。

原因在于，青客、贝壳都没跨过盈亏平衡的“生死线”，现金流主要靠不断融资。每月收入扣掉成本后，均处于亏损状态，毫无利润可言。

“江寓也还没有达到盈亏平衡线，但去年亏损额度相对于租金收入的比例，在业内处于较为健康的水平。”田德鑫说。

那么，哪些类型的长租公寓，压力会更大？

就业务模式而言，目前国内长租公寓分为集中式、分散式，前者以万科、龙湖、碧桂园等开发商旗下品牌为主，蛋壳、贝壳、青客、江寓属于后者。

部分集中式公寓自持物业，压力相对较小，但那些必须支付房东租金的分散式公寓运营商，压力较大。

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就区域布局而言，在武汉市场布局较多的企业，压力无疑会更大。目前，武汉各品牌本土长租公寓房源总数约20万间，江寓占比最大。

就成立时间而言，早期进入行业的企业抗风险能力可能更强。

华菁证券研报表示，2013-2017年重点城市租金每年保持5%-8%的增长，由于长租公寓在业主端的租赁合同一般至少签5年，在上述节点入局的企业，能积累更多的租金剪刀差。

值得注意的是，从2月10日开始，除疫情严重的湖北地区外，各地复工复产工作已陆续展开。这是否代表，长租公寓已走出了阴霾？

不一定，因为不同行业、不同地区，复工节奏有很大差异。

支点财经查询发现，各地复工节奏大致顺序为重型制造业、生产服务业、必需消费服务业、一般制造业、商业服务业、建筑业、生活服务业。

可见，长租公寓所属的生活服务业排在最后，这意味着公寓行业市场回暖是个相对缓慢的过程。

当然，若将眼光放得更长，这个“年轻”的产业依然有广阔空间。

东方证券一份研报表示，2030年，中国流动人口将达3.27亿人。与之对应，长租市场规模将保持2020年1.6万亿元、2025年2.9万亿元、2030年4万亿元扩张的节奏。

“我的预期是长租公寓长期向好趋势不改，但短期内，确实会遇到极大挑战。”浙江大学传承学院地产运营研究所所长蔡为民说。

长租公寓保洁人员填写清洁日志

主动自救

面对短期冲击，长租公寓如何自救？

核心之一，是争取应付款项的延期或减免。

应付款项，指的是企业在一定期限内，需要支付给别人的款项，如银行贷款、房租、员工工资、社保费用、水电气费用等。

那么，这些应付款项，有哪些可以延迟支付？

从政府层面来看，各地出台的相关政策包括延期缴纳税款、缓缴社会保险费、减轻企业用电用气负担、延期偿还信贷等等。

在工资部分，不少长租公寓正与员工进行沟通，延期支付工资。目前，人员“只出不进”甚至主动裁员，也成为了部分企业的选择。

最核心的应付款项，则是要向业主支付的租金。与业主沟通降租，也成为长租公寓企业自救的主要途径。

据了解，不少将房子委托给蛋壳公寓的业主均收到该公司的电话，希望能免收1个月租金。

江寓也有相应举措。2月份，该公司有100多人都在做同一件事——与业主商量是否能减免部分租金。

不过，前期沟通效果并不太理想。但随着疫情影响的时间不断延长，武汉“解封”时间未定，很多业主也开始考虑接受江寓的一些提议。

“其实，我知道这不仅仅是对一个企业一个行业的支持，更是对这座城市的支持与信心。”田德鑫说。

核心之二，是“找钱”。

在这方面，蛋壳、青客等已上市的长租公寓具备一定优势。与此同时，在各地政府政策支持下，也出现了一些融资机会。

“我们一直密切关注武汉政策动态，目前已经与一些金融机构进行对接，及时缓解资金链问题。”田德鑫说。

核心之三，减少不必要的扩张。

譬如，房屋合同期到期后不再续签，优先“砍掉”经营不善的房源。贝壳研究院数据，2020年1月，有18个重点城市的新增房源数量环比下降48.28%。

当然，必要的扩张依然要保留。

“过去专注武汉，是因自身能力还不足以大规模扩张。疫情结束后，我们准备在2020年向其他城市进军。”田德鑫说。

核心之四，做好客群维护。

租客是企业回暖的根本所在，特殊时期，虽然经营压力加大，也需要将客户需求放在第一位，减少租客损失。

部分长租公寓表示，未来将在新风系统、空气净化方面进行更有更大投入，优先针对增量房间进行改造。

此外，贝壳、自如、青客针对无法返城的武汉租客可返还一定租金，其他各城市租客，则结合当地因疫情延期返工的天数，返还相应租金。

江寓也有相关举措。2月5日，该公司在《致江寓租客和业主的一封信》中发布了减免2-3月最高60%租金的消息。

当然，减少租客损失的措施绝不能在执行中“变味”。公开资料显示，部分企业在执行层面设置层层门槛，如只给租客返“平台优惠券”，引起广泛诟病。

值得注意的是，在疫情最为严重的武汉，自如、蛋壳、青客、江寓等企业还拿出房源，提供给抗疫一线的医护工作者免费住宿。

“既然选择在武汉创业，便要与武汉共同进退。”田德鑫表示，江寓已提供277间房源用于医护人员支持，还有部分房源用于政府支持使用。

采访中，支点财经记者还向田德鑫问了个问题——疫情发生后，是否后悔选择在武汉进行创业？

“不后悔。一个人若没经历过挫折，难以有很大成就，企业也是这样。创业以来，我先是遇到了行业风波导致的融资困难，又遇到了这次疫情，把这一切都挺过去了，那才算是‘创业’。”田德鑫说。

长租公寓存在的意义不仅是盘活存量物业，更深远的社会意义在于城市更新和人才安居。田德鑫表示，江寓不会放弃运营，也希望“新武汉人”不要因疫情而离开武汉，“相信武汉的明天会更好”。

记者丨蒋李 实习生丨陈雯蓓

编辑丨蒋李 吴玲