423亿!黑石收购iQ学生公寓,系英国史上最大私人房地产交易
REITs行业研究
2020-02-28 22:10:24
  • 1
  • 1
  •   ♥  收藏
  • A
    分享到:


“ 2月26日市场消息称,高盛将以46.6亿英镑(约合人民币423亿元)的价格出售英国学生宿舍发展商iQ学生公寓业务给黑石集团

“除了伟大的理想,当时所有的一切都是这么微不足道。” 黑石集团共同创始人、全球主席兼首席执行官苏世民曾把这句话放到黑石的网站上。

在新书《追求卓越的教训》(What It Takes:Lessons in the Pursuit of Excellence)中,苏世民回顾了他取得今日成就、并让功业长存的三个秘密。透过黑石,其价值主张清晰可见。该书主线是三种核心价值的相互作用:冷酷无情的野心、出人意料的谦逊、强烈的忠诚,这也是黑石的核心。”

黑石以46.6亿英镑收购英国最大学生公寓商文丨商业价值官

2月26日市场消息称,高盛将以46.6亿英镑(约合人民币423亿元)的价格出售英国学生宿舍发展商iQ学生公寓业务给黑石集团,该交易据称将成为英国有史以来最大的私人房地产交易。据了解,iQ学生公寓在英国拥有并运营着67个学生住宿网站,超过80%的投资组合都集中在著名的罗素集团大学所在的城镇。黑石集团将分别从高盛以及医疗研究慈善机构Wellcome Trust购买持有的70%和28%的股权。iQ学生公寓是英国最大的专用学生公寓供应商之一,截至2018年9月最后一次披露的信息,其投资组合价值达到35亿英镑。图片来源:官网从Dundee到朴茨茅斯,iQ学生公寓在英国覆盖28个城镇,拥有并经营67处学生公寓,提供约2.8万个房间。超过80%的资产组合位于罗素集团大学所在城镇。黑石集团欧洲房地产主管James Seppala表示,这笔交易“证明了我们对英国的长期信心。英国高等教育在全球享有盛誉,我们很高兴能够投入有意义的资金来支持IQ的进一步发展。”在英国,对学生公寓的需求,包括来自国际学生的需求,仍在持续增长。Knight Frank今年6月发布的一份报告显示,英国专门为学生建造的住宿市场价值超过500亿英镑。目前,该交易仍有待监管部门批准。

黑石的投资模式

美国黑石基金是全球最大的房地产私募基金,黑石基金旗下管理的资产总额达到1200亿美元,在全球各地投资房地产资产。黑石的重点业务包括四类:PE基金、房地产基金、信贷以及对冲基金。在中国市场,黑石基金继续沿袭了其在欧美市场的投资策略——买入、修复、卖出。以相对较低的价格收购资产;派出资产管理公司进入,解决资产结构、经营等问题;使得项目升值,最后择机出售,获利退出。黑石的PE模式核心在要掌控投资时点。如何寻准买卖时机,又如何提升手中资产的价值,是黑石基金的强项。黑石的“买买买”2019年10月,据消息透露,SOHO中国考虑以80亿美元出售中国的办公物业权益。黑石集团联合新加坡国有控股的GIC(Government Invested Company)公司成立买方团,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。2019年10月,黑石集团宣布已敲定协议,以59亿美元(含债务)向柯罗尼资本集团收购美国工业仓库资产组合。交易完成后,柯罗尼预计将收到逾12亿美元的交易相关收入。黑石与柯罗尼的这笔交易包括了总面积达6000万平方英尺的465个仓库,这些仓库遍布美国26个主要市场,主要集中在达拉斯,亚特兰大,弗罗里达州,北新泽西和加州。交易还包括了柯罗尼一个总面积400万平方英尺的仓库组合51%的股权,这个组合中的仓库相较前者设施面积更大、离城市中心更远;除了购买资产本身,黑石集团还购买了这两组资产的管理部门。史上最大私有不动产交易,黑石187亿美元收购普洛斯在美业务2019年6月,华尔街日报消息称,黑石集团正购买普洛斯位于美国的工业物流仓库,收购金额为187亿美元,其中80亿美元用于处理债务。华尔街日报称,这是有史以来全球规模最大的一宗私有不动产交易。收购完成后,黑石将跻身美国最大的仓储物流业主之一。此次出售的普洛斯美国仓库总面积为1.8亿平方英尺,约合1670万平方米,涉及1300座物流物业。普洛斯美国仓库的最大承租客户为亚马逊。2019年3月,黑石集团拟100.81亿元收购上海长泰广场。长泰广场位于上海浦东新区张江板块,为轨交2号线地铁上盖物业。长泰广场占地面积8.3万平方米,总建筑面积32万平方米,是分为高层办公区和多层商业区两部分的超级商业综合体。引入国内外知名品牌300余家,年客流高达2200万人次。2019年2月,塔博曼宣布将亚洲分公司Taubman Asia旗下三家位于韩国和中国的购物中心50%的股权出售给黑石集团)旗下基金,交易金额4.8亿美元。交易涉及的三家购物中心分别是韩国Starfield Hanam购物中心、位于中国西安和郑州的CityOn熙地港购物中心。其中,郑州项目是由Taubman Asia和中国王府井集团联合开发。2013年,黑石曾以4亿美元收购了当时经营不善的印力集团,而到了2016年,万科以128.7亿元收购印力96.55%股权,这一进一出让黑石赚得了可观的收益。2008年金融危机爆发之后,黑石同样在2009年下半年在美国和欧洲大规模抄底收购资产。

借鉴:以公募REITs转型轻资产化运营 实现资产价值提升

我国传统地产企业采用的是“重资产 高周转”模式,在特定历史阶段取得了较好的发展,但也存在诸多问题(政策博弈,债务,导致财富过于集中等),在新的历史时代旧有模式显然难以为继。轻资产化运营的核心是专业化和金融化。不同的操作模式对应不同的核心能力。

轻资产化运营的门槛很高,在外部条件具备的前提下,仍需要足够专业的资管能力和强大的资源整合能力,对企业来说挑战很大。这方面可以借鉴黑石、铁狮门、凯德等的海外经验,其共性是,均以公募REITs的方式合理解决了退出问题。REITs产品是构建多元化房地产金融的重要一步。通过发行REITs产品,专门投资机构从投资者处取得资金进行房地产投资管理,并将投资收益按比例分配给投资者。如此一来,房地产行业流动性较低、非证券形态的房投资可以直接转化为资本市场上的证券类、标准化的资产——收益凭证。通过REITs产品,房地产商可以以更少的自有资金参与投资,从而实现“轻资产 重经营”的转型战略。另外,REITs无论是股权形式还是债权形式,都有较高的安全性和收益性,因此也能在资本市场上较好地流通,这为资金流入的稳定提供了保障。运用REITs扩大资管规模、实现资产价值提升商业价值官认为, 数字经济时代,商业地产行业应当通过以大数据、人工智能、云计算等技术工具,对人们消费行为数据和偏好进行分析,搭建数字化、智慧化消费内容及场景,增加线上渠道的粘性、推进商业地产数字化转型走向纵深。商业地产资产价值主要以NOI/Cap Rate计量。商业价值官认为,商业地产资产价值主要取决于三个方面:NOI、资本化率和以REITs为核心的金融工具运用。目前,整体市场利率继续下行。随着市场利率的下行,一线城市的商业地产平均年化收益率(考虑租金及资产增值)的相对优势显现,商业地产是资产荒背景下的优选。商业地产作为REITs基础资产,本身就是保险、信托等机构投资者的重点配置对象。成为标准化REITs产品后,这种具有长期可观回报,并且与其他传统投资品相关性不高的产品,亦有望引入更多长期机构投资者和个人投资者进行配置。REITs是美国房地产行业的核心,上市REITs约占上市房企的七成,市值占比达85%。REITs(Real Estate Investment Tursts,不动产投资信托基金)是集合投资者资金,由专业机构管理,投资于能产生稳定现金流的不动产,并进行定期派息的信托型或公司型基金。国际上优秀的商业物业集团,无论是澳洲的西田(Westfield)还是美国的西蒙(Simon),都不是开发商背景,而是从零售企业转型过来,且无一例外地拥有REITs这一重资产金融平台。美国的REITs和ABS为商业地产市场提供了近2万亿美元的资金,规模甚至超过了银行的商业地产抵押贷款,从而有效延长商业地产的资金期限,降低融资成本,推动了商业地产市场的蓬勃发展。而我国目前商业地产的证券化规模仅相当于美国的1%。未来,革新商业地产商业模式、提高商业资产价值,REITs业务是长期重要战略方向。商业地产从物业前期的开发到资产收购都需要占压大量资金,良好的资本运作能力则是实现发展的基础。通过REITs,企业可以打通商业地产证券化和投资退出渠道,继而在此基础上实现轻资产运营模式,推动企业规模快速扩张。商业地产企业对地块信息进行经济形势分析、政策分析和业务战略分析后,做出收购土地决策。获得土地后,对项目进行运营管理,包括业态布局、招商推广、商业运营、业态分析等;在商业地产正式开业后,企业即可通过租金或管理费收入得到收益。该过程中,企业亦可循环对资产进行改造升级。最终,企业可以通过将资产出售至REITs、出售至上市公司、装让至私募基金或散卖等方式获取最后的收益。

(来源:REITs行业研究的财富号 2020-02-28 22:05) [点击查看原文]

郑重声明:用户在财富号/股吧/博客等社区发表的所有信息(包括但不限于文字、视频、音频、数据及图表)仅代表个人观点,与本网站立场无关,不对您构成任何投资建议,据此操作风险自担。请勿相信代客理财、免费荐股和炒股培训等宣传内容,远离非法证券活动。请勿添加发言用户的手机号码、公众号、微博、微信及QQ等信息,谨防上当受骗!
信息网络传播视听节目许可证:0908328号 经营证券期货业务许可证编号:913101046312860336 违法和不良信息举报:021-34289898 举报邮箱:jubao@eastmoney.com
沪ICP证:沪B2-20070217 网站备案号:沪ICP备05006054号-11 沪公网安备 31010402000120号 版权所有:东方财富网 意见与建议:4000300059/952500