出品：全球财说

近日，长租公寓的话题甚嚣尘上，自如、蛋壳、青客没有一家能够独善其身。

亏损持续 资金链紧绷不容忽视

首先来看看作为“长租公寓第一股”赴美上市的青客公寓（QK. US），近日刚发布财报。

美东时间2月18日晚间，青客公寓发布了截至2019年9月30日的2019财年年报。

先来看看业绩基本面，2017财年至2019财年分别实现净亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

3个财年的累计净亏损已达12.42亿元。而截至2019年9月30日，净亏损则高达22.775亿元。

收入方面，青客公寓在2019财年实现净收入12.33亿元，同比增长38.6%。其中租赁服务收入为10.89亿元，为主要收入；增值服务及其他收入为1.45亿元，较2018年增长55.5%。

据青客称，增值服务及其他收入占净收入比例已从2017财年的2.6%增加至2019财年的11.7%。而该部分收入主要来源于提供互联网宽带业务和公共事业服务。

据了解，每个青客租户每月网费为80元、水费为30元，电费根据使用情况结算。值得注意的是，电费为0.97元/度，但网上针对青客电费计数方面的抱怨从未停息过。

已运营多年的青客公寓，至今仍处于资不抵债的局面。

财报显示，2019财年青客总资产为17.997亿元，总负债为26.106亿元，资产负债率为145.06%。此前的2017财年、2018财年青客的资产负债率分别为137.58%、143.74%。

现金流方面，2017财年-2019财年，青客的经营活动现金流净额分别净流出0.44亿元、1.17亿元、0.88亿元，连续3个财年经营性现金流净额为负。

据《证券日报》此前报道，青客公寓业主正在进行维权，共有131位房东表示收到青客公寓的短信通知，称无法向房东如期缴纳租金。这些房东大部分来自长三角，个别来自武汉。

青客表示，与房东的租赁期通常规定为5-6年，或租赁合同锁定期，并可以再延长2-3年，通常前3年锁定租金，剩余租赁期每年租金约为5%非复合增长。

财报显示，截至2019年9月30日，青客共有97297间租赁单元，其中95.1%位于长三角地区，武汉有4371间，北京则为412间。同时，青客公寓还在拓展天津、四川、重庆等地区。

市场猜测青客公寓资金链或出现断裂，事后青客回应称尚在正常运行中，疫情影响长租公寓行业资金链普遍吃紧，但青客资金状况良好，账面金额还剩1亿多元。

根据财报显示，截至2019年9月30日，青客期末现金、现金等价物和限制现金为2.51亿元。

宁可违约也退租 租金贷占比高

还有一点无法回避，那就是租金贷。

财报显示，截至2019年9月30日，青客公寓有62.6%的已付租金来自租户分期付款的租金贷，使用租金贷的租户比例高达65.4%。

青客公寓还被媒体指出存在“租金贷”乱象，其租金贷模式是用提供折扣的方式，让租客向金融机构借款，并将所获贷款即24个月的租金一次性交付青客公寓。当租户或青客终止租约时，将一次性归还租金分期贷款的未偿还部分即剩余租赁期租金。

2019财年，青客与11家金融机构合作，其中包括华瑞银行、网商银行等民营银行。贷款年利率在4.35%到8.60%之间，未偿还本金为7.567亿元，并且有16.50%的租客正在申请租金贷。

截至2019年9月30日，第一、第二大金融合作机构分别占未偿还租赁贷款总额的53.8%和30.1%。

财报显示，通常青客的合同租赁期为26个月，2019财年青客与已终止租赁租户的平均锁定期为11.3个月，仅有5.5%租户会选择到期续租。

值得注意的是，2019财年在青客已终止租赁合同的租户中，有48.4％租户在预付款所涵盖租赁期内终止，并且已终止租赁合同的租户中的49%是在锁定期（通常为12个月）到期之前终止合同，将被没收1-2个月租金。

即使扣除了押金，青客公寓表示仍有可能没有足够的资金归还所有未使用的租金。

更加严重的是，自2019年12月13日起生效的《关于整顿和规范房租租赁市场的意见》要求，到2022年底，长租公寓应确保通过“租金贷”这类分期付款方式获得的租金收入在总租金收入中的占比不超过30%。

青客公寓已超过监管要求上限两倍有余。

蛋壳涉租金贷危机 求生大战开启

由于“租金贷模式”下，企业可以获得大量沉淀的资金，因此成为了近两年长租公寓行业快速扩张的推手。

有数据统计，2018年共有杭州鼎家、上海寓见等45家长租公寓陆续因资金链断裂、经营不善等原因破产，而背后原因之一就是租金贷。

面临租金贷危机的除了青客，还有蛋壳公寓（DNK. US）。

深圳市委政法委员会发给深圳市地方金融监管局、深圳银保监局的《关于开展相关排查工作的通知》(下称《通知》)2月18日晚开始在网络上流传。

《通知》提到，近日深圳市发生蛋壳公寓业主因讨要租金聚众维权事件。

内容包括，“发现蛋壳公寓存在‘租金贷’的情况”、“存在较大的涉稳风险”，要求尽快开展排查工作， 全面了解蛋壳公寓及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金融机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。

据该份通知显示，成立于2016年2月的深圳市蛋壳公寓管理有限公司，在深圳签约业主1.1万人，房屋1.1万套，现有租客3.15万人。

蛋壳公寓招股书显示，2019年前9个月，蛋壳公寓通过租金贷获取的租金预付款，占公司租金收入的80%，在2017年、2018年，相应的数据分别达到了90%、88%。

值得注意的是，蛋壳同青客一样，依旧没有摆脱亏损境况，2019年前9个月，净亏损就已达25.16亿元。

租金贷为长租公寓企业带来相当可观的沉淀资金池，但缺少监管或经营不佳，资金池很可能逐步抽干，造成巨大的金融风险和社会矛盾。

早在2018年，长租公寓因资金池、租金贷、加杠杆等问题频繁爆雷，以破产跑路收尾，引发杭州、上海等地的主管部门叫停租金贷。

根据统计数据，2019年“爆雷”的长租公寓企业多达45家。

对于租金贷问题，蛋壳公寓目前没有回应相关传闻。除此之外，近日蛋壳也因为裁员、拖欠业主租金及要求业主“免租”等传闻备受关注。

还有另一家自如也同样陷入疫情期间坐地涨价的丑闻之中，即便其CEO熊林宣称若有一例实证立刻辞职，链家董事长左晖亦转发站台。承诺容易实行难，涨价争论依旧不休。

持续亏损、依靠租金贷、甲醛房、乱扣费、坐地起价等等，长租公寓何时才能趋于正规，摆脱诸多丑闻？

根据中指研究院发布的《2019长租公寓市场年报》，据不完全统计，2018年长租公寓领域，企业获得融资37笔，约1491亿元；而2019年仅有16笔，约360亿元，由多笔额变成单笔额，融资持续向头部集中，预计2020年将持续单笔额的状况。

在租金贷监管逐步趋紧，疫情期间需求下滑严重的情况下，被笑称为“二房东”的长租公寓企业维持资金链、提升造血能力的求生大战已经上演，自如蛋壳青客前三名都艰难度日，长租公寓大浪淘沙在所难免。