港股经历2018年宏观环境的剧烈波动，再经过去年的估值修正，不少股票都回到合理估值上，尤其是市场高度关注的内房股。

投资赚钱，一是赚估值扩充的钱，二是赚企业成长的钱。所以如果今年要在内房股继续取得超额回报，就需要找一些估值低的品种。

根据这逻辑，市盈率（PE）只有两倍多的朗诗地产(106.HK)毫无疑问值得投资者关注。

一、土地布局海内外，疫情影响小

朗诗地产作为绿色地产开发服务商，聚焦绿色差异化发展战略，走与其他高周转同行不同的路，这与过往的绿城地产很像，打磨产品质量，不追求速度。

近期国际评级机构惠誉将其在2月16日发布的一份名为'新型冠状病毒疫情导致受评中国企业的再融资风险上升'报告中，对166家中国企业的债券信用评级进行统计。随后惠誉在2月19日的最新报告中提及，给予朗诗地产 '再融资低风险'评级。

稳健的财务的确是'活下去'的前提，我们就从以下几点，朗诗地产过往业务经营情况以及土地储备等来分析，公司存在再融资风险实际很低。

a.2019年一季度销量

公司2019年销售规模为404.86亿元，同比增长6.13%，其中1季度销售为32.57亿元，销量占全年比约8.04%，结合全年销量情况得出上半年是公司销售淡季，下半年则是旺季。

疫情对公司的影响目前来看主要为2-3月，公司在2月也开放了'朗诗健康家'线上售楼处填补部分销量，因此结合过往2019年一季度占全年销量比来看，2020年一季度销量实际影响不大。

而随着国家呼吁要逐渐回复正常的经济活动，复工潮已来，这对项目的开工、竣工产生较大利好，相信在二季度整个房地产行业将慢慢复苏。

b.土地分布

武汉疫情突发或对武汉地区乃至湖北省的销售产生不利影响，但从公司土地储备分布来看，公司土地储备布局在中美两国，国内主要集中在长三角地区，且主要分布在各地区的一二线城市，优质的土地储备有利降低销售风险。

截止2018年，公司土地储备货值约1219.1亿元，其中持有武汉项目3个，占可售货值比仅为4%，对公司整体销售影响极小。据悉，2020年武汉项目占比仅为6%，对公司整体影响甚微。

此外从公司2019上半年中报可知，新增土地储备主要集中在无锡、西安、中山、美国，其中持有美国项目的可售货值为139亿元，占总货值比达到11%，而疫情对美国项目的影响基本可忽略不计。

港股中不多内房公司有美国项目，项目主要集中在大城市或沿海州份，如波士顿，纽约，加利福尼亚州，简称加州及亚利桑拿州。公司早在2013年切入美国房地产市场，美国地产收入占全年收入比从16年的5.71%上升至18年27.78%。

在国内则开始布局大湾区切入中山市，这对降低土地储备风险，提高销量具有重要意义。

退一步来看，哪怕武汉疫情持续恶化，影响2-3月销售额，但依托各地区线上售房以及美国项目的销售也能将风险降到最低。

此外，强产品是支撑公司销售规模持续稳健增长因素之一。

朗诗坚持绿色环保，产品差异化的核心竞争力，在上海、杭州、南京、无锡等9个城市的第一个绿色三星项目均由朗诗建造，其中46个项目获得了国家绿色三星设计认证和运营认证，认证比率业界最高，高舒适度低能耗(三恒产品)占全国该类产品的64%。

近年来，不少投资机构都把ESG(环境、社会和公司治理)列入投资考虑的因素里面，朗诗作为中国绿色建筑委员会创始会员，特别注重ESG建设。朗诗地产的绿色健康住宅深受市场喜爱，在2018年12月6日的第六届Construction21国际'绿色解决方案奖'荣居健康建筑解决方案奖全球第一名。朗诗于2019年12月5日在由香港会计师公会主办的第20届'最佳企业管治大奖'中，荣获'可持续发展及企业社会责任报告奖'，此次获奖充分印证了朗诗地产在可持续发展及社会责任的相关披露受到资本市场的广泛认可。

伴随财政政策及货币政策持续发力，多地房地产政策逐步宽松，虽'房住不炒'基调不变，但疫情后的报复性消费仍有望刺激消费者对健康住宅需求增加。

二、财务稳健，具备上杠杆条件

看完销售情况，土地储备及产品，房地产另一重要指标就是财务数据，尤其是负债情况。而这对于不追求高销售、主打差异化的朗诗地产，稳健的财务异常重要。

2018年公司的主调是狠抓回款。公司2018年手握54.05亿可支配现金，较2017年同比增长62%。此外，净负债率逐年大幅减少，截止2018年表内净负债仅为34%，即使计入表外的债务也仅为39.8%。

再看2019年，上半年出现经营现金为负、表内外净负债率急升至72.7%等财务恶化现象，但实际上是因为费用错配以及上半年销售是淡季因素影响，大部分内房股也都如此。

公司曾对外公告表示2019年末净负债率预计低于50%(未经审计)，因此公司下半年销售大幅回升以及部分已售未结金额回笼，相信经营现金流年底将回正。

除了净负债率低，公司近年来债务都是以长期债务为主，从2018年年报可知，朗诗地产获得总授信额度494.0亿元,未用额度417.9亿元,占比高达85%。

其中获得工商银行50亿元、兴业银行50亿元、江苏银行50亿元、南京银行80亿元、大连银行60亿元授信，银行抢着授信的背后说明只要朗诗想上杠杆快速冲规模，其完全具备充足弹药。

对于即将在4月到期的债务，朗诗选择的是于海外发行2亿美元绿色债券用以置换2020年4月到期的2亿美元债，实现短债长置。

标普根据绿色评级分析方法，分别授予朗诗地产发行的2亿美元绿色债券E1/84及E1/82的评分，为标普全球评级最高等级绿色评级认证，也预示资本市场对朗诗地产的认可。

根据公司一周前的公告，公司2019年底现金约47.6亿元，时刻保持充裕的现金有利公司应对各种突发事件，也为公司日后的收并购奠定资金基础。

远低于同行的负债率、谨慎的拿地（不拿高价，以收并购为主）的策略、充足的授信额度都表明公司稳健的风格。

三、结语

最清楚公司真正价值的一定是大股东，因此大股东增持有一定的参考性。

公司大股东在2018-19年期间出现多笔增持自家公司股份的行动，数量超过3000万股，均价在0.9-1港元，比现价还要高。

朗诗地产自2013年借壳上市后，在2014-18年坚持给投资者分红，虽分红比率在15%-30%波动，但分红总金额逐年上升。

在这个充斥着高杠杆的时代，见证许多房企一夜崛起，也见证了许多因玩不转被收并购的房企，而常年低于同行业的净负债率，秉持稳健经营的朗诗地产成为业内的一股清流，不过也因此被市场忽略，认为不够激情，不够成长性。

但数据是摆在眼前，土地储备货值过千亿，净负债率低于50%，市值35亿，股息率5.8%，市盈率2倍，这是被低估了。