侠之大者，莫过许家印老板。在疫情的阴霾中，恒大给广大无房一族送去了温暖。

根据恒大最新的政策，2020年2月18日至2月29日期间，全国在手楼盘住宅可享受75折优惠；3月1日至3月31日期间，可享受78折优惠。

另外，在75折优惠上，恒大还在首付、按揭等环节，给出了不同程度的额外优惠。媒体报道，有恒大内部人士表示，这是恒大全国联动促销史上，给出的最低优惠措施！

前有为中国足球毁家纾国难，现又为广大无房族送温暖。许老板这是做好事上瘾了么？

翻开恒大的财报，读懂君发现，许家印做好事没上瘾。降价促销，一定程度上是因为恒大高杠杆、高负债的处境，不得已而为之的。换句话说，当恒大前几年决定激进扩张的那一刻，就已经注定这个时刻一定会到来。

不出意外，在调控政策强化的环境下，房地产过度加杠杆时代已经过去，现金为王时代即将到来。某种程度上说，恒大降价打响了这场现金流战争的“第一枪”

而随着激烈竞争的到来，行业集中度的提升已成必然。恰逢地产股在资本市场遇冷，稳健地产龙头股可能将迎来一个不错的投资机会。

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未来两年要偿还6100亿

在房地产界一马当先，文化旅游、健康养生有所布局，新能源汽车领域也不落后，达成这样的成就，需要付出多大的代价？

1.75万亿，这是中国恒大2019年半年报显示的负债总额。不得不说，恒大真是一个十足的举债机器。

不过也可以理解。房地产本身就是一个高杠杆的项目，拿地和建筑施工，都需要投入大量的资金。

对于房地产企业来说，负债并不可怕，只要现金流能维持在一个良性循环状态即可。但遗憾的是，由于房地产周期的存在，疯狂的企业要想维持良性循环状态并不容易。

房地产企业，现金流入主要来自销售收入和借款，而现金流出则主要是拿地，发包工程，偿还债务等。

在行业景气度上升时，房企通常是疯狂拿地。这会导致，在某个特定阶段，房地产企业的借款急剧上升。比如2015年—2017年，恒大经营性现金流和投资性现金流之和，分别为净流出363亿元、1781亿元、1984亿元；借款净流入为1094亿元、2730亿元、1529亿元。

特定年份的借款急剧上升，也会导致在接下来的某个时间段，还款金额爆发。比如恒大。根据其2019年半年报，未来一年内恒大需要偿还的借款额达到3758亿元，未来两年需要偿还的借款额更是达到6100亿元。

这个时候，一旦销售收入和新增借款贡献的总现金，不足以偿还大量的到期负债，那么企业离凉凉也就不远了。

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宇宙房企的代价

2019年上半年，恒大的态度依然是，扩张，扩张，扩张。

2019年上半年，恒大经营性现金流净流出456.22亿元，投资性现金流净流出116.88亿元。相应的，通过借款取得的现金为1337.17亿元。

激进的策略，让恒大成为宇宙房企的同时，也成为压力最大的那个。

对比一众房企的偿债能力，各种衡量指标恒大都显得极为突出。截至2019年6月30日，恒大净负债率为152.1%；同样激进的碧桂园，只有58.5%；万科A更是只有35%。

货币资金对短期债务的覆盖倍数，恒大为0.55，现金不足短期债务的一半；而碧桂园达到1.82，万科更是达到1.94。

图片来源，中达证券研报

不幸的是，黑天鹅悄然而至。

5 月，银保监会下发的23号文规范房地产信托资金；7月明确房企海外债只能用于“借新还旧”；8月开始管控银行端开发贷及按揭贷款的额度。至此，房企的主要资金来源均受到管控，获取增量融资额度的通道基本都已被堵死。

监管层对信托、银行的总量管控，效果立竿见影。2019第三季度，金融机构新增房地产贷款，占新增贷款的比例较2019第二季度下滑22个百分点至14.2%；而房地产新增信托资金同比增速，较2018年下降30个百分点至5.2%。

图片来源：东方证券研报

在融创去年8月份的中期业绩会上，董事长孙宏斌甚至用“史无前例”形容当下的融资环境。

从典型的40家房企融资数据情况看，2019年全年融资总量呈逐步下降趋势。

图片来源：东方证券研报

融资环境收紧，对恒大来说无疑是充满了挑战。毕竟2019年下半年至2021年，可是恒大偿债集中期。

这你也很好理解，在上个月，恒大为什么愿意以最低11.5%、最高12%的利率，去融资60亿美元。也很好理解，为什么恒大会在此时发起打“骨”折促销的活动了。

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现金流战争“第一枪”

某种程度上说，恒大降价打响了房地产行业现金流战争的“第一枪”。

作为典型的资金密集型行业，放房地产行业的兴衰与资金的充裕程度息息相关。在信贷持续紧缩的格局之下，信贷资金增长不可持续，而外资的投资受限，只能依靠开发商自筹资金，以及加大营收的流入。

在政策方面，当下的房地产行业又处于极其微妙的一个时间点。加上消费者更多处于观望情绪，把有限的买房者收入囊中，无疑会挤压其他房地产商的生存空间。

实际上，在恒大之后，碧桂园、富力等房企已经跟上了线上卖房的步伐。对于房地产行业来说，无疑又是一轮洗牌的开始。从根本来说，这是一场争夺现金流的战争。

在这个现金为王的环境下，前期大量买地，又无钱开发的房企将面临困境，而资金链无忧的龙头，无疑又会迎来发展良机。

从目前来看，这很可能带来稳健地产龙头股的投资机会。原因有三点：

第一，尽管具备大类资产属性，但拉长周期看，房子终究还是一个消费品。换句话说，购房需求可能在短期内受外部因素影响而波动，但这个需求永远不会消失，并将趋于稳定。

第二，在现金流周转要求较高的房地产行业，疫情带来现金流缺口，很可能会压垮大量中小房企，进而带来提高房地产行业的集中度。

第三，市场对房地产行业的悲观已经充分反映到股价上，带来了不错买入机会。当前，房地产公司的估值又处于一个历史的低点：A股房地产公司平均市盈率10.71倍，如万科这样稳健的龙头企业，也不过9倍市盈率；而港股市场，房地产企业的平均市盈率只有5.2倍。

总体来说，在行业永远存在的情况下，以相对较低的价格，买入受益于行业集中度提高的头部公司，可能会带来相对理想的回报。