从上周公布的2019年11月房地数据来看好坏参半， 1-11月全国房地产累计销售面积和销售金额保持同比正增长，YOY分别为0.2%和7.3%，累计来看，房地产投资金额增速YOY10.2%，依然坚挺。

但值得注意的是，11月份土地购置面积为0.33亿平方米，YOY-0.77%，经过了2个月同比正增长后，增速再次转负，表明在融资渠道收窄的情况下，土地降温趋势难改。1-11月累计土地购置面积为2.17亿平方米，YOY-14.2%；11月份全国房地产新开工面积为1.96亿平方米， YOY-2.9%，基期相对较高的情况下，本月新开工增速转负。1-11月累计新开工面积YOY8.6%，增速较1-10月下降1.4个百分点。

在土地购置面积下降的情况下，预计后期新开工增速将继续回落。

因为房住不炒的政策是地产面临的长期经营环境，所以现在企业都是倾向高周转模式以提高资金效率。土地购置面积的同比下滑会导致几个季度以后新开工增速下行，2020年房地产新开工面积大概率会下降。

从中央政治经济会议基调看，明年最主要的经济任务是稳增长、保就业、防控风险。

目前地产产业链对经济贡献还是处于比较大的比例。如果明年地产新开工下滑的话,将会影响经济增长和社会就业。届时地产行业有望迎来政策缓和期，预期这种缓和的政策就是在房住不炒的大政策前提下因城施策，除了运用人才引进增加户籍人口、扩大购房刚需外，还有可能引导偏紧的首套房贷利息回到正常市场状态。

历史证明购房需求对利率敏感性非常高，一旦利率下行，购房需求有望出现一小波回升。

目前Wind地产行业（TTM）PE值为17倍，其中50%以上地产企业估值低于10倍，而且这些公司大多都是龙头公司，过去几年其市占率出现持续提升，赢利持续增长；从股息率来看，龙头公司很多股息率可观。

在当前市场环境中，消费、科技估值都高高在上，只有为数不多的行业还是低估值。

我们认为龙头地产公司开始彰显出其投资价值，其具有低估值、连续高盈利增速、高股息率等特性，从安全边际的角度考虑可留意地产龙头的投资价值。

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