来源 地产密探

编辑 密探君

近来，交易所发债 有点“凶猛”。

12月18日，广州越秀集团拟发行2只小公募、总融资155亿元的公司债计划已获得交易所正式受理。这家房地产收入占比逾6成的大型国企，密集发债备受热议。

上述发债期限长达10年之久，从资金用途看，越秀集团表述说，首先将用于粤港澳大湾区建设，包括大湾区基建、跨境金融、养老产业与长租公寓等，其次是“借新还旧”，最后是补充流动资金。

前不久，同为广东房企的合景泰富分两步集中发债125亿元，详情可查阅地产密探刊发的《厉害啊，房企年底发债信心爆炸：合景泰富现金充沛却融125亿》一文，而“头部房企大鳄”龙湖集团则近日拟发债180亿元，“借新还旧”，房企发债信心在年底触底重回高点。

截至今年6月末，越秀集团负债率已达83.49%，最近几年一直处于高位运行，如果刨除计入权益工具的35亿元永续债余额，真实负债率会更高一些。

今年6月末，越秀集团有息负债余额2199亿元，2018年末约为1760亿元，近几年一路飙涨，其中短期负债余额323.75亿元（2018年末短债余额177亿元），一年内到期有息负债余额163.9亿元（2018年末该余额为182.67亿元）。相较于今年6月底货币资金余额829亿元，越秀集团当前短期还债压力并不大。

具体到业务来看，越秀集团旗下地产板块今年上半年实现营业收入约218亿元，与过去三年相比增幅惊人，且在集团收入占比进一步攀升，达到近70%，毛利润占集团“半壁江山”还要多一些。

以地产核心载体即港股上市的越秀地产为例，10月份作为“楼市银十”，越秀地产却遭“双跌”，即实现合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约44.34亿元，同比下降约45%，实现合同销售面积约为20.26万平方米，同 比下降约39%。

从最新披露数据来看，11月份可谓“淡季不淡”，越秀地产单月实现合同销售（连同合营公司）金额约 78.01亿元，同比上升约202%，实现合同销售面积约为35.86万平方米， 同比上升约184%。

今年前11个月，越秀地产实现 累计合同销售（连同合营公司 ） 金额约 602.9 亿元，同比上升约30%， 累计合同销售面 积约279.79万平方米，同比上升约28%。 按2019年销售目标6980亿元计算，前11个月已完成全年任务 的 89%。

从可参考的克而瑞最新排名看，前11个月，越秀地产全口径销售额排名全国第50名，权益销售额排名第43位。总体来看，仍处于房企中游，即便背靠大湾区优势，尚需加大努力。

对地方国资房企而言，优势是融资成本较低，资源获取方便，但劣势是不如民企拿地、开发凶猛，为获取优质资源不惜下血本。

从今年销售榜不难看出，房企“强者恒强、两极分化”越发明显，如果是以前是大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，但如今“大鱼吃大鱼”正在发生。所以，越秀仍需加油。