从简单的实体房地产起步，新加坡房地产业已经发展到高度复杂的水平，不仅为公共和私人市场提供了一系列的投资选择，而且确立了其作为亚洲房地产基金管理活动区域中心的地位。

新加坡房地产的公私合营模式收效甚佳，它使得私人开发商和投资者能够在满足政府政策议程的同时获利。

通过合理规划以及对良好时机的把握，这种公私合营模式无疑能够使新加坡房地产业有效地把握机遇并应对挑战。

回首过去50年变革之路，新加坡房地产业充分显现出自身的韧性、创新力和适应力，希望它能够继续迎接未来的挑战。

房地产业必须适应不断出现的新需求，如人口老龄化的应对、不断变化的人口结构、工作与生活的更好平衡、更优质的工作空间、更高的生活水平以及针对新的设计与施工更为严格的可持续发展标准。

IT(信息技术)和电子商务已经改变了传统的购物习惯并使一些商场变得不合时宜，它们将对我们工作、生活和娱乐的内容与地点继续产生深远的影响。

在很多资本市场举措中，如REITs的设立和基金财富管理，新加坡都已夺得头筹，但其作为亚洲房地产基金管理活动中心的地位将接受来自区域内其他城市的挑战。

未来发展之路的确困难重重，过去50年的成功经验未必会在接下来的50年继续发挥作用，新加坡需要积极开创新的房地产开发模式。

新加坡REITs的特点

（一）税收优惠

REITs是一种封闭性基金，是将散户和机构投资者的资金聚合起来并集中投资于收益性房地产的。在符合投资和派息相关规定的前提下，REITs被赋予税收透明的待遇。

但此项税收优惠并不是被自动授予的，REITs必须向新加坡国内税务局申请税收优惠待遇，对于合格股东的可分配收入予以免税。

在新加坡2004/2005财年预算案中，本地和外国的所有个人投资者从REITs获得的可分配收入的所得税均被豁免，这相当于为他们提供双重税收减免。

对于外国的非个人投资者，则被要求按照10%的税率缴付新加坡REITs可分配收入的预扣所得税。

同年，政府也免除了那些帮助房地产转换成REITs上市或已经实现REITs上市的金融企业的印花税。

在2006/2007财年预算案中，政府将免税待遇的范围扩大到来自境外的新加坡REITs收益部分，从而进一步巩固了新加坡作为跨境REITs上市融资目的地的核心地位。

然而，这项税收优惠受到了“落日条款”(the sunet clause)的时间限制，即根据“落日条款”的规定，只有在2015年3月31日之前得到的收入才能享受税收减免优惠。

在2015财年预算案中，政府再次做出决定，从2015年3月1日起，对于个人投资者从新加坡REITs获得的来自本地和境外收入的税收减免政策再次延长5年。

然而，针对REITs在购买本地房地产时的印花税豁免政策，却未能在2015年3月31日之后得到延期。

（二）投资和派息规定

根据《房地产基金指南》，新加坡REITs的总资产中必须至少有75%用于投资新加坡境内或境外的收益性房地产，其中包括拥有租赁产权或永久产权的房地产。

房地产投资也可以通过直接拥有产权或股权的形式，用于持有房地产资产和/或其他上市REITs的非上市SPV。

这种单一存在或以多种形式并存的房地产资产，在新加坡REITs投资组合中占有很大的比例。

在投资的规定方面，允许新加坡REITs对其他非核心房地产资产进行投资，其中包括资产抵押证券、上市或非上市债务证券、本地或境外非房地产公司的上市或非上市股票、政府证券及由超国家机构或新加坡政府机构发行的证券等;此外也允许持有现金或现金等价物。

然而，从这些非核心资产中获得的收入，不能超过总收入的10%。

在派息的规定方面，新加坡REITs必须将其至少90%的收入以股息的形式分派给股东，以此获得新加坡国内税务局给予金融企业的免税资格。

在2007年对《房地产基金指南》的修订中，新增条款允许REITs管理公司将超过利润的额外收益用于派息，但前提条件是保证不影响REITs偿债能力。

（三）开发项目

如果新加坡REITs在开发项目竣工后有意对其进行收购以作投资目的，那么就可以独自或联合其他企业从事开发活动，也可以通过投资非上市房地产开发公司的方式来参与开发活动。

但是，新加坡REITs不得直接从事开发活动，不能投资空置地块或抵押贷款(抵押贷款证券除外)。

这个限制并不妨碍新加坡REITs投资已被批准用于开发房地产的空地或是尚未完工的房地产开发项目。

从2015年7月起，新加坡REITs投资房地产开发活动以及未完工的房地产开发项目的总合同金额不能超过该新加坡REIT资产总值的25%。房地产开发活动不包括翻新、改造及装修等。

凯德商用新加坡信托通过与其基金发起人——凯德集团的全资子公司凯德商用产业(Capita Mall Asia)及凯德商务(CapitaLand Commercial Limited)签署合作协议，以9.69亿新元的价格在政府的土地招标中购得位于裕廊商业大道一块商业用地。

该地块被开发建设为一个名为西城的综合开发项目，由西城购物中心和西城大厦(Westgate Tower)组成，西城购物中心是一栋零售空间净面积为410000平方英尺的7层建筑，而西城大厦则是一栋办公空间净面积为304963平方英尺的22层办公楼。

该开发项目在2014年年底完工。

腾飞房产投资信托共建成了12个开发项目，总开发成本估计为9.852亿新元。根据截至2014年3月31日的估值，腾飞房产投资信托实现了32.57%的累计未实现利润。

（四）总杠杆限额

在2005年对《房地产基金指南》的修订中，总杠杆限额被设定为新加坡REITs投资组合资产总值的35%(按最新估值计算)。

然而，只要新加坡REITs能获得来自惠誉、穆迪或标普等信贷评级机构中任何一家的信用评级并向公众披露，其总杠杆限额都被允许超过35%但不可超过60%。

2005年的修订中将延期付款纳入总债务，这在一定程度上限制了REITs在金融工程中的现金流被用来维持新收购项目的收益率。

2007年年底爆发的全球金融危机，使得REITs市场的信贷供给迅速减少。

银行和金融机构都不愿意向REITs提供借贷服务，拥有大量到期债务的新加坡REITs都面临着严峻的违约风险。

2007年金融危机爆发后，新加坡和其他亚洲国家的REITs市场都遭遇了严重的再融资风险。

日本的一只住宅类物业REIT——新城住宅投资(New City Residence Investment)，根据《民事再生法》(Civil Rehabilitation Act，2000年)申请破产保护，其负债总额为11亿美元(1124亿日元)。

在新加坡，那些隶属较大型的基金发起人的REITs，借助基金发起人短期注入新资金，得以平安度过此次流动性危机。

譬如，星狮商产信托(即此前的澳可产业信托)发起人——星狮地产，就在收购完成仅仅5个月的时间内，帮助星狮商产信托即将于2008年11月到期且总额为7000万美元的短期贷款进行再融资。

在次贷危机期间，REITs的资产价值在年度评估中有所下降，这导致了一些新加坡REITs的总杠杆率超出了所规定的35%限额。

2009年1月9日，金管局发出通告，对那些正在为到期债务进行再融资的新加坡REITs放宽了总杠杆率限额的规定。

通告声明，如果是因为REITs的资产价值在重估过程中出现下降或是REITs为即将到期的贷款进行再融资，从而导致总杠杆率上升甚至超过限额，那么都不被视为违反借贷规则。

另外，新加坡REITs也被允许在现有债务到期之前就可开始筹集资金，新筹措的资金如果只是为了再融资，则不会被计入总杠杆率。

2015年7月2日，金管局用45%的单级制总杠杆率限额取代了之前的35%或60%的双级制总杠杆率限额。

除商业信托外，所有REITs的资产负债率平均值为32.76%。

其中，所有REITs当中拥有最高比率的是亿达工业房地产信托(Viva Industrial Trust)，为43.74%，但仍低于新标准规定的45%限额。

塑造未来

过去50年里所出现的重要趋势中，有些很可能会持续影响未来，以下论述了一些地产服务商需要注意的问题。

第一，客户群从房产业主转向租户这一趋势很可能会延续。

这意味着地产服务商需要更加专注于企业解决方案。物业使用者由于空间成本的增加而需要获得如何优化空间的建议。

事实上，比起地产服务商从中介相关的传统业务中所获得的收入，来自“合同式业务”的收入占营业收入的比例有所上升。

合同式业务如和大型企业包括大型银行及国际跨国企业签订5年期合同，提供的服务包括为该企业的全球性业务提供中长期的企业地产解决方案。

这种合同式业务对于地产服务商来说是拥有正面效应的，这种正面效应在市场低迷期尤其显著。

第二，房地产将会继续成为一种独特的资产类型，虽然房地产的物理属性不能被忽视，但它作为一种投资资产的吸引力将会持续提高。

随着发展中国家渐渐开放它们的市场，更多的地产投资机会将会产生。

地产服务商需要更好地从财务融资和投资报酬的角度了解房地产这一资产以及如何将房地产融入更大的资本市场。

在地产的物理属性方面，地产服务商需要更积极地参与建筑的设计与建设工程，这样才能对那些身为租户和用户的客户提供更好的建议。

第三，愈发激烈的竞争环境使地产服务商不得不提供更全面的金融服务，此服务涵盖股权配置、债务和结构性融资、债务偿还及金融咨询等，这些服务原是管理咨询公司和投资银行的主要业务。

不过，这些资本市场咨询服务者需要根据其在资产代理与管理方面的专业知识来展示其在房地产业的各个领域、各个地域中作为专业人士的强项。

因此，地产服务商需要聘请例如在投资和金融等方面具有新技能的房地产专业毕业生。

他们不仅需要懂得地产资产本身，作为与别人的主要专业区分，也须懂得间接的地产资产，比如房地产基金和房地产抵押证券。

因此他们需要具备包括房地产资金募集、交易结构、税务咨询等方面的技能。地产服务商也须聘请有工程和设计技术的职员来满足地产使用者的需求。

第四，技术的变化很可能会对未来产生巨大的影响。它会重塑建筑物和开发项目，比如智能技术的应用、对绿色和可持续发展建筑工程的需求，以及建筑工程的规模和速度。

在线平台的发展也会对办公和零售空间有持续性的影响，因为员工可在任何地点工作，购物者也能以电子方式购物。技术发展也会影响客户需求，因为客户会期望更优质、更快的服务。

尽管以上论述了各种挑战，地产服务商仍然会在未来扮演着关键的角色，其物业估值、中介和管理等核心业务不太可能被淘汰，只要它们不断调整作业方法并利用新技术跟上时代的变化。

在核心业务的基础上，再加上对于地产资本市场、资本募集和间接式地产咨询服务的更多重视，地产服务商将有能力为客户提供全方位的解决方案，这在一定程度上可将投资银行逐出市场。

当然，它们也需要对未来可能产生的新挑战保持警惕。

房地产研究和高管教育

房地产教育的确在一个国家的实体和经济发展中扮演着重要的角色。

它为建筑环境的开发、使用和管理提供了所需的专业人力资源。

新加坡房地产教育强调毕业生所具备的技术能力和专业知识，这些都有助于推进新加坡实现工业化及城市景观的转变。

随着新加坡转为以服务为导向、以知识为基础的经济体，房地产教育也把重点转向了管理和金融领域。

除了是唯一为行业提供房地产教育的大学院系，新加坡国立大学房地产系还在学术研究与高管教育方面做出了重要贡献。

学术研究一直以来都是大学的另一个重要组成部分，随着大学的声誉越来越多地与其研究成果相关联，大学的研究职能变得更加重要。

在这方面，房地产系联手随后成立的校级研究机构——房地产研究院，已经跻身全球房地产研究领域的顶尖机构之列，并成为该领域在亚洲的领先机构。

自身声誉的提升，促进了新加坡国立大学与其他知名大学结成重要的合作伙伴关系，如清华大学、香港大学、马斯特里赫特大学和麻省理工学院等。

此外，良好的声誉也有助于吸引美国顶尖大学的博士毕业生加盟房地产系。

除了提供上述的正规教育，房地产系多年以来还致力于推出面向高级管理人员的课程和项目。

通常，这些课程专为下列客户而设:新加坡外交部、政府法定机构、本地企业、外国政府、外国机构及外国公司。

新加坡一直是一些发展中国家的赞助国，这些国家派遣高级行政人员参加城市管理课程，为此，房地产系开设了有关公共住房与市镇理事会等议题的课程。

此外，房地产系也专为政府法定机构，如新加坡建屋发展局、裕廊集团、国家公园局和新加坡土地管理局量身定制一些有关房地产的基础或高级课程。

房地产系还曾为一些外国机构开设专门的房地产课程，这些外国机构包括越南物价局、中国各省市的地方政府，甚至印度尼西亚那些正在筹建房地产学位课程的大学教职人员。

在过去的几年里，房地产系还成功推出房地产金融证书课程，这个课程聚焦于搭建房地产和资本市场之间的桥梁。

中国REITs产业教育领军者睿思书院

（来源：REITs行业研究的财富号 2019-12-07 22:05） [点击查看原文]