本报实习记者 庄灵辉 记者 卢志坤 重庆报道

两年前，龙湖集团以34亿元取得重庆沙坪坝高铁上盖商业核心地块，开始在原沙坪坝火车站站址上打造TOD（公共交通优先发展）商业体。随后，该项目宣称率先引入了“站城融合”设计理念，实现了高铁站和城市发展的有机融合，将把沙坪坝火车站打造成全国第一个商圈高铁TOD综合体，并将该项目命名为龙湖光年，业态涵盖商业、酒店、联合办公、长租公寓等。

作为龙湖集团内部量级最高的TOD项目，近日龙湖方面发布消息，龙湖光年项目中21万平方米的龙湖全自持金沙天街预计2020年6月底竣工，9月底开业，目前招商进度已突破70%，开业后，将有效助力沙坪坝核心商圈扩容升级，并以成渝高铁为轴辐射沿线1000万人口。

连通原有商圈

TOD，英文全称是“Transit-Oriented-Development”，即“以公共交通为导向的城市发展模式”，兴起于上世纪90年代初的美国。它以轨道交通站点为中心，以500～750米（10～15分钟步行路程）为半径进行高密度开发，形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区，如今已被视为缓解交通拥挤、城市无序蔓延、降低城市能源消耗、促进城市可持续发展的规划理念。

近两年，基于常住人口的快速增长和日本、中国香港等地较为完善的TOD发展经验，TOD模式已逐渐在重庆、成都这两座城区常住人口超千万人的超大城市中发展成热潮。2019年，成都市政府工作报告提出：“加快编制TOD战略规划，启动13个示范项目。”而2016年，重庆市四届人大四次会议上，即出现了关于推动重庆市轨道交通沿线土地TOD综合利用的建议。

除了城区超千万人的常住人口，近年来，作为“网红”城市，重庆、成都每年的旅游人数也位于全国前列。仅今年十一期间，重庆市接待游客3859万人次，成都市的这一数据则为2017万人次，分列全国第一和第三。海量人口带来经济红利的同时，也为城市治理和消费升效升级带来了挑战和要求，在如何提高城市治理、提高城市“自我造血”能力的思考下，TOD模式应势而生。

作为重庆主城区最早的商圈之一，沙坪坝三峡广场商圈诞生于1997年，与解放碑商圈一起见证了直辖后重庆的发展。但由于开发较早和周边可开发商圈土地稀缺，这里虽然是重庆教育和医疗资源最集中的区域，人口密度高达3万人/平方公里、坪效为7.11亿元/万平方米，但仍存在交通拥堵、停车难、高端新潮商业缺乏等诸多问题阻碍市民消费，亟待扩容升级的三峡广场商圈、老旧的火车站与TOD发展模式自2017年前后发生碰撞并最终结合。

“2017年前后，公司曾派出高管团队赴日本学习交流TOD经验，恰好当年重庆公司在与当地洽谈沙坪坝火车站地块的设计规划，经过几轮碰撞磋商，最终确定了龙湖光年这一商圈高铁TOD综合体项目。”龙湖集团相关负责人在接受记者采访时称，2017年在磋商时，实际存在不少困难，诸如高铁与城市轨道交通合一的技术问题、高铁上盖物业的施工难度和安全性等方面，当时合作的日本日建设计与国内的专家进行了几轮交流后才确定了如今这个五轨合一的TOD项目。“这在全国还是首例，龙湖光年也成为集团量级最高的项目之一，聚集了众多国际一流合作单位，实现了全球资源的配置。”

公开资料显示，目前沙坪坝三峡广场商圈辖区面积约0.27平方公里，商业建筑面积约64万平方米，商务建筑面积约10万平方米，而龙湖光年总建筑规模为48万平方米，项目还设计了一条宽约40米的城市主轴道路贯通南北，跨越铁路的大平台将两侧的城市衔接起来，打通沙坪坝三峡广场商圈和南边的沙坪公园，也将南北两侧的步行网络联系在一起。项目建成开业后，将使三峡广场商圈面积扩容3倍，预计每天吸引客流将超过90万人次。

坐落于传统商圈的TOD项目，在为老商圈提档升级的同时，会否受限于老商圈已养成的消费群体和消费习惯，在招商和业态设置方面遇阻呢？

龙湖方面对此则颇有信心。“21万平方米的龙湖全自持金沙天街预计品牌数超500个，其中60家为首进重庆，更有200家为品牌旗舰店/定制店。目前招商进度已突破70%，已确定主力品牌有盒马鲜生、UME定制影院、GYM CARE。”上述龙湖集团相关负责人10月底在接受记者采访时表示，龙湖光年项目中的龙湖自持天街，与重庆其他天街项目招商的业态大体类似，还新增了一些网红店和首进重庆的品牌，综合考虑了周边居民和辐射人群的消费喜好和趋势。

记者注意到，10月12日，龙湖方面召开媒体发布会，公布龙湖光年项目中自持天街的招商进度已过半。而据上述龙湖集团相关负责人透露的消息，到10月底不足一个月的时间，招商进度即提升了近20%，速度不可谓不快。

打通垂直商业

龙湖光年项目提出的口号之一是“TOD垂直城市样本”，除了在水平方向上连接旧有三峡广场商圈外，龙湖光年项目在设计之初就一直在思索怎样打通垂直商业这一课题。

“作为全国首例五轨合一的TOD项目，龙湖光年早在设计之初，在整体规划上就充分考虑了‘站城一体化’设计思想，确立了要以解决城市功能为主的规划思路。”据上述龙湖集团相关负责人介绍，基于沙坪坝三峡广场商圈周边土地开发成熟度较高、可开发土地稀缺这一事实，为让空间资源得到最大程度利用，项目地下由7层建筑设计沙坪坝高铁站综合交通枢纽，衔接高铁、已开通轨道1号线、环线、在建中的轨道9号线、规划中的轨道27号线、公交、出租等多种交通方式，地上由长600米的裙楼和约200米高的地标双子塔以及另外4栋塔楼整体构成，其中龙湖自持的商业楼层就有7层之高，打通垂直商业，方便乘客在各类交通方式中实现“零距离”换乘，就成为亟待解决的课题。

“为快速疏散地下客流，项目单独设计了两大‘交通核’——4部大吨位高速电梯与50部直梯、97部扶梯集群，这些搭配组合能有效提升项目交通品质。”上述龙湖集团相关负责人称，由于项目的复杂性，来此的人群主要是为了交通换乘和游览消费，这就要求项目在保障乘客快捷换乘的前提下，还要兼顾游览消费人群的体验，通过这一设计兼顾了垂直交通的高效和游览性。

“实际上，龙湖的TOD基因确实可以追溯到2009年龙湖时代天街项目，该项目开始修建时，地铁出口到项目有一段露天通道，针对这段通道的设计，我们和重庆官方进行了几轮交流，最终由我们出资，将这段通道修建到天街项目内并进行日常维护，我们也因此获得了这段通道20年的租约。”上述龙湖集团相关负责人称，这一本来在集团内部存在争议的设计，最后竟为集团带来了“意外”的启发。“没想到这段通道竟然成了时代天街的黄金地段，便捷市民的同时还提升了龙湖乃至城市治理的‘自我造血’能力，龙湖关于TOD模式的思考也起源于此。”

此后经过10余年的发展，截至去年底，龙湖集团已在全国成功打造20个TOD项目，其中不乏成都上城天街、重庆龙湖光年等较为典型的项目。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）

（来源：中国经营报的财富号 2019-11-11 21:09） [点击查看原文]