预期差极大的地产

最近这段时间，白酒不灵了，保险继续萎靡，基建还是没人要的情况下。

指数组合全靠银行板块撑着，白马组合就全凭地产板块的一口仙气续命。

地产板块今天继续保持这估值修复的行情，从整体板块来看，地产前期受到的歧视其实并不比基建少。

大家对于地产板块说来说去无非就两点，

一是，地产行业见顶没空间。

二是，房住不炒会对房地产板块构成打压。

其实这两点现在都已经有很多信息在逐步证伪。

首先是地产行业的整体空间，虽然未来增量不够，但是存量维持在12万亿附近，是一个比较合理的阶段。

详细也是可以看看黄市长的说法：《地产第一人发表万字长文，背后透露出什么关键信息？》

另一方面，房住不炒是调控的一端，但是防止房价暴涨暴跌却是调控的另一端。

所以，行业的稳定性，无论从客观需求还是国家层面的战略来看，逻辑都是通顺。

这就是当前投资地产板块的大背景——整体空间有限，但局部性机会明显。

结构性机会与预期差

局部性机会的第一个大逻辑相信大家都比较熟悉，就是头部的龙头房企。

当前头部的龙头房企整体的前瞻性PE大概在5倍附近。

前瞻性PE就是指根据最新的权益销售情况和净利率反推出当前最新的净利润再结合市值计算出的PE。

整体来看目前除了万科相对高一点点外其他龙头地产公司都很便宜，哪怕是近期接近年内新高的保利，前瞻性PE也还不够6。

这是地产板块当前明牌的第一个大机会，在这些公司里面，只要稍微进行适当的分散，或者干脆不买一些存在较大不确定性的龙头（比如恒大），你的整体回报哪怕牛市不来，保守估计也能有13%-15%。

这是地产龙头当前基于市场预期差的情况下所产生的机会。

而地产龙头不仅仅包含前十龙头，前二十甚至更后面一点点的企业，这些二线龙头里，其实也存在机会。

从上图我们可以看出，CR20跟CR10和CR5的市场份额剪刀差是在不断拉大的。

也就是说虽然头部房企的占有率在不断提升，但是过去几年来看，一些二线的龙头同样有非常高速的增长，并且占有率提升甚至比头部更快。

这背后自然有规模的原因，另一方面1617年是属于头部龙头房企，而其后再逐步扩散到二线龙头。

所以，当前地产板块的结构性机会，整体来看就存在于一线低估龙头，以及二线正在扩张的龙头。

而对于二线龙头而言，由于前面的老大哥已经占有坑位，所以他们想要快速扩张，必须还得具备自己的一些独特优势。

我把房企运作的竞争力分成四个维度，融资、毛利、土储分布、运作特色四个维度，前面两个主要适用于传统龙头，分别对应资金运作能力和品牌及拿地能力的比拼。

后两个则更适用于二线龙头，土储在珠三角及长三角有针对性的房企未来大概率会受益于大湾区和长三角城市群的利好。

运作模式则是二线房企想要进行逆袭的一些独门武器，不过这方面更多会涉及到定性分析。

按照上面四个维度下，我大致把当前跟踪的一些房企进行划分，

先简单说明下，上面这些房企本身在这四项能力上都非常强大，并且都是全国性企业，他们的分数高低更多是龙头企业之间的一些对比，并且带有我个人的主观判断。

整体来看，AH两地综合质量较高的品种目前来看是金茂融创和中海。

其中金茂和融创目前的前瞻性PE都不高，尤其是带有国企背景的金茂，当前性价比可以说非常高，并且作为二线龙头，也具备爆发力。

新城控股这里也重点说说，从近期吾悦广场的火爆及住宅销售保持稳定增长的情况来看，新城最艰难的时光已经过去，老王的事件至少从销售端来看并没有产生太大影响。

后续的关键点则是拿地和银行放贷的进一步松开，这个可以继续保持观察。

但看目前情况，新城反转的机会已经大大提升，结合当前的估值，性价比也不错。

今天我会在私房课里给大家写了一份新城控股当前的深度分析，有兴趣的朋友可以去看看。

配置思路参考

除了金茂融创外的龙头企业，整体的性价比也不错，A股地产双雄万科保利近期来看虽然保利走势明显凌厉，但两者的实际区别并没有大家想的那么夸张。

如果以最顶尖的一项特征来划分，再加入一些区域性的房企，那么整体可以关注的品种如下，

从配置角度来看，建议国有背景的房企是必备且必须作为底仓之一，因为这是能够最稳妥吃到地产板块预期差且风险最低的品种。

其次是全国性的具备潜力且估值比较便宜的民营龙头，这部分大家根据看中的喜好和能力来进行深研。

最后想进一步获取超额收益的话，可以挖掘一些冷门低估的区域龙头，它们有可能会在未来获取戴维斯双击。

最后有一点还是要强调下，房地产板块不要买指数，因为整体行业已经到顶，当前主要挖掘结构性机会。

话说最近一级市场不太好，某位大佬又双叒发出寒冬警告。

这看着怎么有点反向李大霄的感觉。。。。。

不过，虽然整体市场不好，但一些优质的机构还是捕获到不少顶级独角兽的，

（来源：财富严选的财富号 2019-10-21 18:10） [点击查看原文]