在新力集团冲刺赴港IPO上市之际，新力的CFO王炎却意外辞职。

10月17日，知名地产自媒体《莫老爷》爆料称，新力集团副总裁兼首席财务官王炎已经离职。

王炎的人事任免官方文件是这样披露的：“经公司研究决定，接受王炎（曾用名：王哲）辞去集团副总裁兼首席财务官申请，请相关人员做好工作配合。”

公开信息显示，王炎是复旦金融学高材生，在银行系统工作十余年；后加入“复星系”，做到复星国际助理副总裁，被称为“郭广昌背后的男人”。2015年，王炎杀入互金行业任小米贷CEO；P2P暴雷潮后，重回本行担任海伦堡副财务总监，直至今年2月。

今年3月，在王炎加盟的同时，新力对集团的财务、融资组织架构进行了调整，原融资管理中心的资本市场相关职能及工作转由新成立的资本市场部承担。

随后的5月24日，港交所披露新力控股港股主板IPO资料。在800页的招股书里，新力描绘了一个9年从0干到887亿的黑马故事。

要知道，碧桂园从创立到叩开资本市场的大门用了15年，恒大用了12年，而这两年赴港上市的中梁、正荣、大发、德信等，从诞生到上市，平均时间都超过了20年。成立至今才9岁的新力若成功上市，将是中国地产圈有史以来最年轻的资本新贵。

在外界看来，新力力邀王炎加盟，并且对集团财务、融资组织架构大动刀，最重要的目的就是希望王炎帮助新力成功赴港上市。但如今，仅半年左右的时间，王炎便与新力分道扬镳了。

作为为数不多最了解公司的人之一，一般认为，CFO是公司IPO的操盘手。那么，CFO离职背后，新力到底有什么难言之隐？操盘手的快速离开，是否意味着新力的IPO可能生变？

值得注意的是，在招股书中，新力控股用近40页的篇幅，对外公布了包括高周转、负债和土储结构等潜在风险。高周转、高杠杆带来的诸多后遗症，成为新力控股上市后的第一道必考题。

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新力的招股书并未透露销售额，克而瑞数据显示，新力的销售额尽管增长神速，但仍未达到千亿门槛，只能算是一家中小规模房企。

从2011年销售额不到3亿元，到2015年的销售额35.1亿元，之后三年销售额更以每年3倍速度增长；2016至2018年间，新力控股销售额分别达到161.3亿元、428.1亿元和887.3元亿元，复合年增长率高达136%。

新力的超高速成长，与高周转的开发模式分不开。

公开资料显示，新力项目“120天启动开发、180天达到预售标准”。在部分项目中，新力的周转速度快到超乎寻常。

例如，德安帝泊湾项目2018年8月才开工，2018年10月就开始预售；上饶帝泊湾2018年9月动工，11月便开始预售；南昌合园、南昌悦珑府等项目甚至创下了当月开工、当月预售的记录。

对采用高周转的房企来说，一旦回款不及时，资金链断裂的风险一直存在；此外，高周转还有潜伏的“违规”风险。

招股书显示，在记录期内，新力曾发生多起不合规事件，多与提前施工有关，此外2016-2018年因违反环境法规共被罚款3070万元。

而从新力过往销售历史来看，公司的收益占比过度依赖江西省。公开资料显示，2018年新力在江西地区的销售额达到了539亿元，占总销售额的59%。

招股书披露，截至2019年3月31日，新力旗下有101个项目，总土地储备约为1480万平方米，其中有高达52.6%比例的土地储备位于江西省，42.8%位于南昌。而除了在广州有19.5万平方米土地外，新力基本没有进入其他一线城市。

新力在招股书中也指出其过于依赖单一地区的潜在风险：“公司的大部分收益均来自江西省，因而江西省经济状况的任何显著下滑均可能对我们的经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。”

为加速做大规模，新力过去几年选择特定城市大举开展收并购，收并购甚至占到集团总体项目的70%-80%。2017年以来，新力在厦门、上海、中山、广州等地进行了8起收购，共计花费36.167亿，其中有7起收购事项发生于2018年以后。

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从战略上看，新力依靠收并购进行迅猛的外延扩张，再配合高周转，来实现销售额的超高速增长。然而，大跃进的背后，是高息融资、巨额债务、紧张的资金面，以及与销售营收不匹配的低利润。

由于土地成本较低，新力的毛利率近年来一直处于较高水平，但与之相反的是，其净利率和毛利率之间存在巨大的鸿沟。

招股书显示，2016-2018年，新力分别录得毛利5.5亿元、17.67亿元、31.43亿元，毛利率分别达到24.74%、33.71%、37.35%；但其净利润分别仅为1.31亿元、2.78亿元、5.55亿元，净利率分别只有5.89%、5.30%、6.59%，远低于行业平均两位数的水平。

较高的毛利率对应较低的净利率，新力高额的销售费用成为吞噬利润的重要原因之一。

招股书显示，新力2016年22.23亿元的收入中，有16.73亿是销售成本，占比75%；2017年、2018年销售成本占总收入比分别为66.3%、62.6%。

值得注意的是，新力的前五大供应商，2016-2018年分别占总销售成本高达56.3%、62.0%及52.7%，且前五大供应商中有两名与新力创始人张园林存在亲属关系。

除了销售成本外，高昂的财务成本进一步蚕食着新力的利润。

2016年，新力财务成本仅为0.99亿元，但2017年便飙升至3.17亿元，2018年继续增加至4.26亿元；与同期1.3亿元、2.8亿元、5.5亿元的净利润相比，每年财务成本已迫近净利润，2017年的财务成本甚至比净利润还高。

如果不是进行了资本化利息的操作，新力2016-2018年需要支付的银行及其他借款的利息分别高达2.93亿元、11.09亿元、12.18亿元，远超新力当年所赚取的净利润总额。

高额的债务和利率，可能是新力财务成本高升的直接原因。

招股书显示，2016-2018年，新力的流动负债总额分别为137.58亿元、366.28亿元和595.49亿元，借款总额分别达到了64.38亿元、166.75亿元和221.03亿元；加权平均实际利率分别为9.3%、9.1%和9.3%，远高于主流房企6%的平均融资成本。

除了银行贷款和公司债，新力十分依赖财务成本较高的信托。截至2018年底，新力未偿还信托融资总额占同日借款总额51.6%；截至2019年一季度，新力尚有28项信托融资尚未偿还，其中利率最高的一笔为15.36%。

和高额负债相对应的是，新力的偿债能力较弱。

招股书显示，2016-2018年，新力的净资本负债比率分别为190%、270%、240%，净负债率为300%、205%、285%，均远高于同行和行业警戒线；现金及银行结余分别为10.33亿元、42.83亿元、100.65亿元，利息覆盖比率分别为0.5、0.8和1.1——三年中有两年公司产生的利润连支付银行利息都不够。

此外，2016-2017年，新力的经营活动产生现金流量净额均为负，分别是-20.37亿元、-65.48亿元，直到2018年才转正为17.24亿元。

负债的高企，让新力尚需靠借款偿还前期的利息。今年4月，新力发行了一批总金额为4.17亿元的私人境内公司债，用以偿还贷款。

事实上，新力此次赴港募资项目重要一项就是为偿付即将到期的4笔资管产品。这4笔资管借款集中在今年10至于12月到期，固定年利率分别为9%-13.62%不等。

这也意味着，对资金压力巨大的新力而言，上市融资获得一笔便宜的“长钱”是一道必须迈过的大关，既能在一定程度改善财务状况，又能有更多的粮草用于规模扩张。而如果IPO受阻，新力可能会面临的，将是规模失速甚至是债务违约的风险。

（来源：楼市头条的财富号 2019-10-21 10:19） [点击查看原文]