摘要

在9月24日武汉再次发布公积金贷款新政，楼市似乎出现了放松信号。9月市场成交量环比下降9.1%,10月前两周新房供应为零，武汉楼市真的下行了吗？对比一下国庆前后楼市情况，看看武汉楼市到底发生了哪些变化。 

01

国庆前：

“金九”不“金”？

成交量下降，市场略显疲态。“金九银十”比往年提前启动，也似乎提前“熄火”。核心城市武汉，9月第二周起开盘去化逐渐走低。多数三四线城市8-9月推盘节奏加快，但是市场需求有限，市场成交量下行。在过去的九月份，武汉市的供应量和推盘量双双走高的形势下，9月成交量环比却下降了9.1%，成交量已经连续两个月下滑，“供大于求”的态势开始出现。成交量下滑的同时，开盘去化水平也在持续走低，楼市热度真的下降了吗？

图：2018年-2019年9月武汉市商品住宅量价走势

单项目去化分化明显

随着楼市热度下降，单盘去化出现明显的结构性分化，有的楼盘无人问津，有的楼盘仍遭遇疯抢，当真是有人欢喜有人忧。

日光盘逐渐减少的形式下，亿翰统计发现，9月份推出的日光盘主要有几个特点：

（1） 毛坯盘。毛坯盘占比63%左右，例如中建铂公馆、路劲时代城、中海澳门佳园等；

（2）刚需盘。2万元以上的楼盘只有汉口滨江的武汉天地云廷和中海澳门佳园等5个楼盘，万元以下的楼盘占35%，可见价格仍然是刚需客户主要的参考因素；

（3）热门区域。需求相对比较旺盛的热门区域日光盘较多，例如光谷东、白沙洲、阳逻等热门板块。

有日光盘也有去化遭遇滑铁卢的楼盘。有些楼盘推出后，仅完成1-2成的去化，甚至出现前期热销神盘去化下降的趋势。这些楼盘的主要特征有：

（1）开盘频率高。例如汉阳的远洋东方境世界观，9月份加推两次，第二次开盘去化下降到76%；佳兆业悦府作为武汉最火爆的楼盘，前期开盘基本日光，由于8月底连续开盘两次，9月份再次加推，去化降至86%。

（2）区域竞争大。例如东西湖临空港片区，9月各大楼盘加速推盘抢占市场成为东西湖市场的主旋律，第二周东西湖就有8项目开盘，其中三个纯新盘入市，明显分流东西湖的市场的需求，结果武汉碧云天开盘去化23%、美联德玛假日三期开盘去化仅有11%。

供应井喷，稀释市场需求

九月武汉市开盘高达111次，比今年年中最高峰的6月多23个，同比去年9月份上涨16%，达到近两年最高值。

9月新房供应暴涨，共发放140张住宅预售证。市场供应增加，一定程度上稀释市场需求，武汉市整体去化率降至73%。武汉市老盘开盘时间间隔逐渐缩短，新盘着急入市，导致项目蓄客压力大，蓄客不足直接体现在去化率上。

不仅核心城市武汉，三四线城市表现同样很明显。位于鄂州葛店的中建壹品澜悦，9月7日开盘去化65%，9月28日开盘去化则不足40%。荆州的楚天都市壹号院，6月8日开盘去化超60%，9月15日加推降价500元/，且推出产品均为小户型，开盘去化率仍降至41%。

房价整体平稳，单盘价格有所上升

房价天花板不断突破

随着市场供应充足，备案价有所放松，武汉楼市房价天花板逐渐被突破。8月31日绿城武汉黄埔湾开盘均价45800元/，达到当时武汉房价之最。时隔半个月，9月13日，武汉滨江豪宅武汉天地云廷开盘均价49260元/，让武汉房价突破新高。

备案价上涨的背后是毛坯入市

各个片区备案价不断更新，中建星光城备案价16800元/为光谷东最高，白沙洲中建铂公馆15600元/，较上次开盘上涨177元/，备案价创区域新高，但是这些盘均为毛坯入市，入手门槛和总价相对来说较低。

02

国庆中：

活动密集——打折还是造势？

房企让利幅度小，活动造势为下季度蓄客做准备

恒大、碧桂园等一线品牌房企纷纷在国庆期间推出区域多盘联动，声势浩大。仔细梳理所谓的打折促销可以发现，大多数针对的是少数尾盘或者是一些“顶天立地”的楼层。更多项目只是以国庆为噱头，举办一些暖场活动，吸引顾客，为四季度的年底冲刺进行蓄客。更多的中小型房企，他们为了避开“价格战”，尽可能的弱化“金九银十”概念。从以下活动内容看，房企促销力度不大，没有足够的诚意让利给消费者，优惠力度未必能形成促销，反而可能加重大家的观望气氛。

表：国庆期间部分房企活动

国庆期间开盘项目少，去化率持平9月份

经历9月加速推盘后，国庆期间推盘数量有所减少。国庆期间武汉仅11个项目开盘，去化率73%，和9月份基本持平。其余9项目由于蓄客不足，选择平推入市，例如碧桂园天玺湾、天纵御景湾、中城新时代等项目，都选择平推。

03

国庆后：

楼市在下行吗？

新增供应减少，楼市慢跑

由于军运会即将召开，严格限制预售证的发放，十月前两周没有新增预售证。10月主要以前期开盘未售罄项目持销为主。有开盘计划的项目，为四季度的冲刺做蓄客的准备。

国庆过后第一周仅2项目开盘，5项目平推。开盘的南益洺悦华府毛坯销售，去化100%，仁恒公园世纪去化92%，去化水平较高。

供应依然有保障，价格涨幅有限

由于9月末发放大批预售证，10月市场供应依然有保障，并不会出现供应短缺的情况。在“房住不炒”的调控背景下，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的主旋律下，价格涨幅预计有限。

从典型房企的销售业绩目标完成率可以看出，TOP30房企三季度为止目标完成率达到75%的占40%，多数房企完成年度目标任务仍存在一定的压力。在当前阶段，销售承压去化较差的情况下，在接下来的四季度，房企或许还会积极推盘，加大营销力度，加速项目去化。 

总结

市场转冷的形势下，房企在三四线多有以价换量情况，在二线就只能用价格补上。国庆期间促销活动多样化，但以造势或清盘为主，实际折扣力度较小。湖北各区域需求放缓，武汉比较突出。军运会过后房企为冲击业绩，会加速推盘，加大促销力度，完成业绩目标。

（来源：亿翰智库的财富号 2019-10-20 11:26） [点击查看原文]