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一.

“金九”销售可圈可点

未来增速或稳中有升

2019年1-9月，全国商品房销售面积11.92亿平米，同比减少0.1%，降幅较前期收窄0.5个百分点，预计10月份商品房销售面积同比增速将转负为正。商品房销售额11.15万亿元，同比增长7.1%，较前期增长0.4个百分点。其中住宅成交情况的整体带动作用明显，商品房销售面积同比减少，但住宅销售面积同比增加了1.1%，同时住宅销售额增长10.3%，高于商品房销售额增速。2019年9月，全国商品房销售面积1.73亿平米，同比增长2.9%，单月销售面积已实现连续三个月正增长，销售金额1.61万亿元，同比增长9.4%。9月份作为传统“金九”销售旺季，销售虽并未超预期增长，但整体表现较为良好，这主要源于临近年末房企有完成销售目标的需求，加大促销力度，对销售带动作用明显。根据亿翰智库《2019年1-9月中国典型房企销售业绩TOP200》，9月份，TOP30房企销售业绩单月环比均有不同程度上涨，其中TOP21-30房企单月全口径销售金额环比涨幅高达35%。另外，部分房企表现亮眼，如中国恒大单月销售金额达831.1亿元，创历史新高；世茂房地产单月销售金额为320.9亿元，同比增加57%，为第一梯队中增幅最高的企业。自6月份以来，销售面积降幅持续收窄，销售额增长持续小幅提升，预计四季度商品房销售市场将延续此趋势，呈现稳中有升态势。一方面，临近年末房企为冲规模会加大促销力度，市场供应会相应增加，能一定程度延续成交回暖的趋势；另一方面，现行楼市整体调控政策以稳为主，预计四季度不会骤然出台全面收紧的政策，因此未来销售走势将整体平稳。

二.

开发投资增速放缓趋势停止

施工端与土地端支撑较为强劲

（一）施工端单月增速较高，对开发投资贡献较大

2019年1-9月，全国房地产开发投资9.8万亿元，同比增长10.5%，增速与前期持平，结束了连续四个月增速放缓的趋势。2019年1-9月，房屋新开工面积16.57亿平米，同比增长8.6%，较前期回落0.3个百分点。单月新开工面积2.06亿平米，同比增长6.7%，较前期增加1.8个百分点，企业受限于资金压力，为加强销售与回款，纷纷提前备货，加大新开工力度，这将在短期内对开发投资形成一定的支撑。累计施工面积增长平稳，同比增加8.7%，与前期持平，单月施工面积2.1亿平米，同比增加7.6%，较前期提升8.2个百分点，施工端对投资增速的支撑作用较为强劲。随着施工端增速提升，竣工修复有所改善，累计竣工面积4.6亿平米，同比减少8.6%，较前期收窄1.4个百分点，单月竣工同比增加4.8%，较前期继续提升2个百分点。竣工增速自2017年8月以来两年多持续负增长，单月竣工增速上月实现正增长，本月延续了上月增加趋势，预计未来竣工增速仍将会有一定恢复，但竣工增速有一定粘性，短期内不会快速进入正增长。

（二）单月土地成交上行，或将正向拉动开发投资

自2019年2月份以来，土地成交面积增速持续为负，但同时新开工面积增速始终为正，房企土地储备不断被消耗，因此房企补库存意愿增强，土地市场交易有所改善，增速虽仍然为负，但维持了降幅收窄的趋势。2019年1-9月，土地购置面积1.54万亿平米，同比减少20.2%，较前期收窄5.4个百分点，土地成交价款8186亿元，同比减少18.2%，较前期收窄3.8个百分点。单月土地成交上行，对开发投资形成一定的拉动作用，土地购置面积3218万平米，同比增加10.4%，较上月提升了16.4个百分点。随着企业库存不断被消耗，房企补库存意愿增强，另一方面，临近年末土地市场供应或将增加。因此，我们认为，未来土地端投资修复将保持较好的态势，或将对全国房地产开发投资形成一定的贡献。

三.

到位资金增速小幅改善

房企仍需重视自身“造血”能力

2019年1-9月，房地产开发企业到位资金13.06万亿元，同比增长7.1%,增速较前期加快0.5个百分点，到位资金逆转了5月份以来增速持续下滑的趋势，实现小幅改善。8月单月到位资金1.68万亿元，同比增长10.8%，较前期大幅提升6.5个百分点。

2019年1-9月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：

国内贷款19689亿元，同比增长9.1%；

利用外资104亿元，同比增长141.9%；

自筹资金42024亿元，同比增长3.5%；

定金及预收款43877亿元，同比增长9.0%；

个人按揭贷款19900亿元，同比增长13.6%。

从房地产开发企业累计到位资金组成来看，国内贷款增速同比增加9.1%，较前期回落0.7个百分点，主要受国内融资监管收紧影响，作为资金主要来源的国内贷款增速放缓。但房企积极寻求其他筹资渠道，自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比均有所上升，其中来自于销售回款的定金及预收款增长明显，9月单月，定金及预收款为5500亿元，同比增长14.3%，较前期提升15.1个百分点。在连续出现了几个月资金恶化的情况下，房企资金面压力所有缓解，主要源于融资环境收紧倒逼房企积极开其他拓融资渠道，房企纷纷采取加强回款的策略，同时9月份销售表现较好，为房企增加了资金来源。5月份以来，房地产企业融资环境骤然持续收紧，信托、海外债等融资渠道面临不同程度封堵，同时银保监会严查资金非法流入房地产行业。但目前仍未见行业融资监管政策的松动，因此，房企仍需高度重视自身回款“造血”能力，并且及时关注融资政策变化。

【往期月度数据回顾】月读数据【第25期】 投资增速连续四个月放缓，未来销售增速或整体平稳（2019年1-8月）

月读数据【第24期】7月销售保持韧性，投资增速或将继续下行（2019年1-7月）月读数据【第23期】政策回调融资趋紧，下半年销售、投资预期均回落（2019年1-6月）月读数据【第22期】销售升势中止，投资增速高位回落（2019年1-5月）月读数据【第21期】销售热度延续，投资增速维持高位（2019年1-4月）

月读数据【第20期】单月销售回正到位资金改善，施工对投资支撑作用明显（2019年1-3月）月读数据【第19期】销售回落投资超预期，上半年施工对投资将起支撑作用（2019年1-2月）月读数据年末销售反弹投资回落，2019年投资增速或下台阶2018年1-11月数据单月销售面积持续负增长，开工投资再度反弹2018年1-10月数据单月销售面积增速持续为负，投资开工增速均有回落2018年1-9月数据单月销售面积增速转负，新开工年内持续走高2018年1-8月数据新开工增速继续高位，补库存热度仍在

2018年1-7月数据投资增速反弹，单月新开工增速近年新高

2018年1-6月数据销售持续好转，新开工增速再创新高

2018年1-5月数据销售面积金额双双反弹，企业到位资金好转

2018年1-4月数据投资韧性仍在，销售增速全面回落

2018年1-3月数据投资增速继续攀升至10.4%， 中部地区成销售、投资亮点

2018年1-2月数据开发投资增速强势攀高至9.9%， 2018年三四线继续主沉浮

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（来源：亿翰智库的财富号 2019-10-18 19:02） [点击查看原文]