近年来凭借大虹桥的热门概念，徐泾板块早已成为众房企兵家必争之地。

各大开发商大多保持友好姿态，尽量错开入市时间，一方面怕引起恶性竞争，另一方面两大实力相当的竞品打擂时，容易分流掉一些购房者，从而影响最终去化率。

然而，上海徐泾板块内的万科天空之城与招商虹桥公馆近日却“贴身肉搏”，来了场正面交锋。

两项目直线距离不足200米，中间只隔一片规划好的学区荒地，不仅均价相当，认筹时间也完全一致（10月9日开启认筹，16日午时结束认筹，26日开盘接受市场检验）。

高度重合的时间线让上述两个项目在宣传时难免发生“撞车”现象，一些地产类自媒体，将万科天空之城的宣传稿件列为头条、招商虹桥公馆的宣传稿件列为次条同日发布。

一个是深耕上海多年的房企霸主，一个是家大业大的央企典范，这场徐泾C位之争从一开始便赚足了眼球。

两个相似度如此高的楼盘一起入市时，购房者该如何选择？

《国际金融报》记者近日实地探访了上述两个项目，为购房者拨开迷雾，看清项目真核。

制表：左宇 

认筹率均未破400

一个楼盘的好坏最直观的体现是在其受市场的追捧程度上，对于同时段认筹的两楼盘而言，认筹数的高低也直接体现了其楼盘综合实力的高下。

踏入招商虹桥公馆不足一分钟，“砰”的一声礼炮彩花打响，吸引了售楼处所有人员的注目，“恭喜郑先生认筹成功，成为我们招商的业主。”工作人员手持话筒略显激动的高喊道。一时间将现场氛围推向了一个小高潮。

“我们现在（10月15日下午3时）约有314位客户认筹，万科那边的还不清楚，不过，截至昨天我们的认筹数据比他们高。”招商的案场销售胡静（化名）对《国际金融报》记者表示，10月16日午时结束认筹后将开启小筹。

万科天空之城售楼处

从认筹数据方面来看，两楼盘情况相当。万科的案场销售郑成河（化名）直言，“目前我们认筹了300多套，认筹结束后16日下午至25日，我们还会有小筹，如果您赶不上此次的认筹，也可以参加小筹。”

资料显示，招商虹桥公馆此次开盘推出了88-103平方米的3房房源共448套，万科天空之城推出了75-102平方米的2-3房房源共417套。在经历周末看房认筹高潮进入倒计时21小时时，双方认筹数均未破400。

这一数据在招商虹桥公馆看来或属正常，其曾于今年6月开盘推出448套房源，收获了334组认筹，认筹率为74.55%，数据与本次相接近；但对于屡开屡捷的万科天空之城而言，此次开盘表现相较过往有所下降，其曾于今年7月开盘推出的万科天空之城三期楼盘星之屿共304套房源，收获了394组有效认筹，认筹率达129.61%，是当月上海认筹率最高的楼盘。

无法忽视的硬伤

那么，万科本次加推的是三期星之屿的剩余房源，认筹结果却明显不如上次，原因何在？

“三期我已经放弃了，有几个缺点无法忽视。”一位此前准备购买万科房子的看房者李晶（化名）对记者表示，一是距离高架太近，二是小区中间会有公共通道，三就是看到了二期维权的消息，本来奔着万科来的，最终还是放弃了。

近在咫尺的高架

如李晶所言，在记者实地走访中也发现，万科7月推出的星之屿房源为小区内的2-3排楼房，距离高架较远，而本次推出的剩余房源均位于1-2排，尤其是第1排楼栋，距离高架仅30米，虽加装3层中空玻璃，但实际入住后的噪音、粉尘等不利因素仍成为购房者不得不考虑的问题。

有网友戏称，地铁晚上11点之后还会停运，高架可是24小时无休，怕早晚有一天神经衰弱。

针对这一情况，万科推出的一房一价表中也做出了相应调整，第1排102平方米的楼栋均价约为5.5万元/平方米，而第2排同样102平方米的楼栋均价约为5.8万元/平方米，两栋均价相差近3000元。

加装3层中空玻璃后的模拟效果

此外，由于靠近高架，万科将房屋玻璃由两层中空玻璃升级为三层以减少影响，但即便如此，从认筹数据来看（PS:认筹结束两项目均未对外公布实际认筹数，仅以此前走访时认筹数据判断），似乎也未能使购房者忽略高架这一显著弊端。

万科星之屿项目被一条小道分为东西两部分

除了高架问题，三期项目小区中间由于要留出供北面学校学生通过的道路而开出一条人行道，直接将小区分割成东西两部分，且实际使用中过往行人也会有若干噪音产生，影响临近居民生活。

图片来源：微博

认筹首日，万科二期业主已在售楼处门口开展维权活动，记者实探看盘时，一位招商外场销售悄悄地塞给了记者一份当日维权业主散发的维权宣传页。

宣传页中明确指出，万科原本承诺的300平大堂在近交房时，变成了白墙架空层，唯一的一层“大门”是一个1.1米宽的小门，连稍大的家具都无法搬入，业主多次与万科沟通均无实际补救措施……因此，引发了二期业主在三期项目认筹首日的维权行动。这无疑影响了三期购房者的购买意向。

不过，据万科销售郑成河解释，“我们已经成立了专门的调查小组，跟业主沟通相关事项，目前二期还没有交房，业主们看到的也不是最终交付的样子”。

维权后，万科最终的处理结果与实际交付情况只能交由时间来验证。

隐形的差异

有意思的是，该外场销售在塞完单页后神色紧张多次提醒记者，“这是当时万科业主发给我的，你收起来回去看，别让其他人看到，我们公司会处罚的。”

由此，记者判断，此举或为该外场销售的个人行为，其言语中透露，招商似乎对营销人员有明确规定，禁止言语上过多提及竞品万科的负面问题。

二者间似乎颇为默契，万科销售郑成河也从不称招商为“竞品”，并下意识的保留对招商的意见，只阐述自身产品的优缺点。亦敌亦友的关系，似乎在暗示双方各凭本事卖房，不做多余动作。

“我们是新风+地暖，交付时候直接就有，节省后期购房者的时间和成本，这是我们的优势。”招商的销售在介绍项目时，主动地提及自身优势，并意指万科仅有中央空调，并无地暖，在后期交付后，全屋加装地暖需要耗费一定的时间与成本。

此外，万科的低得房率也不容忽视，最高得房率不过74%，远低于行业平均值。以此次推出的、102的3房户型来看，得房率仅有71%，实际到手面积不过72，这一数字尚不及招商983房户型76.5的实际得房率。

如果用招商104的3房户型来对比，效果更为明显。104的招商虹桥公馆表面上看只比万科102多出2，实际到手的差距却高达近9，以均价5.8万元/平方米计算，购买招商户型时虽多付11.6万元，但实际到手要比万科多出价值52.2万元的面积。

即便万科该户型电梯间有4-5平方米的独立空间，但实际入住后能否使用该面积也存在疑惑。众所周知万科物业实力较强管理相对严格，连销售郑成河也直言，后期能否放置物品在外面要看物业的意见。

同时，知晓自身短板的郑成河强调：“我们的阳台约4平方米是半封闭式的，可以赠送一半的面积，只要后期有50%的业主签署意向书同意将阳台封闭，公司也可以都封上，折合下来购房者可节省10万多元，相比于地暖可能要更加划算。”

在户型方面，招商也要略优于万科。

万科75平方米样板间

首先，万科户型设计狭长，动静区域穿插，未如招商一样方正且动静分离；其次，万科两个75平方米的户型次卧均朝北，且有一个户型是南北不通透的；加上得房率较低，部分卧室的样板间设计的床都是按比例缩小的，实际交付后如安装1.5*2m的双人床都略显紧凑。不过，招商的中间套户型可看到链接的长廊，部分窗户采光与通风情况或受影响，此也为其一大弊端。

猎盘小笔记从实际走访情况来看，两项目周边环境较为荒凉，周边配套尚在建设中，待2021年交付时或将有所好转（万科商业预计也于2021年交付），但以目前情况来看，周边商业配套不完善，居住舒适度较低。同时，万科三期与招商之间的学校建设还未动工，后期两项目入住后，也将持续受施工的粉尘、噪音、震动等影响。上述两个项目，万科的硬伤较多，除上文提及的几点外，此次认筹的三期项目距离小区会所路程较远，三房次卫是暗室，可以看到徐泾西园公墓等也是其不利因素；招商硬伤较少，但也存在受连廊影响，中间套采光与通风不好的缺点，此外，还有前往地铁站需通过学校与万科三期中间小道路程较久等问题。以上是地产深度报道小编实地走访的所见所闻所感，目前，两大楼盘还在持续小筹中，有兴趣的购房者可亲自前往体验。

附：项目不利因素公示图

万科星之屿不利因素公示图（可点击查看大图）

招商虹桥公馆不利因素公示图（可点击查看大图）

记者 左宇

编辑 孙婉秋

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（来源：地产深度报道的财富号 2019-10-18 12:19） [点击查看原文]