引言

房地产行业作为资金密集型行业，货币资金对房企的重要性不言而喻，它是房企流动性的重要保障，较少的货币资金容易带来偿债危机等经营风险，较多的货币资金则为公司带来更高的机会成本，因此，保证货币资金的适度是非常重要的。

随着房地产行业进入白银时代，所处周期由上升通道进入箱体震荡通道，房企销售及收入增速放缓，而另一方面，行业融资环境却在持续收紧，双重压力下房企的“钱袋子”越扎越紧。货币资金可以反映企业“钱袋子”某一时点的绝对量，单一考察无法真实反映企业资金充裕程度，因此我们将货币资金与企业经营性现金流、投资性现金流和筹资性现金流等指标综合进行研究，对房企们“钱袋子”的真实情况一探究竟。

一、货币资金整体仅增3.2%，

规模越小的房企，货币资金减少幅度越明显

货币资金

指企业生产经营过程中处于货币形态的那部分资金，是资产负债表中流动资产的一个项目，主要包括库存现金、银行存款和其他货币资金的期末余额。

2019年上半年，房企货币资金整体呈缓慢增长的态势，截止到2019年6月30日，TOP100房企货币资金合计29576亿元，较2018年底仅增长3.2%，而2018年上半年TOP100房企货币资金总额增长8.3%。为分析不同规模的房企货币资金变动情况，我们将2019年上半年货币资金TOP100的房企按排名10家分为一组，将各组房企与其2018年底货币资金持有量进行比较。可以看到，TOP60之前的各组房企货币资金均有小幅增长，增长幅度较高的为中型房企，其中TOP41-TOP50的房企增幅最高，为11%，其次为TOP31-TOP40的房企，增幅为6%。而TOP60之后的各组房企货币资金均呈减少态势，并且规模越小的房企，货币资金减少幅度越大。随着房地产行业发展进入下半场，行业集中度也越来越高，而小型房企在资源获取、融资成本等方面均不具有优势，因此小型房企在货币资金持有量方面表现出下降态势。从门槛值上看，也体现出相似的特征。2019年上半年TOP10、TOP30、TOP50房企货币资金较2018年底分别增长3.3%、8.8%和5.7%，而TOP100门槛值减少了28.6%。

2019年上半年，中国恒大以2280亿元的货币资金居于榜单首位，荣安地产以198.69%的增长率居增速榜第一。

货币资金规模TOP50房企中，货币资金较2018年底增长的房企有40家，占比80%，其中大悦城增速最块，为131%。总体上，2019年上半年房企货币资金增加的占大多数，但减少的房企也有32家之多，整体上货币资金增长较为缓慢。

     

二、经营性和筹资性现金流净额均大幅减少，投资性净支出减少支撑货币资金整体平稳

2019年上半年，近七成房企的货币资金持有量处于上升趋势，三成房企出现负增长。整体来看，TOP100房企货币资金变化趋势主要由企业的经营情况、投资情况和融资情况共同决定，因此本部分从货币资金的三个主要来源对其变动的原因进行探讨。从TOP100数据来看，经营性现金流净额和筹资性现金流净额均大幅减少，分别较2018年底减少90%和50%，而投资性现金流净额由2018年底的净支出8007.5亿元缩小到净支出3344.1亿元，投资性现金净支出规模缩小了58%，整体作用下，货币资金总量表现为缓慢增长。鉴于数据可得性，以下分析采用货币资金排行榜中A股企业的数据，样本数量共计47家。

1、现金流入及流出增速均大幅下跌

现金净流入大幅减少94.7%

从现金流入和流出情况来看，2019年上半年47家A股房企现金流入和现金流出增速均出现大幅下跌。2019年上半年，47家A股房企现金流入总额较2018年底减少47%，增速大幅下跌73个百分点，同时现金流出总额较2018年底减少46%，增速大幅下跌75个百分点。房企现金流入及流出情况反映了房地产市场交易的活跃程度，现金流入及流出总额的大幅减少表明上半年房地产市场表现较前期更为冷淡。

从现金净流入情况来看，2019年上半年货币资金TOP100房企的现金净流入仅为73.89亿元，较2018年底大幅下降94.7%，达到历史最低水平。主要包括两方面原因：

一方面，2019年上半年房地产销售表现不尽人意，根据亿翰智库发布的《2019年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单中，各梯队销售业绩门槛值增速较2018年同期明显下降，上半年房企经营性现金净额相应大幅减少101%；

另一方面，上半年房地产金融监管持续收紧，信托、ABS等融资渠道均受到不同程度的封堵，上半年筹资性现金净额较2018年底大幅减少60%。

2、经营性和筹资性现金流占比高，

投资性现金流占比下降

通过分拆47家房企的现金流结构发现，经营性现金流入和筹资性现金流入是房企最主要的两大现金流入来源，2019年上半年两者合计占比达到91.9%；同时经营性现金流出和筹资性现金流出也是房企现金流出的主要方向，两者合计占比达到89%。

从现金流入来看，以销售回款为主的经营性现金流入是绝对主力，占比达到57.9%，较2018年底增加了7.8个百分点，在销售金额增速有限的情况下，该比例的上升主要源于房企紧抓回款的策略，上半年中国海外发展、旭辉控股集团和龙湖集团等房企回款率均超90%；其次为筹资性活动现金流入，占比为34%，较2018年底减少了6.3个百分点，主要与房地产行业融资政策的持续收紧有关；而以收回投资收到的现金为主的投资性活动现金流入占比为8.1%，较2018年底减少了1.5个百分点。其中新城控股投资性活动现金流入为1085.9亿元，占比达26.1%,主要与项目股权转让及合作开发有关。从现金流出来看，主要用于拿地和开发施工的经营性活动现金流出占比近六成，为58%；其次为以偿还债券为主的筹资性活动现金流出，占比为31%，与2018年底保持相同占比；而投资性活动现金流出占比为11%，较2018年底减少了3个百分点。其中，新城控股2019年上半年投资活动现金流支出为576.9亿元，占比达30.4%，华发股份上半年投资活动现金流支出为173.3亿元，占比为23.5%，两者较一般企业在投资性现金流方面支出较多，或与并购拿地与合作开发现象增多有关。

总的来说，2019年上半年，受限于行业环境，房企现金净流入大幅减少且货币资金增速缓慢，而大部分房企下半年的销售贡献比例更大，同时房地产作为经济稳定器，不排除市场表现太差政府出台托底政策的可能，因此预计下半年房企现金情况或比上半年有所改善。

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（来源：亿翰智库的财富号 2019-10-17 18:01） [点击查看原文]