法拍房与二手房相比，最大的优质莫过于价格更低和无限购要求，就北京目前的法拍房来说，低于市场价20%左右的法拍房不在少数，按当前价格计算，这就是的几十万甚至上百万的差价，这笔钱放谁身上都会多少产生点想法。但是想要真正获得这些实惠却不太容易，这主要是由于法拍房本身的问题导致，所以我们在获得实惠前必须了解并解决这些问题。

法拍房最麻烦的问题主要集中在三个“深坑”上：

第一，多重债权，多次抵押，多方查封。

法拍房的被执行人可能拥有多头负债，甚至资不抵债。比如他在北京有负债，房屋就被北京的法院查封，同时他又在天津有负债，可能又被天津的法院查封了。而法院之间有一个“优先处置权”，意思是哪家法院先起诉，哪家就有优先处置权，拍卖的钱，先还掉第一家起诉的法院的债务，剩余的还另一家法院的债务。

第二，材料不明，税费未知，产权过户层层阻碍。

有些法拍房存在资料缺失的情况，导致竞拍者对于房产情况了解不全，后期可能存在办理手续的障碍和费用的超预算。比如房屋根据不同的性质，还需要缴纳一大笔出让金或税费，如经济适用房等。需要提醒的是，如果该房屋的上一次交易属于“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税！

第三，拍房易、交房难，各种占用腾房实在困难。

法拍房中有部分房产都是二手房，要么空置要么有人居住，空置还好，就怕有人居住，这就涉及到清场的问题。有人居住分两种情况：一种情况是原业主居住，另一种情况是租赁。如果遇到原产权人恶意占用房屋或者长期租赁就很麻烦。特别是在买卖不破租赁的原则下，就算拍到了房也要等租期到了之后才能住进去。所以购买前需要审查好是否房子存在租约，如果恶意租约不建议购买，很多时候这种租约有可能是原房东的亲戚或者是一个很长的租约。

面对以上这些问题，购房者一定要提前做好功课，规避相应的风险，我们建议在竞拍前一定要处理好以下这些问题：

1、买法拍房最重要的第一件事，先确认自己有没有购房资格，否则贸然参拍，到头来悔拍，保证金只能白白打水漂。并且要提前做好资金规划，如果你准备贷款，一定得先有购房资质。所以，在参拍前，你必须先搞清楚自己的购房资格。而致享融在这方面很有经验，相信可以帮到大家。

2、一定要仔细阅读竞买公告和竞买须知的条款，比如竞买人条件和房屋相关权利等。拍卖平台公布的标的物介绍，关于房源的内容只有几项基础信息，用户可读取的信息量有限，所以一定要调查此类房屋被拍卖的原因，尤其是部分未公开的原因。

3、要确认房屋除了执行拍卖的法院外，关注是否被其他机构查封。一般来说，法拍房的执行人涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要打听清楚是否可以办理解押。如果无法解押，那未来可能面临相应的债务偿还风险，购买这套房就得慎重了，因为法拍房后续所有的费用均由购房者承担。

4、留意标的物的房屋产权、产权属性是否有问题？房屋产权是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况等情况。房产属性主要包括土地的出让性质、使用年限、有没有办理过不动产证、税费缴纳有没有拖欠等。

5、关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题。若存在长期租约的法拍房被买下后，虽然竞买人已完成房屋过户，却因租户拒绝搬迁，而无法实际入住，因为法律上买卖不破租赁，你没有权利赶走租房的人，只能等合约到期或者赔付对方违约金才可以，如果不想给钱，也只能是通过另立民事案件看能不能处理了。

6、法拍房原房主可能存在未交清的水电费、物业费等费用，部分房产因长期无人居住，也可能面临数额较大的欠费，法院在拍卖房产时报出的拍卖价，通常只是“裸价”，参拍者如果竞拍成功，原房主欠下的这些隐性费用也会一并承担。

（来源：致享融的财富号 2019-10-17 17:02） [点击查看原文]