作者:八声甘粥

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作为一个远离家乡房地产市场，也远离北上广地（mai）产（bu）市（qi）场（fang）的人，我对当前房价的了解其实和大多数人一样，来自专家们的政策解读，来自于宏观的统计数据，来自于小区门口二手房的中介广告。

单从官方和机构的数据来看，我国当前的房价已经步入稳定状态，波动不大。

分析师和经济学家也纷纷表示，未来股票将取代房地产成为家庭财富跃迁的首选配置，依靠买房资产短期翻倍的故事很难实现。

在严格的地产政策背景下，那些人口持续净流出、没有新兴产业、实体经济落寞的小城市，在经历了棚户区改造带来的一波地产狂欢后，房价又将何去何从？

单单从“基本面”来看，这类城市房价面临的下行风险似乎已经成了共识！

如果不是这次回老家多聊了两句，我真的会以为这些中国小城市的房价涨不动了。

一个三线城市的房价凭啥涨？

记得前几年家里有亲人曾感慨，当初应该买一套苏州杭州的房子，眼看长得那叫一个快！

不过如今他们倒也不羡慕了，因为南阳老家的房价涨的也很凶猛！大牌开发商的楼盘能卖到1万多一平米，市区位置不好的二手房也有八九千的价格，这几乎可以和省会郑州的郊区相媲美！

作为一个土生土长的南阳人，也作为一个关注经济动态的媒体人，我很不理解，为什么南阳的房价这么坚挺？

在当前的多数知名经济学家的观点中，支撑房价走势的主流因素无外乎几个：人口持续净流入，经济实力发达，未来增长潜力高。

因此，大多数人都认为未来中国房地产将出现明显分化，北上广深和新一线城市的房价信心充足，发达经济区域将呈现城市群式的带状分布，从而带动发达城市周边房价上涨，除此之外的大多数三四线城市房价的上涨将没有支撑动力。

如果按照这一分析框架，我的家乡南阳未来房价的增长将不会太高。

但事实真的是这样吗？和身边的亲戚朋友们交谈后，我认为部分三四线城市其实也存在机会，关键点在于城市区域的人口局部流动是否向区域内部集中。

不可能中的必然

2019年上半年，河南省19个地级市的经济数据出炉时，我曾兴致勃勃地围观，不过令我失望的是：无论是按照增速算还是按照人均算，南阳都在全省排名倒数！

上半年，南阳水氢发动机上了热搜，被全网围观，闹了个笑话，折射出来的是南阳新动能产业严重不足、政府“求贤若渴”的不争事实！

从总的人口流向看，2019年南阳的人口呈净流出状态。

如果按照通常的分析方式考虑，经济、潜能、人口各方面都不占优的南阳的房地产根本没有什么投资必要。

但换个角度，我也看出了南阳近年房价上涨的必然，从局部区域看，南阳的人口流动呈现绝对的内部集中态势。

人多，地大，还有山

在这样一个广袤的区域里，南阳下辖2行政区、4个开发区、以及10个面积很大的县。

如此广阔的下辖面积中，直接导致的结果是南阳的常住人口极多，是全国少数地级市中能达到千万级人口的城市。

不过这样大的面积和这样多的人口，却因为平原、盆地、山地等复杂地貌，被割裂了，2018年，城镇化比例仅为46.23%，是千万人口级城市中最低的。

这样割裂的行政区域、这样低的人均经济水平、以及相对较为低的城镇化水平、较为集中的医疗教育资源共同促成了南阳县区的人口流动趋势：去南阳市区。

举个例子，在南阳的农村，给子女结婚准备婚房时，最体面的置产在市区，其次在县城的城区，再次在镇上。

由于庞大的千万级人口基数，和广阔的辖区面积，在这样看起来简单普遍的流动趋势带动下，组成了中心城区源源不断地置产需求，构成了支撑南阳市区房价上涨地动力。

由于是非热点城市，限购限售政策的宽松也为南阳的房价上涨添了把火。

患寡也患不均

老沈在提到他的老家无锡时说起来一个笑话：苏南人出了苏南，才知道，原来农村是很难的。

无锡的乡镇企业发达，带给无锡的是真正的藏富于民，人均GDP突破17万元，达到17.43万元，位列全国第二，仅次于深圳！

对于无锡这样的城市来说，城镇化完成度已经很高了，剩余留乡的农村人也都没有特别的动力进城，他的人口流动相对比较平缓。

但对于南阳这样的地方则不一样，企业缺失和经济动力不足，农民经济条件无法像无锡人一样充实富足，城镇化水平不高的情况下，农民就是这一区域人口构成中的大多数。他们希望自己可以在城市中享受到更为优越的教育和医疗条件，更多的工作选择，更丰富的物质生活。

房地产的分化不仅存在于大范围下发达地区与欠发达地区，也存在于中国大大小小的三四线城市。

同样，在城镇化浪潮和区域分化的过程中，一些非典型的机会也存在着。

对于一个类似于南阳的三四线城市，尽管经济实力不够强劲，但只要其具备十分充足的人口基数，整体也仍然处于相对低位的城镇化水平，同时区域内经济发展和教育资源较为集中，那么这样的城市里，人口内部集中的趋势会掩盖其人口外流的趋势。

尽管各方面无法与一二线城市相比，但这类城市核心区域的房价支撑会比我们想象的要强很多！当然，与之相对的是，这类城市的乡镇区域房价或许将迎来较大的回落风险。

（来源：财经早餐的财富号 2019-10-16 06:18） [点击查看原文]