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踏上转型之路的美好置业，业绩下滑的趋势迄今尚未得到有效遏制。

10月14日晚间，美好置业发布的2019 年前三季度业绩预告显示，在今年前9个月里，其归属于上市公司股东的净利润为6800万元-8400万元，较2018年同期下降71.27%-76.74%。

美好置业给出的业绩变动原因中，再次出现了“公司装配式建筑业务处于培育期，尚未开始贡献利润”。

同时，作为美好置业业绩支柱的房地产业务近两年来处于收缩的状态，2017年、2018年，房地产业务营收分别同比下滑13.48%、45.04%。2019年上半年，该业务虽同比大增92.69%，但营收仅7.3亿元。

业绩下挫的同时持续投入新业务，美好置业的债务压力也在同步增大。数据显示，其负债总额从2017年的97.41亿元增长至2019年6月底的186.78亿元；其资产负债率也从56.49%升至71.39%。

新业务仍处“培育期”

事实上，记者梳理发现，自2018年年度业绩预告起，新业务仍处于“培育期”已经先后四次出现在美好置业的业绩预告中。

2019年5月下旬时，有投资者在互动平台上询问小龙虾的销量，美好置业的回复也还是“公司现代农业和装配式建筑业务尚处于培育期和投入阶段”。

美好置业2019年半年报披露，其旗下主要开展装配式建筑业务的控股子公司美好装配净利润为-2662.52万元。

新业务究竟何时能为公司发展做出贡献呢？

美好置业方面向《国际金融报》记者表示，截至2019年6月30日，装配业务累计签约面积163万平方米，签约金额34亿元。2019年第三季度己逐步供货履约，相关收入预计将于2020年度开始按供货及工程进度陆续结算。

除了装配式建筑业务之外，美好置业还跨界了现代农业业务。

截至2019年6月末，其共改造完成虾稻田约7.55万亩；上半年小龙虾产量233.65万斤。相关产品已于批量上市。

可惜的是，报告期内，美好置业的现代农业业务还处于亏损中，上半年实现营收2031.31万元，营业成本为2525.12万元，毛利率为-24.31%。同期，其旗下三家主营农业的子公司，湖北美亿农业发展有限公司、美亿（监利）农业发展有限公司、美亿（洪湖）农业发展有限公司的净利润分别为-575.44万元、-243.36万元、-936.76万元。

美好置业方面向记者表示，三季度龙虾水稻已经开始收获，四季度龙虾和水稻会继续销售为公司贡献现金流，但该业务占公司整体业务比例较小（约1％左右），影响不大。

中国食品产业评论员朱丹蓬在接受记者采访时指出，美好置业属于行业后入者，其规模效应、品牌效应还未完全凸显出来。同时，美好置业属于重资产投入，第一年的盈利状况肯定不会很理想，这属于正常现象，处于磨合期布局期。

不过，往年火热的小龙虾市场，2019年由于供应充足出现了价格跳水。新华网和饿了么口碑近期联合发布的报告显示，全国近9成省份夜间消费的小龙虾单价同比2018年下降，其中北京、上海两地降幅最大，平均降幅超过了35%。而在朱丹蓬看来，对于进入成熟阶段的小龙虾行业来说，“这一态势将是持续的”。

资金压力增加

持续新业务投入的同时，美好置业的传统主业房地产业务营收在2017年、2018年呈现收缩态势。

数据显示，2017年，其房地产业务营业收入43.7亿元，同比下滑13.48%；2018年，营收则进一步减少至24亿元，同比下滑45.04%。

2019年上半年，美好置业房地产业务虽然同比大增92.69%，但该业务贡献的收入仅为7.3亿元。

美好置业在解释三季度业绩下滑时提到，“房地产业务预售项目期末预收款项近82亿元，但尚未达到结算条件，将在以后期间逐步确认收入，致使结算收入和营业利润较上年同期减少，本报告期业绩同比下降。”

不过，如今支柱业务的尚未能确认收入，而新业务对投入的需求却仍在持续中。

2019年7月，美好置业财务负责人刘怡祥在接受媒体采访时曾表示，装配式建筑业务的总投资约50亿元，彼时已投大概是30亿元。

这也意味着，未来仅装配式建筑业务还要持续投资约20亿元，而美好置业在2018年归属于上市公司股东的净利润为2.49亿元。

美好置业面临的资金压力实在不小。数据显示，美好置业的整体负债持续增加，从2017年的97.41亿元，骤增至2018年末的153.04亿元，截至2019年6月底，总负债达到186.78亿元；同期，其资产负债率也同步走高，分别为56.49%、66.26%、71.39%。

2019年以来，美好置业的经营性现金流持续流出，2019年一季度末，其经营性现金流净额从2018年末的7.1亿元减少至-5.8亿元；截至6月末，经营性现金流净额又变为-6.8亿元。

事实上，美好置业也在寻求更多融资渠道，除了银行借款、发债等，美好置业在2019年2月份公告称，2019年度拟向控股股东美好集团及其关联方借款，预计借款总额不超过5亿元，并将支付不超过12%/年的资金占用费，用于项目开发及补充流动资金。

同时，美好置业还在推进资产证券化。据记者不完全统计，2018年11月以来，美好置业进行了四次债务重组，均是将即将到期的子公司、孙公司债务转让给华融资产或信达资产，合计回收资金约18.87亿元。

值得一提的是，这其中包括美好装配对其旗下7家全资子公司的债权，而这7家公司皆从事装配式建筑业务。

有分析人士向记者指出，若子公司、孙公司借款到期无法偿还将造成违约，通过债务重组，母公司的资产结构得以优化，旗下公司的现金流也将良性调节。不过，这一定程度上仍说明了美好置业整体现金流偏紧、负债率较高。

记者 郑娜

编辑 沈玉洁

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（来源：地产深度报道的财富号 2019-10-15 22:09） [点击查看原文]