今年5月24日，新力控股正式向港交所递交招股书，开启IPO上市之路。这才使地产圈朝这个存在感并不高的“新生”房企投去更多的目光。

成立于2010年，新力今年才9岁。若成功上市，它或是中国地产圈内，有史以来最年轻的“资本新贵”。毕竟这两年登陆资本市场的地产商，从诞生到上市，平均年龄超过20岁。

新力的速度，一方面可以看出它的发展势头强劲，另一方面，也让市场疑惑，急于上市，是否是因其资金链难以撑起成长速度。

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负债走高，超行业警戒线

据克而瑞公布的“2018年中国房地产企业销售TOP200榜”，新力地产以877.3亿元的销售总额排名全国第33位。根据戴德梁行报告，就2018年住宅物业的签约销售总额而言，新力位居江西省房地产开发商之首。

从增速来看，新力连续4年业绩增速超100%，这个爆发式速度与短跑冲刺无异。

然而，和所有持续高增长的房企一样，新力地产负债激增，资金链持续紧绷。

根据招股书，2016-2018年，新力流动负债总额分别为137.6亿、366亿、595.5亿，今年3月底进一步跃升至640.6亿元，扩张近五倍。

如下图所示，2018年，新力净负债率高达285%，远超行业平均水平，着实令人咂舌。

按借款总额减现金及银行结余除以权益总额计算，新力控股的净资本负债比率，从2016年的190%增加至2017年度的270%，然后小幅下降至2018年度约240%。这一数字远高于多数同行，也超过了行业警戒线。

中信建投研究报告显示，未来5年房地产债到期偿还压力逐步抬升，2021年为高峰。2019年~2023年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。但若考虑回售条款，2019年房地产债偿还压力最大。

因此，小编认为，如此债务高压，或许是新力急于通过赴港上市融资，解开负债困局的原因之一。

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未脱离江西房企本色，区域风险高度集中

新力地产起家于南昌，并长期深耕江西，2016年随着全国布局的扩张，而开启了业绩爆发式增长。

2016年8月，新力成立深莞惠城市公司，2017年，新力地产将总部从南昌东迁入上海，表明其扩张重点已由珠三角转向长三角。

2018年初，新力董事长张园林确定了“保800亿争1000亿元”的业绩目标。看似轰轰烈烈的扩张之路，如果细看数据，我们不难发现，虽然全国布局已经深入展开，但新力目前仍未脱离江西房企之本色。

 数据来源：克尔瑞研究

从城市分布来看，南昌和惠州为企业贡献销售额的主要城市。

从区域分布来看新力依然重点发展中西部地区，辅以珠三角和长三角，三大区域的销售额占比基本变化不大。可见新力正在走出江西，但对于大本营的依赖程度仍然较大。

从总土储的区域分布来看，新力50%的土地储备位于企业的大本营江西省，其中，南昌的土地储备占比就达到40%。

数据来源：新力地产招股书

这种集中布局隐含着不小的市场风险。新力在招股书中特意提示，江西省经济状况的任何显著下滑，均可能对公司经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。这也将很大程度，影响新力的上市评估。

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闯关港股IPO并非易事

同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，现在资本市场包括发债、信托在内的融资环境全面收紧。如2008年起，证监会就对房企在A股的上市进行收紧，自2016年起房企在A股的上市渠道已基本封死。

于是相对开放的港交所无疑成为现最受房企青睐的上市地点。

但是今年内地房企的上市之路，看起来并非坦途。

除了一季度德信中国（02019.HK）、银城国际控股（01902.HK），及7月中旬中梁控股成功上市外，其余6家今年赴港上市的房企均处于“处理中”状态，其中就包括新力地产。并且多家曾显示失效。

房企的上市率与规模梯队呈现出了某种正相关，所以上面几家处于中等梯队的房企上市并非一帆风顺，也是可以被理解。

一方面，由于那些规模扩张较快的房地产企业更容易受到资本市场的青睐，从而更可能通过上市的方式谋求更好发展；另一方面，成功上市的房企由于在融资渠道、品牌影响力等方面也更具优势，也加速了规模的扩张。

因此，包括7月16日上市的中梁控股在内，TOP30房企都已全部实现了上市。

在融资渠道的全面收紧，和融资成本增加的情况下，中小房企赴港上市之路虽然漫长，但是与不上市相比，后者融资之路则更为艰辛。

所以中原地产首席分析师张大伟的这句话——“这些公司都在搏命”，可以说是上面几家房企的真实写照了。

然而就算可以成功上市，中等梯队的房企也将面临巨大挑战。

比如2018年10月成功上市的大发地产，其IPO发行价定于每股4.2港元，募集资金净额7.4亿港元，是当年内房股融资额最低值，同时，其认购量不足32%。

同样也是2018年10月成功上市的美的置业，发行价为每股17港元，发行首日即破发，开盘价为每股16.60港元，且随后股价持续下挫。

这些情况表明，IPO能否吸引投资者，将是上市后房企要考虑的首要问题。同时，市场对其定价偏低引起破发，也是不得不面对的难题。如果业绩不好的话，资本市场会做出正确的选择，这些股票在香港便很可能会变成仙股。

当下，江西本土房企整体实力偏弱，在中房网发布的2019中国房地产开发企业500强中，除了新力，再无其他江西房企上榜。在强者愈强的时代下，“大鱼吃小鱼”无法避免，行业集中度将进一步提升。

新力地产能否成功上市我们尚无法预言。但在当前背景下，各大中小房企通过赴港上市虽能解燃眉之急，但并不能完全保证其长久发展。所以对于房企而言，如何提升企业回款能力，降低自身财务压力，同时摒弃规模第一的惯有思维，积极寻求质量发展，才是行业新背景下的第一要务。

（来源：易简财经的财富号 2019-10-15 18:52） [点击查看原文]