近两年业绩飙升的中国奥园可谓风头正劲，从最近奥园刚发布的中期报告中可以看出，奥园上半年依然保持增长势头，合同销售约人民币536亿元，同比增长33%。2016至2018年合同销售金额年复合增长率达89%。

图：中国奥园2013-2019年上半年合同销售金额（亿元）

数据来源：企业年报，亿翰研究

中国奥园业绩增长如此迅猛，背后的主要贡献究竟来自哪些区域？

奥园当前已进驻国内21个省份（包括重庆、北京、天津，不包括境外）。从中期报告发布的销售情况来看，广东省是销售贡献最多的省份，其次是四川、广西和浙江。

表：奥园2019上半年各省份销售情况

数据来源：企业年报，亿翰研究

大湾区城市全覆盖 广东省贡献1/3业绩

广东省是销售贡献最多的省份，占比32%。目前奥园集团在广东省的21个地级市中只有粤东区域5个城市（汕头、潮州、揭阳、汕尾和河源）还未布局。2017年奥园已在大湾区实现“9 2”城市全覆盖，随后借助粤港澳大湾区的政策红利和发展契机，奥园获得了巨大收益。但是2017年以后，奥园在广东省内规模扩张速度变缓，奥园逐渐将更多的注意力转移到城市更新项目上。

图：奥园2016-2019上半年总体和广东省土储情况

数据来源：企业年报，亿翰研究

从广东省单个城市的业绩表现来看，前几名贡献城市均来自大湾区，重点布局的大湾区城市业绩表现比较亮眼，如珠海、东莞等。作为大本营的广州业绩稍显逊色，主要原因是近些年奥园在广州新增项目较少（除城市更新项目），土储规模没有明显增长。

作为粤港澳大湾区节点城市之一的珠海，是奥园深耕大湾区的重点城市之一。奥园2015年进入珠海，积极参与珠海城市更新项目，目前奥园在珠海的旧改项目占总数的三分之一。此外，奥园先后匠造奥园广场、奥园观山海、珠海横琴湾区壹号等多个优质项目，其中珠海横琴湾区壹号是奥园集团2019年上半年业绩主要贡献盘之一。

图：奥园 2019年上半年來自广东省各城市的銷售情況

数据来源：企业年报，亿翰研究

广东省外三大重仓：川渝 广西 浙江

1）广东省外，川渝成业绩贡献头号功臣，半年销售近80亿

奥园2016年进入四川的首站选择了省会城市成都，这也符合了奥园在中西部布局核心区的策略。2016年6月，收购了成都中环地铁线上最大的商业综合体项目——成华奥园广场，截止目前该项目为奥园创收超过60亿。

2018年，为打造城市群规模效应，奥园集团对成都周边其他城市进行投资。从目前的土储规模来看，成都依然是重中之重，土储量占全省的三分之二，业绩贡献更是占据绝大部分，成都也是奥园今年上半年销售贡献最多的城市。

表：截止2019年6月奥园四川省土地储备情况

 

数据来源：企业年报，亿翰研究

与成都相邻的重庆，奥园早在2007年就已落子，重点布局长期深耕，土储量充足。重庆历年来都是奥园重点布局的城市，也是业绩贡献主要来源区域之一。2019上半年销售金额约22亿元，超过大湾区内所有单个城市的业绩。

图：奥园2007-2019上半年重庆土储量（万平）

数据来源：企业年报，亿翰研究

2）深耕20年布局7城，广西全年有望破百亿

奥园进入广西省时间较早，在此已深耕20多年，对当地市场比较了解。早期主要布局南宁和玉林两个核心城市。2017年开始逐步加大了对柳州、桂平等三四线城市的投资力度。

从目前奥园在广西省的土储分布情况来看，各城市布局较为均衡，范围较广。未来奥园在广西省的业绩贡献将不再依赖单个核心城市。

表：截止2019年6月奥园广西省土地储备情况

数据来源：企业年报，亿翰研究

3）浙江短期内迅速取得成绩，重仓湖州、宁波

奥园进入浙江省的时间相对较晚，2015年首站进驻嘉兴市。从2018年开始，重仓湖州和宁波，两个城市当前土储总和占全省的89%。

仅短短4年的布局，浙江省业绩贡献便攀升到了第四位，预计奥园集团将会在未来几年内将投入更多的资金和人力开拓浙江市场。

表：截止2019年6月奥园浙江省土地储备情况

数据来源：企业年报，亿翰研究

此外，近两年奥园对环渤海区域的布局也开始了一些列动作，在2017年进入北京和山东，2018年进驻河北和天津。2019年上半年环渤海区域的销售占比达到了10%，业绩贡献主要来源于沈阳、北京、天津、石家庄等一二线核心城市。

“城市群 城市级”双线均衡布局

从以上几个区域分析情况来看，奥园集团上半年主要业绩贡献来自各区域的核心一二线城市，占比接近60%。再结合奥园上半年拿地的情况来看，新增项目主要来自一二线以及周边的三四线城市，一二线城市占65%（按地价）。预计奥园将来三四线城市销售占比应该会少于1/3。图：奥园2019上半年新增土储权益地价城市级分布情况

数据来源：企业年报，亿翰研究

目前奥园已在全面布局华南、华东、中西部和环渤海四大区域。奥园2019年上半年新增34个项目，权益地价约人民币158亿元，新增可售货值逾800亿元，其中以华东区域和中西部占比最大，共约70%。充分证明了奥园集团对华东区域和中西部地区的发展前景十分看好，以及未来扩大两个区域规模的决心。

图：奥园2019上半年新增土储权益地价区域分布情况

数据来源：企业年报，亿翰研究千亿无忧，未来继续扩大规模

目前奥园集团已培养了30个城市公司，每个城市公司可以只负责一个城市，也可以负责一个区域，视不同区域市场情况而定。中国奥园2019年目标，要实现“30x40”。即2019年每个城市公司要完成年销售额40亿元或以上，那么全年的销售额将达到1200亿元。

2019年前8月销售总额已达到680亿元，完成年度销售目标（按1141亿元）约6成。接下来的4个月奥园只需完成320亿元的销售业绩，就可以正式踏入“千亿”房企行列。

未来两年发展规模仍是奥园的主要战略目标。在投资层面，中国奥园集团也将继续保持纪律性购地，坚持以一二线核心城市及强三线城市为主，三四线城市为辅的基本方向。按照“一业为主，纵向发展”的战略布局，做强主业做大产业。

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（来源：亿翰智库的财富号 2019-10-14 18:13） [点击查看原文]