房贷利率挂钩LPR

10月8日，各大城市房贷基于贷款市场报价利率(简称LPR)基准的定价规则逐渐出炉，以LPR为基准的房贷利率新政正式实施。

其实，早在两个月之前，央行发布公告显示，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，合同期限内固定不变。

根据制度安排，调整之后，个人住房贷款的定价基准是贷款市场报价利率（LPR），即在LPR的基础上加点，根据LPR来确定个人住房贷款的利率。各省级市场利率定价自律机制确定LPR基础上的加点下限，实施“因城施策”。也正是因为如此，各地房贷利率水平略有区别，变化也各不相同。

央行已经明确，在新定价制度下，个人首套房贷利率不得低于同期限LPR，二套房不得低于同期限LPR加60个基点。

由于最近一个月相应期限（9月20日）公布的5年期LPR水平与前值持平，这表明按照房贷新政规则，此后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

多地利息开支微涨

那么，房贷利率挂钩LPR之后，对个人贷款又有什么影响？影响幅度有多大？

就目前情形来看，总体影响不大。上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾表示，按新的贷款利率水平测算，目前上海首套房贷款利率最低为4.65%，二套房最低5.45%，对比原首套房利率4.655%和二套房利率5.39%，相差不大。以贷款300万、期限30年为例，等额本息还款月供的差别仅在百元以内，影响有限。

整体影响又是怎样一个情况？易居研究院从城市分类的角度测算了不同城市的LPR房贷利率变动情况。从测算结果可以看出，包括北京、广州等在内的14个城市在执行LPR贷款利率后，首套房的月供额比过去整体增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。

分不同类型城市来看，2019年10月份，4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，提高了0.02个百分点。同时，4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，上升幅度为3bp，即0.03个百分点。

二线城市方面，7个二线城市首套房的LPR房贷利率为5.67%，相比9月份的5.64%略有上升，上升幅度为3bp，即0.03个百分点。同时，7个二线城市二套房的LPR房贷利率为5.99%，相比9月份的5.94%略有上升，上升幅度为5bp，即0.05个百分点。

三四线城市方面，3个三四线城市首套房的LPR房贷利率为5.59%，相比9月份的5.64%略有下降，下降0.05个百分点。同时，3个三四线城市二套房的LPR房贷利率为5.83%，相比9月份的5.88%略有下降，下降0.05个百分点。

楼市成交有何变化

由于LPR房贷利率变化不大，因此对楼市成交几乎没有构成影响。

据上海链家市场研究部监控数据显示，9月份全上海市共成交新建商品房6674套，环比增长3%，同比增长13%；成交金额430亿，环比增长13%，同比增长13%；套均总价644万元/套，环比增长10%，同比下降1%；成交均价49700元/平，环比增长9%，同比增长1%。

从9月份的市场成交状况来看，不管是环比还是同比数据，均未出现大幅拉升变化，这反应市场并未出现集中成交现象。杨雨蕾告诉记者，由于LPR利率所以对购房者的心理影响有限，在9月份确实没有出现新政前集中购房的现象。

专家预计，未来房贷利率存在下调的可能，这对楼市成交将会形成一定的促进作用。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，而从趋势上看，当前全球降息的动作依然会持续，而国内降息预期也会进一步强化，这都会对LPR及LPR房贷利率等产生影响。从近期房贷市场的政策面看，“房住不炒”是重要的指导思想，这也决定了房贷政策短期内不会放松。但后续随着金融环境的进一步宽松，以及房地产市场的周期性调整，预计LPR房贷利率将有进一步下调的可能。这样的变化意味着购房成本的下降，这会在一定程度上刺激潜在需求出手。（作者：甄爱军；图/全景网）

（来源：理财周刊的财富号 2019-10-14 15:05） [点击查看原文]