郑炳巽,童海华

2019年是新中国成立70周年，同时也是粤港澳大湾区具体规划出台元年。在国家发展大背景下，作为大湾区核心城市的深圳市，今年又迎来一大利好消息：8月，国家提出将深圳建设成为特色社会主义先行示范区。

近期，在深圳举行的中共深圳市委六届十二次全会上，关于深圳先行示范区建设一事得到推进，深圳从经济、法治、城市文明、民生、生态等方面提出“五个率先”的重点任务。

深圳进一步成为外界关注焦点，深耕深圳的众多企业也因此获得发展机遇。

其中，凭靠深圳发展起来的多家本土房企，包括深圳华侨城股份有限公司（000069.SZ，下称“华侨城”）、花样年控股集团有限公司（1777.HK，下称“花样年”）、龙光地产控股有限公司（3380.HK，下称“龙光地产”）、金地集团股份有限公司（600383.SH，下称“金地集团”）等。

同时，面对来自全国各地其他房企对深圳与大湾区的“分食”压力，深圳房企在深耕当地市场的同时，也坚持“走出去”的发展战略。

充分发挥主场优势

根据平安证券援引的统计数据，粤港澳大湾区人数在2005年超过5000万，2017年总常住人口已达6957万。而从2015年开始，大湾区区域净流入人口重回100万以上，2017年增至157万。

“保守按照每年提高0.8个百分点、130万的年净流入规模，到2025年粤九城总常住人口将达7190万人，城镇化率为91.7%。”平安证券指出，“叠加存量更新需求释放，预计未来区域楼市成交有望持续保持较高水平。”

而在今年8月，关于将深圳建设成为中国特色社会主义先行示范区的意见出台，使得本身作为大湾区核心城市的深圳，更加成为外界关注焦点。

“深圳是龙光地产的大本营，公司在深圳已经深耕17年，熟悉深圳土地规划、城市更新政策及区域价值判断，拥有信息、品牌、渠道、资源等多种先发优势和主场优势。”龙光地产相关人员近日向《中国经营报》记者表示。

据了解，在区域布局和土储资源方面，目前龙光地产已经实现对深圳10区的全面布局和覆盖，在深圳土储货值超过1800亿元，地铁物业项目增加至13个。

同样作为本土房企的花样年方面透露，“花样年已先行在深圳布局22个项目，货值达1600亿元以上，其中大部分为城市更新项目。未来3年，将有20个城市更新项目可转化为开发用地，预计供地总货值约1334亿元，预计毛利率将达到50%以上，为未来几年提升利润空间提供了保障。”

作为一家诞生于深圳的品牌企业，华侨城则将大湾区作为最重要的投资、市场、资金布局区域之一，并将区位优势转化为区位责任，积极参与大湾区建设发展，深耕湾区，扩大自身在国家重点规划区域和国际中的影响力。

华侨城相关人员表示，“开创了‘旅游+地产’先河的华侨城，从深圳起步，逐步将这一商业模式复制到北京、上海、成都、武汉等地，以主题公园及周边综合配套、生态资源保护等带动房地产销售，地产项目所创造的收益反哺文旅主业，奠定了主题公园领域世界第四、亚洲第一的地位。”

大湾区与示范区效应叠加

值得注意的是，今年9月17日举行的中共深圳市委六届十二次全会上，强调要把建设先行示范区作为深圳一切工作的总牵引、总要求，围绕实现2025年第一阶段发展目标，奋力跑好先行示范区建设“第一程”。

关于深圳先行示范区建设一事，由此得到了推进，深圳从经济、法治、城市文明、民生、生态等方面提出“五个率先”的重点任务。

大湾区与先行示范区二者叠加，将会对深圳本地房企带来什么效应？

“改革开放40年了，深圳依然是一片热土。这一点对于在大湾区有着超过50%土储的花样年来说，也是重大的机遇。”花样年相关人员表示。

龙光地产方面则透露，“公司已经实现大湾区内地九大城市全覆盖。”

据了解，截至2019年6月30日，龙光地产土储总货值增加至7520亿元，其中粤港澳大湾区土储货值6111亿元，占总货值比重81%。而深圳及临深区域拥有土储货值达3370亿元，占总货值比重45%。

“深圳是粤港澳大湾区核心引擎城市，先行示范区规划的出台，使深耕型房企成为直接受益者，龙光坚定看好深圳和大湾区的发展前景。”龙光地产相关人员表示。

在布局方面，华侨城除了深耕深圳以外，也活跃在大湾区的广州、珠海、惠州、中山、肇庆、江门、佛山、东莞等城市。

华侨城相关人员介绍，“其中，在广州和珠海，华侨城践行央地合作模式，开展香雪项目、文化基地项目、长洲岛项目等项目合作。在佛山顺德，粤港澳大湾区大型的都市文化旅游综合体‘欢乐海岸PLUS’正式落地。在肇庆，将与新区合作建设肇庆华侨城文化旅游科技产业小镇。在江门，将推进鹤山古劳水乡、谷埠新区及滨江休闲区等项目。在深汕特别合作区，推进小漠文化旅游创意小镇项目，打造粤港澳大湾区首席滨海文化旅游特色小镇。”

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，“从确定发展大湾区到深圳先行示范区规划出台，再到近期对示范区的工作推进，反映了将深圳打造为大湾区核心角色的决心。客观上，在国家大布局背景下，深圳将是下一步发展机会最充分的城市。”

宋丁进一步指出，“那么，深圳如果要以龙头的角色面世，这里原有的产业布局、发展模式，就要按照大湾区互动发展的方向进行转变，城市发展规划将做出新的调整。这样一来，对包括房地产企业在内的企业，都会起到一个新的引领作用。”

“坚守拓深”与“走出去”

随着更多的房企将目光瞄准大湾区与深圳，深圳本地房企也面临着更大的竞争压力，“全国前10的房企中有6家总部是在这个区域，在这样的区域，我们本身就面临着最激烈的竞争和挑战。”花样年相关人员表示。

那么，深圳房企接下来是应该“坚守拓深”本地市场，还是实行“走出去”战略？

对此，花样年方面认为，“二者其实并不矛盾，花样年1998年成立，2001年就进军成都，开始了全国化的布局。作为一家规模型企业，全国化是其必要的路径。但是在后续的规划中，我们会注重大湾区的发展。”

龙光地产方面则指出，“我们将继续坚持深耕粤港澳大湾区核心战略，不断巩固区域领先地位，提升市场份额。

“同时，我们也会适当在非大湾区进行项目投资，主要是平衡布局和分散风险。我们会在广西南宁及粤东持续深耕，保持当地龙头开发商的地位。同时加大环上海一小时都市圈布局，自2018年进入至今，龙光已获取6个项目，未来希望环上海区域能贡献10%～20%的销售额。”

而在投资拿地方面，金地集团告诉记者，“在深耕广拓战略的指引下，2019年上半年，公司利用多元化投资方式、通过广泛参与获取土地46宗。为进一步扩大投资布局，新进入贵阳、廊坊、鄂州、台州四个新城市。”

据其介绍，金地集团上半年土地总投资额约554亿元，在深耕一线城市及核心二线城市时，一线城市的总投资额占比14%，二线城市的总投资额占比63%，三四线城市的总投资额占比23%。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出，若着眼于大湾区，值得深圳本地房企优先布局的城市还有惠州、珠海、中山。

他解释道，“深圳搞先行示范区域、标杆城市，未来发展需要疏解人的住房需求，惠州将是一个主要方向。而目前珠江口西岸发展相对弱势一些，但是粤港澳大湾区在互联互通的过程中，能够把它带动起来。在这过程中，中山和珠海将承接来自深圳的产业转移。”

58安居客房产研究院房产分析师吴寅认为，“选择在深圳居住生活的人群已经逐渐接受双城生活的概念，那么深圳的卫星城，就具有优先被考虑的优势，本地房企往外布局时，可以将重点放在这些地方。”

广东省房地产研究会执行会长韩世同指出，“深圳可开发土地在一线城市当中是最少的，很多区域都已经形成建成区，未来想把土地盘活，通过三旧改造达成的可能性比较大。那么企业选择坚守与外拓并举，肯定是比较好的策略，但在全国布局，也要看天时地利人和，就目前的时局来看，保守一些会更好。”

（来源：中国经营报的财富号 2019-10-12 10:31） [点击查看原文]