有两个亲戚说天天看新闻，国家调控动不动这个城市暴跌那个城市暴跌，是不是房价真的快完了，手里几套房子要不要卖。

有的说新闻都是假的我买的还在涨继续拿着。俨然炒房已经深入人民的意识形态中，和信仰神一样。 那现在房价究竟是涨还是跌，金姐国庆期间历经千辛万苦实地考察加数据整理给大家呈现一下北方市场的房价真实动态。 首先提起房价绕不过去的就是北上广深的一线城市，这四座城市几乎撑起了中国地产的半边天。之前就就有人说卖掉北上广深买下半个美国。

但是这么重要的房产市场金姐发现想看一下房价过去20年的交易数据简直难于上青天。 2010年之后由于互联网普及了还比较好找，但是2010年之前几乎没有真实客观的房价数据。

金姐专门找了统计机构的官方数据加上之前民间机构的统计数据和地产从业者的多年统计综合整理一份至今最详实的北京二手房房价走势，直接上图。 

我们从上图可以看出除了2008年金融危机和2013年2014年地方债务危机，北京房价一直处于上涨。 之前金姐和朋友聊天发现大家凭感觉好像觉得房地产很冷清，大多数人觉得房价跌了。但是这种感觉往往是不靠谱的，这种感觉的产生往往受部分媒体夸张的报道甚至一个楼盘价格的影响。 具体到北京，我们看上图会发现，房地产虽然遭遇史上最严厉的管制，但是房价却还没开始下跌甚至一直涨。金姐刚开始以为统计错了数据，经过多次统计验证发现数据没错，才发现北京的房子真的是2015年后一直在涨。 虽然因为2015-2016年涨的太狠，2017年出现了一段时间的下跌调整，但是时间很短之后就一直维持着上涨。

金姐以自己住的小区为例，之前2017年房价最高冲到6万每平米后来限购下降到5万7，上周看挂牌价已经超过6万2了比2017年最高点还高。 北京房价一直涨的具体原因不外乎两个字：集中。学校、医疗、公共服务等软性资源不断向一线城市集中，尤其北方就北京一个一线城市，在中国经济发展结构向新经济变化的今天，富人阶级为了人才与资源，会更多的向北京转移，这样在需求增加供给不加的情况下房价下降难。 这一点在北京房租的上涨或许能稍微验证这个观点——各项资源高度集中的朝阳区房租平均涨幅超过12%，而正在经历产业疏解、人口疏解的大红门房租变化并不大，甚至有租客表示附近的房租“不涨反降”。 所以根本上一线城市巨大的资源集中能吸引更多人和钱流入，虽然北京一直在疏散人口。但是走的基本都是低端产业，高端人才刚需并未减少。

金姐身边做互联网和金融的的盆友近几年年薪百万的很多，这样一大批金融互联网人才的刚需，加上投资投机群体这些巨大的需求存在，短期让北京房价下降实在太难了。 那一线城市是不是真的一点没降，也不是的，高端住宅确实有所下降，比如金姐之前关注的几个高端小区均价在1000-2000万以上的，都有10-20%的下降不过这样的房价本身就和刚需没关系。 所以，目前一线房价的现状就是没有下跌还在缓慢上涨，你可以不信，但是事实如此。 

说完了北京再来说说天津。金姐虽然没定居过天津但是之前工作断断续续待过好几个月也算是比较熟悉了。至今金姐都不知道这个城市算新一线还是二线。这个中国北方最大的港口城市，靠着北京却没享受多少福利，就把它暂时归位二线吧。 看图可以知道，天津作为北方之前唯二的大城市，房价很长一段时间处于缓慢上升，从2010年的1万到2015年的1万5，平均每年仅1千的涨幅落后了祖国大部分城市。 唯一一次大幅上涨也是受国家去库存带动从2016初开始一直持续至2017年中，随后317新政出台天津房价开始了缓慢的回落至今2年仍未扭转。中间2018年天津放开人才落户吸引了一些炒作带动房价上涨不过很快就熄火了。

为什么天津作为北方的二线大城市一直不温不火呢？说白了还是经济不行，前段时间的天津经济挤水分让我们再次意识到这点。

天津滨海新区，号称中国第一大新区，2016年GDP高达10002亿元，曾创造了中国城市发展史上的神话。

从根本看人口及产业支撑，才是决定一个城市房价的最根本因素。没有经济的支撑，收入上不去，人口也没有大幅增加，房价很难持续大幅上涨。

因为房子最终还是要刚需接盘的现在没了刚需或者刚需没有钱，那么高价没有任何意义。天津尽管放开了落户也仅仅维持了很短时间的涨幅。

所以二线城市由于炒作短期会上涨但是炒作过后楼市的虚火在逐步降温。未来一段时间天津为代表的二线整体上仍处于一个盘整的过程，温和波动或许是主旋律。

但是二线城市及也不都是在跌，尤其近年来，厦门、郑州、武汉、南京、苏州等强二线城市崛起，这些城市产业发展潜力大，配套设施不断完善，吸引了大量人才落户。这些城市房价有些还是出现了一定的涨幅的。 不过在这些强二线城市，一手房和二手房价格已经出现了倒挂的情形，即周边二手房价格实际成交价格低于一手房价格。这意味着，这些城市的一手房的价格存在一定的泡沫，购房者仍需理性看待。  

除了上述一线和二线城市外，占据中国最多的还是三四线城市，但是由于小地方互联网产业不发达这么多年很难看到关于三四线的真实情况和房价波动的确切数字。 金姐靠着各地从事地产工作朋友的多年统计分别从河北、河南、山东、山西四个省，每个省选取了一个城市。 这四个城市人口和GDP 相近，金姐用不同时间点四个城市的平均价制作了这个三四线城市的房价走势，上图走势基本可以反映北方三四线城市的房价走势。 我们可以清楚看到三四线的房价在2015年之前不仅没有涨,很多时候还在降，但是从2015年以来持续增长。 这是因为三四线城市从2015年以来，楼市快速上涨的根本原因并非经济和人口的带动，而是棚改货币化安置，就是把城中农村房子拆了给你货币让你去城里买房，这样既可以去库存，也转移了一定的负债杠杆。  而据“十三五”规划，到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%，这意味着还将有近7000万农村人口向市民转化。这样的需求至少未来3-5年能保持房价不降。 这些也可以从地方政府的调控效果看的出来，截止到2018年5月底，全国各地发布的房地产调控政策已经达到115个，多地多次发布相关调控新政策。然而，除了一线城市房价暂时被摁住了，二三四线城市房价还是在涨。  不过金姐还是要说长期看三四线城市房间不容乐观，房价要看长期的人口走势以及当地经济发展水平。随着中国人口老龄化和负增长同时出现，各大城市的“抢人大战”愈发激烈。

未来，哪座城市能吸引更多外来人口，哪座城市的房价将会继续坚挺，而三四五线之下的城市，很难有机会胜出。 并且金姐国庆节几个城市走过一圈发现很多地方的实体经济表现并不乐观，长期很难支撑如此高房价。

梳理完这些城市的房价，很多人还是很疑惑那到底要不要买房？

金姐之前的文章就说过要考虑自己买房的动机，是自住还是投资。

如果在当地城市工作，却还没有首套房产，可以考虑能力范围内负担一套，自住肯定没问题，但是从投资角度考虑，房子已经开始不是一个明确的选择。

如今在经济下行的大背景下，房子只有一种可能，但是手里的现金流，却有着无数可能。

想要了解更多投资知识，还是要多多关注金姐。都看到这了，点个“在看”再走，转发也是对金姐的鼓励呦。

（来源：教你涨财商的财富号 2019-10-11 13:49） [点击查看原文]