- 1
- 评论
- ♥ 收藏
- A大中小
引言
从2016年930新政开始，在两年多的严厉调控下，楼市调控取得了显著效果，全国楼市整体降温明显，房地产告别了黄金时代，迎来了白银时代，房企利润不断收窄，正逐步从高利润时代向微利润时代转变。在当前不太乐观的行业发展背景下，房企间竞争激烈，马太效应愈显，TOP100房企的资产蛋糕在不断做大，2018年拥有万亿资产规模的房企便已达到4家，2019年上半年更有中国恒大资产总额突破2万亿。
此外，2019年上半年一季度房企融资延续2018年底的回暖趋势，融资出现了“小阳春”，融资规模达到近三年来最高峰值，再加上由于2015和2016年政策相对宽松，房企大幅扩张发债，使得房企面临当下偿债高峰的来临，在整体融资动作加速的同时，负债规模也在不断扩大。
因而考虑到总负债过高可能带来的总资产虚高问题，我们通过研究房企总资产、净资产一探究竟。
一、 总资产规模不断增长，
超五成资产集中在TOP15房企
总资产
指某一经济实体拥有或控制的、能够带来经济利益的全部资产，等于净资产和总负债之和。
在“房住不炒”理念持续深入和政策调控持续收紧的影响下，房企仍能在行业调整期中把握城镇化及城市发展结构性机遇，从榜单数据可知，相比2018年TOP100房企20.61万亿元的资产总额，2019年上半年TOP100房企的资产总额为22.86万亿元，增长2.25万亿元，同比增幅达10.92%。可见，2019年上半年TOP100房企的企业资产总额仍在持续增长。
将总资产按梯队划分来看，总资产在1万亿元以上的房企有4家，中国恒大总资产排名仍位列第一，2019年上半年首破2万亿元，增加11.63%；绿地控股2018年末以10365亿元挺进万亿总资产的行列，但2019年上半年总资产为10018亿元，减少347亿元。
总资产在5千亿至1万亿元的房企有6家，比2018年多1家；其中招商蛇口总资产首次突破5千亿元，中海发展资产总额增幅最大，达到23.37%，目前总资产为7840.01亿元。融创、龙湖的总资产增长也较快，分别增长21.43%、20.34%。
总资产在1千亿至5千亿区间的房企数量明显增加，较2018年上半年增加6家。其中，涨幅排名前三的依次是合生创展集团、新城控股和中骏集团，涨幅均在28%左右，分别为28.53%、28.16%、28.00%。截至目前，总资产在千亿元以上的房企增加至58家。
值得注意的是，榜单中超五成总资产集中在TOP15房企，TOP15房企总资产共12.89万亿，占百强榜总资产的56.37%，房地产行业的资产分布越发集中。
二、头部效应明显，房企负债规模有所加大
净资产指标是企业股东权益的体现，其剔除了负债的影响，避免由于总负债过高而带来总资产的虚高，也可用于衡量企业规模。
净资产
指属企业所有，并可以自由支配的资产，即所有者权益或者权益资本。
2019上半年，房企TOP100净资产总和为43394.57亿元，其中，中国恒大为3452.93亿元，作为百强中唯一净资产超过3000亿元的房企，稳居第一宝座。根据榜单显示，净资产超千亿的有10家，占据榜单前十，净资产合计18060亿元，占百强榜单总值约41.62%。此外，TOP10平均值为1806亿元，TOP91-TOP100十家房企平均值为374亿元，TOP100整体平均值为434亿元，29家企业在平均值以上，头部效应明显。
相较于2018年，2019年上半年TOP100房企的净资产增速为7.61%，低于TOP100房企总资产10.91%的增速，表明房企的负债规模有所加大，主要是因为2019年上半年出现一个短暂的融资“小阳春”，且为了应对随之而来的偿债高峰期，部分企业不得不再次举债以偿还旧债，负债的增加间接导致了净资产增速下降。如在净资产TOP10房企中，就有7家房企的总资产增速大于净资产增速。其中中海地产二者的增速相差最大，总资产增速高出净资产增速16.34%，中海地产凭借着央企优势，具备充沛的现金储备和低成本的融资渠道，使得负债水平常年处于于行业低位，而在2019年上半年总负债4142.66亿元，有较高提升，较2018年末增长约9.51%。
三、整体债务不减反增，
中小型房企净负债率居高不下
净负债率
是反映资产结构的指标；净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产，
其中有息负债选取的是短期借款，一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。
基于即将到来的偿债高峰，不少房企选择主动降杠杆、降负债，除了加速回款、提质增效外，还通过各种筹资手段来偿还到期债务或者是置换即将到期债务，但是由于以新换旧，房企的整体债务并未减少。根据2019年上半年TOP100净负债率榜单数据，百家上市房企净负债率的平均值上升，从2018年的84.1%上升至2019年6月的98.8%，平均增加约14.7个百分点，达到历史最高。净负债率上涨的原因主要是由于2018年年底及2019年一季度，出现一个融资窗口期，在该时间内，房企为了偿还债务以及凑集资金等原因，大部分都在这个时期进行了一轮融资，同时在三四月份土地市场也较火热，房企加大了拿地力度，从而使得总有息负债的增幅大于现金的增幅，导致房企的净负债率上升。
在百家房企中，净负债率高居TOP20的房企中，大部分为中小型房企。因为在行业集中度提升、国家的周期性政策调控的背景下，市场竞争更加激烈，此类房企对加速扩张、规模的诉求尤为强烈，再加上不断收紧的融资门槛，净负债率居高不下；而大规模房企在玩转高杠杆的同时，还有部分现金流入，净负债率普遍不会高的太离谱。
【年报有料(1)丨阳光城】业绩稳定增长，降杠杆计划稳步推进【年报有料(2)丨时代中国】深耕粤港澳大湾区，2019H1投资力度大增【年报有料(3)丨融信中国】营业收入大增，净负债率直降63pcts【年报有料(4)丨金科股份】销售目标完成过半，净利润同比增长近300%
【年报有料(5)丨保利发展】业绩步步抬升，2019H1稳居行业第四
【年报有料(6)丨旭辉控股】聚焦一二线，多元扩储，盈利稳定风险可控
【年报有料(7)丨越秀地产】销售完成度超预期，首进深圳深化区域优势
【年报有料(8)丨当代置业】销售业绩稳步增长，盈利能力提升显著
【年报有料(9)丨华夏幸福】结构调整和模式迭代，价值创造再突破
【年报有料(10)丨中国奥园】盈利持续性强，评级稳步上调
【年报有料(11)丨首创置业】营业收入和经营利润双升，净负债率略有下降但仍处高位【年报有料(12)丨美的置业】盈利能力持续向好，“两翼”赋能主业
【年报有料(13)丨华润置地】收入增速回落，销售目标完成近半【年报有料(14)丨雅居乐集团】销售目标过半，业务和投资区域趋多元
【年报有料(15)丨万科A】全国市场占有率4.7%，三费费率均下降【年报有料(16)丨建业地产】营收大幅增长，“轻重并举”趋势良好
【年报有料(17)丨彩生活】营收及利润平稳上涨，平台服务规模增速较快
【年报有料(18)丨佳兆业美好】收入增长超三成，收并购方式提升管理规模
【年报有料(19)丨融创中国】稳健经营，盈利提升，可售资源充足，文旅发展良好
【年报有料(20)丨中国海外发展】销售规模稳步增长，净利润率达26.7%【年报有料(21)丨远洋集团】财务稳健，盈利能力待改善【年报有料(22)丨碧桂园】多元化 城市群，碧桂园布局下一个十年
【年报有料(23)丨蓝光发展】全国化布局稳步推进，盈利能力持续向好
【年报有料(24)丨中梁控股】营业收入增长111.2%，净负债率低至43.5%
【年报有料(25)丨银城国际控股】持续深耕长三角，降杠杆稳步推进
【年报有料(26)丨富力地产】营业收入增长乏力，目标完成率37.7%【年报有料(27)丨正荣地产】营业收入稳步增长，净负债率降至71%
【年报有料(28)丨龙湖集团】销售规模再上台阶，净负债率仅53%
【年报有料(29)丨新城控股】增速放缓，暂无流动性风险
【年报有料(30)丨绿城中国】营业收入下滑超40%，代建业务行业领跑
【年报有料(31)丨碧桂园服务】营收及利润涨幅均超70%，服务规模再创新高
【年报有料(32)丨中南置地】盈利能力持续增强，财务结构不断优化
【年报有料(33)丨华发股份】业绩锁定性佳，新增土储粤港澳大湾区占比超四成，未来增长可期
【年报有料(34)丨招商蛇口】目标完成率过半，但盈利表现不佳【年报有料(35)丨禹洲地产】业绩稳步增长，现金流充裕
【年报有料(36)丨迪马股份】投资力度减弱，短期偿债压力较大
【年报有料(37)丨绿地控股】收入持续增长，未来或存在债务压力
【年报有料(39)丨龙光地产】销售完成过半，城市更新业务成新引擎
【年报有料(40)丨世茂房地产】费用管控力强，货值总量超万亿【年报有料(41)丨金地集团】业绩指标齐向好，深耕广拓促发展
【年报有料(42)丨中国金茂】收入下滑明显，费用显著增加【年报有料(43)丨合景泰富集团】盈利能力优异， 多元业务铸就规模与利润并进【年报有料(45)丨深圳控股】投资聚焦大湾区，债务结构稳健合理【年报有料(46)丨大发地产】坚持深耕长三角地区，营业收入增长303%
【年报有料(47)丨大悦城控股】多业态齐发力，债务结构持续改善
【年报有料(48)丨首开股份】深耕京内，业绩高增，融资优势明显
【年报有料(49)丨中洲控股】营业收入大跌，土储补仓停滞，发展前景存疑【年报有料(50)丨滨江集团】收入下滑明显，但归母净利润增长6.2%
【年报有料(51)丨华侨城A】营业收入稳步增长，投资聚焦粤港澳
【年报有料(52)丨德信中国】收入和利润增长势头强劲，1-8月目标完成率66.3%
【年报有料(53)丨中交地产】业绩快速增长，创收能力下滑，净负债率高企
【年报有料(54)丨中海物业】营收稳定增长，盈利能力略低预期
【年报有料(55)丨滨江服务】“稳中求进”拓规模，营收涨幅近50%
【年报有料(56)丨雅生活】净利润增长近七成，收并购助推业绩快速增长
【年报有料(57)丨永升生活服务】多轮驱动保障企业高质量增长，增值服务营收上涨较快房企业绩会2019中报季：
【房企业绩会(1) | 阳光城】稳发展，筑品质
【房企业绩会(2) | 旭辉控股】有财务约束的增长，冲击第一阵营仍须努力香港直播2019中报季：【香港直播(1) | 融信中国】积极维稳，严投资，降杠杆
【香港直播(2) | 首创置业】销售业绩完成率51%， 奥莱5年20城布局基本完成
【香港直播(3) | 华润置地】积极但不冒进，2019有信心完成2420亿签约目标
【香港直播(4) | 中国奥园】30*40助力规模提升，高权益保障收入高增
【香港直播(5) | 雅居乐】战略制定三年规划，地产板块每年增长20%-30%
【香港直播(6) | 融创中国】规模增长，业绩释放，构建文旅长期竞争力
【香港直播(7) | 中海地产】今天90%，明天8%，后天1%-2%
【香港直播(8) | 富力地产】3000亿的货值是否能够保障1600亿的目标顺利实现？【香港直播(9) | 中梁控股】从百亿到千亿，浙系黑马房企的蜕变
【香港直播(10) | 宝龙地产】距离长三角的商业第一还有多远？
【香港直播(11) | 正荣地产】聚焦一二线城市，目标完成率53%，保持年均30%速度增长
【香港直播(12) | 龙光地产】深耕大湾区，不投非地产，把钱用在刀刃上
【香港直播(14) | 绿城中国】目标完成率不足四成，2019年2000目标能否顺利实现？
【香港直播(15) | 禹洲地产】剑指千亿，千亿后回归利润聚焦点
【香港直播(16) | 佳兆业】紧握旧改大旗20年，大湾区布局具先天优势
【香港直播(17) | 中国金茂】城市运营逐步发力，助力企业构建竞争优势【香港直播(18) | 中国恒大】土储超3亿平米，投身新能源汽车领域，回A路何时走完？
【香港直播(19) | 合景泰富集团】保持快速增长，规模直奔1000亿
【香港直播(20) | 世茂房地产】三十而立，手握万亿货值，未来发展更淡定
【香港直播(21) | 深圳控股】2019H1业绩完成率不足4成，2020年业绩压力或更甚【香港直播(22) | 大悦城控股】成功重组，双轮双核，重度运营
【香港直播(23) | 德信中国】成功IPO，开启“杭派精工”的全国化之路
声明：本文根据年报数据整理提炼 版权归亿翰智库所有
未经授权请勿随意转载 如需转载请联系后台或留言
转载时请注明出处：亿翰智库
感谢配合！
———— / END / ————
亿翰股份
亿翰股份，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。
在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。
（来源：亿翰智库的财富号 2019-10-09 19:02） [点击查看原文]
